Opłaty przy zakupie nieruchomości w Bangkoku: 7 kosztów, które musisz znać

W Tajlandii nie istnieje instytucja notariusza w polskim rozumieniu tego słowa. Cały obrót nieruchomościami rejestruje Land Department - odpowiednik polskiego wydziału ksiąg wieczystych - a opłaty pobierane przy okienku urzędnika zastępują to, co w Polsce nazywamy kosztami notarialnymi. Dla polskiego inwestora kupującego kondominium w Bangkoku oznacza to zupełnie inną strukturę kosztów transakcji niż ta, do której przywykł w kraju.

Kupując mieszkanie o wartości 5 mln THB (ok. 570 000 PLN przy kursie 1 THB ≈ 0,114 PLN w 2026 r.), łączne opłaty transferowe i podatkowe mogą wynieść od 1% do ponad 6% ceny - w zależności od tego, kto sprzedaje i jak długo posiadał nieruchomość. Poniżej rozkładam każdy koszt na czynniki pierwsze.

Szybka odpowiedź

• Transfer fee (opłata transferowa): 2% wartości oszacowanej przez urząd lub ceny transakcyjnej (wyższa z dwóch). Zwyczajowo dzielona po połowie między kupującego i sprzedającego.
• Specific Business Tax (SBT): 3,3% - płaci sprzedający, jeśli posiada nieruchomość krócej niż 5 lat.
• Stamp duty: 0,5% - pobierana zamiast SBT, gdy sprzedający trzymał nieruchomość ponad 5 lat.
• Withholding tax (podatek u źródła): 1% wartości oszacowanej dla osób prawnych; progresywna skala dla osób fizycznych. Płaci sprzedający.
• Podatek dochodowy z najmu w Tajlandii: progresywna skala 0-35%, z ryczałtowym odliczeniem kosztów dla nieruchomości wynoszącym zazwyczaj 30% dochodu brutto.
• Obowiązek w Polsce: dochód z najmu zagranicznej nieruchomości podlega rozliczeniu w PIT. Brak umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO) między Polską a Tajlandią komplikuje sytuację.
• Kambodża jako alternatywa: transfer tax wynosi 4% wartości nieruchomości, roczny podatek od nieruchomości 0,1% powyżej progu 100 mln KHR.

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: Kupno od dewelopera (nowe condo w Bangkoku)

Przy zakupie nowego lokalu deweloper najczęściej pokrywa SBT (3,3%) i withholding tax (1%), ponieważ sprzedaje nieruchomość przed upływem 5 lat od nabycia gruntu. Transfer fee (2%) bywa dzielona 50/50 lub w całości przerzucana na kupującego - to kwestia negocjacji. W promocjach deweloperzy niekiedy biorą całość na siebie.

Dla condo o cenie 5 mln THB kupujący zapłaci realnie od 50 000 THB (1% - połowa transfer fee) do 100 000 THB (2%), czyli od ok. 5 700 PLN do 11 400 PLN.

Scenariusz 2: Kupno na rynku wtórnym (właściciel posiada > 5 lat)

Sprzedający unika SBT, lecz płaci stamp duty 0,5% oraz withholding tax. Transfer fee zwyczajowo dzieli się po połowie. Łączne koszty transakcji spadają, bo zamiast 3,3% SBT nalicza się jedynie 0,5% stamp duty.

Przy tej samej cenie 5 mln THB po stronie kupującego pozostaje najczęściej 50 000 THB (połowa transfer fee), a łączne opłaty obu stron wynoszą ok. 150 000 THB (3%).

Scenariusz 3: Zakup nieruchomości w Phnom Penh (Kambodża)

Kambodża stosuje prostszy system. Podatek od przeniesienia własności (transfer tax) wynosi 4% wartości rynkowej i obciąża kupującego. Roczny podatek od nieruchomości to 0,1% wartości powyżej progu zwolnienia (100 mln KHR, ok. 25 000 USD). Brak odpowiednika SBT czy stamp duty.

Dla apartamentu za 100 000 USD kupujący płaci jednorazowo 4 000 USD transfer tax. Roczny podatek od nieruchomości przy tej wartości wynosi ok. 75 USD.

