Roczny podatek od nieruchomości w Kambodży: stawki i rozliczenie w 2026

W Phnom Penh stoi apartamentowiec wart 120 000 USD. Jego właściciel - polski inwestor - co roku płaci roczny podatek od nieruchomości wynoszący dokładnie 80 USD. Dla porównania: za mieszkanie o zbliżonej wartości w Warszawie roczny podatek od nieruchomości przekracza 400 PLN (około 100 USD), a w Bangkoku może sięgnąć zera dzięki progowi zwolnienia. Kambodża oferuje jeden z najniższych obciążeń podatkowych w regionie, ale diabeł tkwi w szczegółach.

Roczny podatek od nieruchomości w Kambodży (khm. ពន្ធលើអចលនទ្រព្យ) obowiązuje od 2011 roku. Dotyczy wyłącznie nieruchomości, których wartość rynkowa przekracza 100 mln rieli kambodżańskich (KHR), czyli około 25 000 USD według kursu z 2026 roku. Stawka wynosi 0,1% rocznie od nadwyżki ponad ten próg. To regulacja prosta, ale jej praktyczne zastosowanie wymaga znajomości mechanizmu wyceny, terminów płatności i interakcji z polskim systemem podatkowym.

Dla polskiego rezydenta podatkowego kluczowe jest jedno: Kambodża nie ma z Polską umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Oznacza to, że dochód z kambodżańskiej nieruchomości podlega opodatkowaniu zarówno w Kambodży, jak i w Polsce, bez gwarancji pełnego zaliczenia podatku zapłaconego za granicą.

Szybka odpowiedź

• Stawka rocznego podatku od nieruchomości w Kambodży: 0,1% od wartości rynkowej przekraczającej próg 100 mln KHR (ok. 25 000 USD)
• Kto płaci: właściciel nieruchomości - zarówno obywatel Kambodży, jak i cudzoziemiec posiadający tytuł prawny (np. do condominiu w budynku z max. 70% udziałem obcokrajowców)
• Termin płatności: do 30 września każdego roku podatkowego
• Wycena: opiera się na wartości rynkowej ustalonej przez Generalny Departament Podatków (GDT), nie na cenie zakupu
• Brak umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polską: podatek zapłacony w Kambodży można odliczyć metodą proporcjonalnego zaliczenia (art. 27 ust. 2 ustawy o PIT), ale bez gwarancji pełnego kredytu
• Kara za opóźnienie: 2% miesięcznie od zaległej kwoty

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: Condominium w Phnom Penh za 80 000 USD

Polski inwestor kupuje mieszkanie typu studio w dzielnicy BKK1. Wartość rynkowa ustalona przez GDT: 80 000 USD (ok. 328 mln KHR). Próg zwolnienia wynosi 100 mln KHR (ok. 25 000 USD). Podstawa opodatkowania: 328 mln - 100 mln = 228 mln KHR. Roczny podatek: 228 mln x 0,1% = 228 000 KHR, czyli około 55 USD. Koszt niemal symboliczny.

Dochód z najmu tego mieszkania (przykładowo 500 USD miesięcznie, 6 000 USD rocznie) podlega w Kambodży podatkowi dochodowemu. Dla osób fizycznych niebędących rezydentami podatkowymi Kambodży stawka podatku u źródła od najmu wynosi 14%, co daje 840 USD rocznie. W Polsce ten sam dochód trzeba wykazać w zeznaniu PIT i opodatkować według wybranej formy (skala podatkowa lub ryczałt 8,5%). Zapłacony w Kambodży podatek można odliczyć proporcjonalnie.

Scenariusz 2: Willa w Sihanoukville za 250 000 USD (przez spółkę)

Cudzoziemiec nie może bezpośrednio posiadać gruntu w Kambodży, więc zakup willi wymaga struktury korporacyjnej (spółka kambodżańska z max. 49% udziałów cudzoziemca) lub nominee arrangement. Wartość rynkowa wg GDT: 250 000 USD (ok. 1 025 mln KHR). Podstawa: 1 025 mln - 100 mln = 925 mln KHR. Podatek: 925 mln x 0,1% = 925 000 KHR, czyli ok. 225 USD rocznie.

