Roczny podatek od nieruchomości Kambodża 2026

W Kambodży podatek od nieruchomości wynosi zaledwie 0,1% wartości rynkowej rocznie, ale dopiero po przekroczeniu progu 100 mln KHR (ok. 25 000 USD). To jedna z najniższych stawek w całej Azji Południowo-Wschodniej. Dla polskiego inwestora kupującego mieszkanie w Phnom Penh za 80 000 USD roczne obciążenie fiskalne nie przekroczy 55 USD. Brzmi niemal abstrakcyjnie w porównaniu z polskim podatkiem od nieruchomości komercyjnych, ale diabeł tkwi w szczegółach.

Kambodżański system podatkowy jest prosty na papierze, lecz w praktyce wymaga znajomości lokalnych procedur wyceny, terminów płatności i konsekwencji za zwłokę. Ten przewodnik wyjaśnia, ile dokładnie zapłacisz, kiedy i komu, oraz jak ten koszt wpisuje się w całość obciążeń przy inwestycji w nieruchomości w Królestwie Kambodży.

Szybka odpowiedź

Stawka roczna: 0,1% wartości rynkowej nieruchomości ustalonej przez władze lokalne
Kwota wolna: pierwsze 100 mln KHR (ok. 25 000 USD) jest zwolnione z podatku
Termin płatności: do 30 września każdego roku
Kto płaci: właściciel nieruchomości (w przypadku condominiums - każdy właściciel lokalu osobno)
Kara za zwłokę: 2% miesięcznie od zaległej kwoty
Podstawa prawna: ustawa o podatku od nieruchomości z 2010 roku (Law on Property Tax, Royal Kram NS/RKM/0210/003)

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: Studio w Phnom Penh za 60 000 USD

Wartość nieruchomości (60 000 USD, czyli ok. 244 mln KHR przy kursie 4 060 KHR/USD) po odjęciu kwoty wolnej 100 mln KHR daje podstawę opodatkowania 144 mln KHR. Roczny podatek: 144 000 KHR, czyli około 35 USD. Koszt administracyjnie marginalny, ale trzeba pamiętać o terminowym złożeniu deklaracji.

Scenariusz 2: Apartament w Siem Reap za 120 000 USD

Wartość: ok. 487 mln KHR. Podstawa po odliczeniu: 387 mln KHR. Roczny podatek: 387 000 KHR, czyli ok. 95 USD. Nadal kwota symboliczna. Ale uwaga: władze lokalne mogą oszacować wartość rynkową wyżej niż cena zakupu, jeśli uznają, że transakcja nastąpiła poniżej wartości rynkowej.

Scenariusz 3: Luksusowy penthouse w Phnom Penh za 350 000 USD

Wartość: ok. 1 421 mln KHR. Podstawa: 1 321 mln KHR. Roczny podatek: 1 321 000 KHR, czyli ok. 325 USD. Nawet w segmencie premium obciążenie pozostaje niskie. Dla porównania: podobna nieruchomość w Bangkoku generowałaby wielokrotnie wyższy podatek lokalny.

Scenariusz 4: Dochód z najmu a podatek dochodowy

Sam roczny podatek od nieruchomości to nie jedyny koszt fiskalny. Dochody z najmu w Kambodży podlegają podatkowi u źródła w wysokości 14% dla nierezydentów (podatek potrącany przez najemcę lub zarządcę). Polski rezydent podatkowy musi dodatkowo rozliczyć ten dochód w Polsce, stosując metodę proporcjonalnego odliczenia. Polska i Kambodża nie mają podpisanej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, co oznacza brak automatycznego mechanizmu kredytu podatkowego. W praktyce zapłacony w Kambodży podatek można odliczyć na podstawie art. 27 ust. 9 ustawy o PIT, ale wyłącznie do wysokości polskiego podatku przypadającego na dochód zagraniczny.

Scenariusz 5: Porównanie z Tajlandią

W Tajlandii roczny podatek od nieruchomości (Land and Building Tax) dla nieruchomości mieszkalnych wynosi od 0,02% do 0,1% wartości oszacowanej, z kwotą wolną 50 mln THB (ok. 1,4 mln USD) dla nieruchomości będącej głównym miejscem zamieszkania właściciela. Dla inwestorów zagranicznych, którzy nie mieszkają w nieruchomości na stałe, kwota wolna nie przysługuje. To sprawia, że efektywne obciążenie w Tajlandii może być wyższe niż w Kambodży, szczególnie przy mniejszych kwotach inwestycji.

Tabela porównawcza

Parametr	Kambodża	Tajlandia	Polska (odniesienie)
Stawka roczna	0,1%	0,02%-0,1% (mieszkalne)	0,89 PLN/m² (mieszkalne, maks. w 2026)
Kwota wolna	100 mln KHR (ok. 25 000 USD)	50 mln THB (ok. 1,4 mln USD) tylko dla rezydentów zamieszkujących	Brak
Podstawa wyceny	Wartość rynkowa (szacunek urzędowy)	Wartość oszacowana przez Treasury Department	Powierzchnia w m²
Termin płatności	Do 30 września	Do kwietnia	Do 15 marca / 15 maja
Kara za zwłokę	2% miesięcznie	1% miesięcznie + 40% surcharge po 90 dniach	Odsetki ustawowe
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polską	Brak	Obowiązuje (z 1983 r.)	n/d
Podatek od najmu (nierezydent)	14% WHT	5%-35% progresywnie (lub 15% ryczałt)	8,5%/12,5% ryczałt lub skala

Ryzyka i błędy

1. Zaniżona wycena przy zakupie, zawyżona przez urząd. Kambodżańskie władze lokalne korzystają z własnych tabel wartości rynkowych. Jeśli kupiłeś mieszkanie 'z rabatem' od dewelopera, urząd może przyjąć wyższą wartość jako podstawę podatku. Różnica jest zwykle niewielka, ale warto mieć wycenę niezależnego rzeczoznawcy.