Tabela porównawcza

Parametr	Bangkok - nowy deweloper	Bangkok - rynek wtórny (>5 lat)	Phnom Penh - Kambodża
Transfer fee / tax	2% (dzielone 50/50 lub negocjowane)	2% (dzielone 50/50)	4% (kupujący)
Specific Business Tax	3,3% (sprzedający)	brak	brak
Stamp duty	brak (SBT zastępuje)	0,5% (sprzedający)	brak
Withholding tax	1% firma / progresywny os. fiz. (sprzedający)	1% firma / progresywny os. fiz. (sprzedający)	brak bezpośredniego odpowiednika
Roczny podatek od nieruchomości	0,02-0,3% (skala wg wartości i przeznaczenia)	0,02-0,3%	0,1% powyżej 100 mln KHR
Koszt kupującego przy 5 mln THB / 100 tys. USD	50 000-100 000 THB	50 000 THB	4 000 USD
UPO z Polską	brak	brak	brak

Opodatkowanie dochodu z najmu

Tajlandia

Dochód z najmu nieruchomości położonej w Tajlandii podlega tam opodatkowaniu na skali progresywnej (0-35%). Cudzoziemiec-nierezydent może skorzystać z ryczałtowego odliczenia kosztów w wysokości 30% przychodu z najmu. Pierwszy próg podatkowy (do 150 000 THB rocznie) jest zwolniony z podatku wyłącznie dla rezydentów podatkowych.

Od 2024 r. Tajlandia rozszerzyła zakres opodatkowania dochodów zagranicznych transferowanych do kraju, ale dla Polaka wynajmującego condo w Bangkoku kluczowy jest obowiązek odprowadzenia podatku w Tajlandii od dochodu tam wygenerowanego.

Kambodża

Dochód z najmu osób fizycznych niebędących rezydentami podlega opodatkowaniu stawką 14% podatku dochodowego (tax on income). Kambodża pobiera też podatek od najmu (rental tax) w wysokości 10% przychodu brutto. W praktyce obowiązuje jedna z tych danin - kwestia wymaga konsultacji z lokalnym doradcą podatkowym, ponieważ przepisy bywają interpretowane niejednoznacznie.

Rozliczenie w Polsce

Polski rezydent podatkowy ma obowiązek wykazania w PIT światowego dochodu, w tym przychodów z najmu nieruchomości za granicą. Problem: Polska nie ma podpisanej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania ani z Tajlandią, ani z Kambodżą.

W przypadku braku UPO zastosowanie ma art. 27 ust. 9 ustawy o PIT - metoda proporcjonalnego odliczenia. Pozwala ona odliczyć od polskiego podatku kwotę podatku zapłaconego za granicą, ale tylko do wysokości proporcjonalnej części polskiego podatku przypadającej na dochód zagraniczny. Nie eliminuje to ryzyka efektywnego podwójnego opodatkowania, szczególnie gdy stawka zagraniczna jest niższa od polskiej.

Przykład: Przy rocznym dochodzie z najmu condo w Bangkoku wynoszącym 300 000 THB (ok. 34 200 PLN), po odliczeniu 30% kosztów podstawa opodatkowania w Tajlandii wynosi 210 000 THB. Tajski podatek (dla nierezydenta) może wynieść ok. 10 500 THB (ok. 1 200 PLN). W Polsce ten sam dochód wchodzi do podstawy opodatkowania PIT - przy stawce 12% daje to ok. 4 100 PLN podatku, od którego odliczamy zapłacone w Tajlandii 1 200 PLN. Do zapłaty w Polsce pozostaje ok. 2 900 PLN. Stawki orientacyjne - dokładne wyliczenie zależy od całości dochodów podatnika.