Jeśli nieruchomość jest w spółce, ta spółka dodatkowo podlega podatkowi CIT w Kambodży (20% od zysku netto). Koszty utrzymania struktury korporacyjnej (księgowość, audyt, patent tax 300-1 200 USD rocznie) mogą wielokrotnie przekroczyć sam podatek od nieruchomości.

Scenariusz 3: Porównanie z Tajlandią

W Tajlandii od 2020 roku obowiązuje Land and Building Tax. Stawka dla nieruchomości mieszkalnej, która nie jest głównym miejscem zamieszkania (a więc typowa sytuacja polskiego inwestora): 0,02% do 0,1% w zależności od wartości, z progresją. Nieruchomość o wartości 80 000 USD (ok. 2,8 mln THB) generuje podatek rzędu 560-2 800 THB (15-75 USD). Niżej niż w Kambodży przy tej samej cenie, ale Tajlandia ma wyższe koszty transakcyjne przy zakupie.

Polska ma z Tajlandią umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (obowiązuje od 1983 r.), co daje lepszą ochronę przed podwójnym opodatkowaniem dochodu z najmu.

Tabela porównawcza

Parametr	Kambodża - condo 80 000 USD	Kambodża - willa 250 000 USD (spółka)	Tajlandia - condo 80 000 USD	Tajlandia - condo 250 000 USD
Roczny podatek od nieruchomości	ok. 55 USD	ok. 225 USD	ok. 15-40 USD	ok. 120-250 USD
Stawka	0,1% ponad próg	0,1% ponad próg	0,02-0,1%	0,02-0,1%
Próg zwolnienia	25 000 USD	25 000 USD	50 mln THB (własne) / brak (inwestycyjne)	50 mln THB (własne) / brak (inwestycyjne)
Podatek od najmu (nierezydent)	14% u źródła	20% CIT (spółka)	15% u źródła (zryczałtowany)	15% u źródła (zryczałtowany)
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polską	Brak	Brak	Tak (od 1983)	Tak (od 1983)
Roczne koszty struktury prawnej	0 USD (condo)	500-2 000 USD (spółka)	0 USD (condo)	0 USD (condo)
Termin płatności podatku	30 września	30 września	kwiecień	kwiecień

Ryzyka i błędy

1. Wycena GDT vs cena rynkowa. Generalny Departament Podatków stosuje własne tabele wartości nieruchomości. Mogą one być niższe lub wyższe od faktycznej ceny zakupu. W praktyce GDT zazwyczaj zaniża wartości, co obniża podatek - ale nie ma gwarancji, że tak będzie zawsze. Inwestor nie ma formalnej procedury odwoławczej porównywalnej z polską.

2. Brak umowy podatkowej z Polską. To najpoważniejsze ryzyko fiskalne. Polski rezydent podatkowy musi wykazać dochód z Kambodży w PIT. Może zastosować metodę proporcjonalnego zaliczenia (art. 27 ust. 2 ustawy o PIT), ale efektywne obciążenie może być wyższe niż przy inwestycji w Tajlandii, która korzysta z umowy bilateralnej.

3. Nominee structures. Kupno willi 'na Khmerów' (nominee) jest powszechne, ale prawnie ryzykowne. Formalny właściciel może odmówić współpracy. Sądy kambodżańskie nie zawsze chronią interesy cudzoziemca ukrytego za nominowanym udziałowcem.

4. Zapomnienie o patent tax. Jeśli nieruchomość jest w spółce kambodżańskiej, ta spółka musi co roku opłacić patent tax (rodzaj opłaty rejestracyjnej: 300-1 200 USD w zależności od obrotu) - nawet jeśli nie generuje przychodów.

5. Kary za spóźnioną płatność. Stawka 2% miesięcznie od zaległości oznacza 24% w skali roku. Przy podatku 225 USD to niewielka kwota bezwzględna, ale może skomplikować przyszłą sprzedaż nieruchomości (zaświadczenie o braku zaległości podatkowych jest wymagane przy transferze tytułu).

6. Kurs walutowy. Riel kambodżański jest de facto powiązany z dolarem amerykańskim (ok. 4 100 KHR/USD), ale próg 100 mln KHR jest wyrażony w rielach. Przy osłabieniu riela próg zwolnienia w dolarach rośnie, co paradoksalnie obniża podatek.