2. Brak umowy podatkowej z Polską. To największe ryzyko systemowe. Bez bilateralnej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania polski inwestor może zapłacić podatek od najmu dwukrotnie: 14% w Kambodży i do 32% w Polsce (na skali). Metoda proporcjonalnego odliczenia łagodzi problem, ale nie eliminuje go. Przy dochodach z najmu powyżej 120 000 PLN rocznie danina solidarnościowa (4%) dodatkowo podnosi efektywną stawkę.

3. Zapomnienie o deklaracji. Kambodżański system podatkowy nie wysyła przypomnień. Brak złożenia deklaracji skutkuje karą 2% miesięcznie od należnego podatku. Przy niewielkich kwotach to kilka dolarów, ale zaległości kumulują się i mogą zablokować przyszłą sprzedaż nieruchomości.

4. Podatek od przeniesienia własności przy zakupie. Oprócz rocznego podatku, przy zakupie nieruchomości w Kambodży kupujący płaci 4% transfer tax od zarejestrowanej wartości. To jednorazowy koszt, ale znaczący: przy apartamencie za 120 000 USD to 4 800 USD. Niektórzy deweloperzy pokrywają tę opłatę w ramach promocji, ale nie jest to standard.

5. Walutowe pułapki. Kambodża operuje de facto w systemie dwuwalutowym (KHR i USD). Podatki naliczane są w KHR, ale płatności akceptowane w USD. Kurs przeliczeniowy ustalany jest przez NBC (National Bank of Cambodia). Wahania kursu KHR/USD są minimalne (kurs utrzymuje się w przedziale 4 000-4 100 KHR/USD od lat), ale kurs USD/PLN może istotnie wpłynąć na faktyczny koszt w złotówkach.

FAQ

Ile wynosi roczny podatek od nieruchomości w Kambodży?

Stawka to 0,1% wartości rynkowej nieruchomości po odliczeniu kwoty wolnej 100 mln KHR (ok. 25 000 USD). Dla mieszkania o wartości 100 000 USD roczny podatek wyniesie około 75 USD.

Czy cudzoziemiec musi płacić roczny podatek od nieruchomości w Kambodży?

Tak. Każdy właściciel nieruchomości, niezależnie od obywatelstwa, podlega obowiązkowi podatkowemu. Cudzoziemcy mogą legalnie posiadać lokale w budynkach wielorodzinnych (condominiums) od pierwszego piętra wzwyż.

Do kiedy trzeba zapłacić roczny podatek od nieruchomości w Kambodży?

Termin płatności upływa 30 września każdego roku. Po tym terminie naliczana jest kara w wysokości 2% miesięcznie od zaległej kwoty.

Czy Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Kambodżą?

Nie. Polska i Kambodża nie podpisały takiej umowy. Polski rezydent podatkowy rozlicza dochody z Kambodży metodą proporcjonalnego odliczenia (art. 27 ust. 9 ustawy o PIT), co pozwala odliczyć zapłacony w Kambodży podatek, ale nie gwarantuje pełnej neutralności podatkowej.

Jaki podatek płaci się od najmu w Kambodży jako nierezydent?

Nierezydenci podlegają podatkowi u źródła (withholding tax) w wysokości 14% od dochodu z najmu brutto. Podatek potrącany jest przez najemcę lub zarządcę nieruchomości.

Ile wynosi podatek od przeniesienia własności przy zakupie nieruchomości w Kambodży?

Transfer tax wynosi 4% wartości nieruchomości zarejestrowanej w akcie przeniesienia. Zwyczajowo płaci go kupujący.

Czy roczny podatek od nieruchomości w Kambodży jest wyższy niż w Tajlandii?

Dla małych i średnich inwestycji (do 200 000 USD) efektywna stawka w Kambodży jest zbliżona lub niższa niż w Tajlandii, głównie dzięki niskiej kwocie wolnej (25 000 USD vs 1,4 mln USD dla rezydentów w Tajlandii). Dla dużych portfeli różnice stają się mniej istotne.

Jak rozliczyć dochód z kambodżańskiej nieruchomości w Polsce?

Dochód z najmu wykazujesz w zeznaniu rocznym PIT-36, załącznik PIT/ZG. Stosujesz metodę proporcjonalnego odliczenia: od polskiego podatku odliczasz podatek zapłacony w Kambodży, ale tylko do wysokości proporcji polskiego podatku przypadającej na dochód zagraniczny. Przy ryczałcie (PIT-28) mechanizm jest analogiczny.

Czy deweloper może zapłacić roczny podatek za właściciela w Kambodży?

Formalnie obowiązek ciąży na właścicielu. Niektórzy deweloperzy oferują zarządzanie podatkami w ramach pakietu zarządzania nieruchomością, ale odpowiedzialność prawna pozostaje po stronie właściciela.

Dla polskiego inwestora kluczowa rekomendacja brzmi: roczny podatek od nieruchomości w Kambodży jest marginalnym kosztem (35-325 USD rocznie dla typowych inwestycji), ale brak umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polską sprawia, że opodatkowanie dochodów z najmu wymaga starannego planowania. Przed zakupem skonsultuj się z doradcą podatkowym specjalizującym się w transakcjach międzynarodowych, aby oszacować łączne obciążenie fiskalne: roczny podatek od nieruchomości, transfer tax (4%), WHT od najmu (14%) i polski PIT.

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->

Roczny podatek od nieruchomości w Kambodży: stawki i obowiązki w 2026