Ryzyka i błędy

• Ignorowanie wyceny urzędowej: Land Department wycenia nieruchomość samodzielnie. Jeśli wartość oszacowana jest wyższa niż cena transakcyjna, opłaty liczone są od kwoty wyższej. Kupujący bywa tym zaskoczony.
• Brak weryfikacji tytułu prawnego: Chanote (pełny tytuł własności) to jedyny dokument gwarantujący bezpieczny zakup. Inne formy tytułu (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor) dają słabszą ochronę.
• Przekroczenie limitu cudzoziemców: W tajskim condominimum cudzoziemcy mogą posiadać maksymalnie 49% powierzchni użytkowej budynku. Gdy limit jest wyczerpany, zakup jest niemożliwy.
• Nieuwzględnienie kosztu przelewu walutowego: Aby zarejestrować własność condo na cudzoziemca, należy przelać środki z zagranicy w walucie obcej i uzyskać formularz Foreign Exchange Transaction (FET / Thor Tor 3). Kurs wymiany i prowizje bankowe mogą dodać 0,5-1,5% do kosztu.
• Pomijanie polskiego obowiązku podatkowego: Brak UPO z Tajlandią i Kambodżą oznacza, że polski urząd skarbowy może naliczyć podatek nawet wtedy, gdy inwestor zapłacił daninę za granicą.
• Ufność wobec ustnych ustaleń: W Tajlandii to strony negocjują podział opłat. Jeśli umowa przedwstępna nie precyzuje, kto płaci transfer fee, sprzedający może w ostatniej chwili przerzucić koszt na kupującego.

FAQ

Czy w Tajlandii potrzebny jest notariusz do zakupu nieruchomości?

Nie. W Tajlandii nie ma instytucji notariusza przy transakcjach nieruchomościowych. Rejestrację przeniesienia własności przeprowadza Land Department. Warto natomiast zatrudnić niezależnego prawnika, który zweryfikuje umowę i tytuł prawny.

Ile wynoszą opłaty notarialne przy zakupie nieruchomości w Bangkoku?

W Tajlandii nie ma opłat notarialnych w polskim rozumieniu. Odpowiednikiem są opłaty rejestracyjne w Land Department: transfer fee 2%, ewentualnie SBT 3,3% lub stamp duty 0,5%, plus withholding tax. Łączne koszty transakcyjne wynoszą od ok. 1% do ponad 6% ceny.

Kto płaci transfer fee w Tajlandii - kupujący czy sprzedający?

Zwyczajowo koszt dzielony jest po połowie (50/50). Jednak nie jest to wymóg prawny - strony mogą ustalić dowolny podział w umowie sprzedaży.

Czy Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Tajlandią?

Nie. Na 2026 rok Polska nie posiada UPO ani z Tajlandią, ani z Kambodżą. Stosuje się metodę proporcjonalnego odliczenia z art. 27 ust. 9 ustawy o PIT.

Jak opodatkowany jest dochód z najmu condo w Bangkoku dla Polaka?

Dochód podlega opodatkowaniu w Tajlandii (skala 0-35% z odliczeniem 30% kosztów) oraz w Polsce (PIT, skala 12%/32% lub ryczałt 8,5%). Podatek zapłacony w Tajlandii można odliczyć proporcjonalnie od polskiego podatku.

Ile wynosi transfer tax przy zakupie mieszkania w Kambodży?

Podatek od przeniesienia własności w Kambodży wynosi 4% wartości rynkowej nieruchomości i obciąża kupującego.

Czy cudzoziemiec może posiadać nieruchomość w Tajlandii?

Cudzoziemiec może posiadać na własność lokal w condominimum (do 49% powierzchni budynku). Bezpośredni zakup gruntu i domów jest niedostępny - stosuje się struktury leasingowe (30+30+30 lat) lub spółki.

Jaki jest roczny podatek od nieruchomości w Bangkoku?

Od 2020 r. obowiązuje Land and Building Tax. Dla nieruchomości mieszkalnych stawki wynoszą od 0,02% do 0,1% wartości oszacowanej. Nieruchomości komercyjne i niezabudowane grunty objęte są wyższymi stawkami (do 0,3% i więcej).

Czy muszę mieć konto bankowe w Tajlandii, żeby kupić condo?

Nie jest to formalny wymóg, ale przelew środków z zagranicy musi być udokumentowany formularzem FET (Thor Tor 3). Otwarcie konta w tajskim banku znacznie ułatwia proces i obniża koszty przewalutowania.

---

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->