FAQ

Ile wynosi roczny podatek od nieruchomości w Kambodży?

Stawka to 0,1% od wartości rynkowej nieruchomości przekraczającej próg 100 mln KHR (ok. 25 000 USD). Przy mieszkaniu wartym 80 000 USD podatek wynosi około 55 USD rocznie.

Czy cudzoziemiec musi płacić podatek od nieruchomości w Kambodży?

Tak. Każdy właściciel nieruchomości - bez względu na obywatelstwo - jest zobowiązany do zapłaty rocznego podatku. Cudzoziemcy mogą legalnie posiadać condominiu (od pierwszego piętra wzwyż) w budynkach, gdzie udział obcokrajowców nie przekracza 70%.

Kiedy trzeba zapłacić roczny podatek od nieruchomości w Kambodży?

Termin upływa 30 września każdego roku. Spóźnienie skutkuje karą w wysokości 2% miesięcznie od zaległej kwoty.

Czy Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Kambodżą?

Nie. W 2026 roku taka umowa nie obowiązuje. Polski rezydent podatkowy może zastosować metodę proporcjonalnego zaliczenia podatku zapłaconego w Kambodży, ale powinien skonsultować szczegóły z polskim doradcą podatkowym.

Jak opodatkowany jest dochód z najmu nieruchomości w Kambodży?

Dla osób fizycznych niebędących rezydentami podatkowymi Kambodży stosuje się podatek u źródła w wysokości 14% od dochodu z najmu. Dochód ten należy również wykazać w polskim zeznaniu PIT.

Czy roczny podatek od nieruchomości w Kambodży jest wyższy niż w Tajlandii?

Przy nieruchomościach o wartości poniżej 100 000 USD podatek w Kambodży bywa nieznacznie wyższy niż w Tajlandii (ok. 55 USD vs 15-40 USD). Różnica jest jednak marginalna. Ważniejsze są koszty transakcyjne i kwestia umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Kto dokonuje wyceny nieruchomości na potrzeby podatku w Kambodży?

Wyceny dokonuje Generalny Departament Podatków (GDT) na podstawie własnych tabel wartości rynkowych. Właściciel nie deklaruje wartości samodzielnie.

Jakie inne podatki płaci właściciel nieruchomości w Kambodży?

Przy zakupie: podatek od przeniesienia własności wynosi 4% od wartości rynkowej. Przy posiadaniu przez spółkę: patent tax (300-1 200 USD rocznie) oraz CIT 20% od zysku netto. Przy sprzedaży: podatek od zysków kapitałowych (przewidziany ustawowo na 20%, choć jego egzekwowanie było wielokrotnie odraczane - warto sprawdzić aktualny status u doradcy).

Czy mogę odliczyć podatek zapłacony w Kambodży od polskiego PIT?

Możesz zastosować metodę proporcjonalnego zaliczenia (art. 27 ust. 2 ustawy o PIT), ponieważ brak umowy bilateralnej. Oznacza to, że od polskiego podatku odliczasz podatek zagraniczny, ale proporcjonalnie do udziału dochodu zagranicznego w dochodzie całkowitym. W praktyce zalecana jest konsultacja z doradcą podatkowym specjalizującym się w dochodach zagranicznych.

Czy opłaca się kupić nieruchomość w Kambodży pod kątem podatkowym?

Sam roczny podatek od nieruchomości jest niemal symboliczny. Przewagą Kambodży są niskie koszty utrzymania i brak podatku od pustostanów. Słabością - brak umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polską, co zwiększa efektywne obciążenie podatkowe dochodu z najmu. Decyzja powinna uwzględniać pełny obraz kosztów, w tym strukturę prawną i ryzyko walutowe.

---

Jedna rekomendacja na zakończenie: Przed zakupem nieruchomości w Kambodży zlecaj polskiemu doradcy podatkowemu symulację łącznego obciążenia fiskalnego - uwzględniającą podatek od nieruchomości, podatek od najmu w Kambodży, rozliczenie PIT w Polsce oraz koszty struktury prawnej. Dopiero pełne zestawienie pokaże, czy Phnom Penh bije Bangkoku na głowę pod względem netto.

---

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->