Opłaty notarialne i podatkowe przy zakupie nieruchomości w Bangkoku: 7 kosztów, o których musisz wiedzieć

W Bangkoku nie ma notariusza w polskim rozumieniu tego słowa. Przeniesienie własności nieruchomości odbywa się w urzędzie gruntowym (Land Department Office), a rolę 'notariusza' pełni urzędnik państwowy rejestrujący transakcję. Dla polskiego inwestora to fundamentalna różnica - zamiast jednej taksy notarialnej trafia się na zestaw opłat urzędowych, podatków transferowych i obciążeń specjalnych, które łącznie mogą sięgnąć 6-7 % ceny zakupu.

Tajlandia i Kambodża stosują odmienne systemy fiskalnych obciążeń transakcji. W praktyce polski kupujący condominiums w Bangkoku ponosi inne koszty niż inwestor nabywający mieszkanie w Phnom Penh. Ten artykuł rozbija każdą opłatę na czynniki pierwsze, wskazuje kto ją płaci i ile wynosi przy konkretnej cenie 5 mln THB (ok. 560 000 PLN przy kursie 0,112 PLN/THB z początku 2026 roku).

Szybka odpowiedź

• Transfer fee (opłata transferowa) w Tajlandii wynosi 2 % wyceny urzędowej i zwyczajowo jest dzielona po połowie między kupującego i sprzedającego.
• Specific business tax (SBT) to 3,3 % ceny sprzedaży lub wyceny urzędowej (wyższa z dwóch) - płaci sprzedający, jeśli posiada nieruchomość krócej niż 5 lat.
• Withholding tax (podatek u źródła) obciąża sprzedającego i wynosi 1 % ceny brutto (osoba prawna) lub jest kalkulowany progresywnie (osoba fizyczna).
• Opłata skarbowa (stamp duty) to 0,5 % - pobierana tylko wtedy, gdy nie nalicza się SBT.
• W Kambodży podatek od przeniesienia własności to stałe 4 % wartości rynkowej nieruchomości.
• Polska nie ma ratyfikowanej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Tajlandią ani z Kambodżą - dochód z najmu podlega rozliczeniu w Polsce.
• Łączne koszty transakcyjne po stronie kupującego w Bangkoku to realnie 1-3 %, w Phnom Penh 4-5 %.

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: Zakup nowego condominiums od dewelopera w Bangkoku

Polski inwestor kupuje mieszkanie o wartości 5 mln THB na rynku pierwotnym. Deweloper jest osobą prawną i posiada nieruchomość krócej niż 5 lat.

• Transfer fee 2 % = 100 000 THB. Standardowa praktyka: deweloper pokrywa połowę (50 000 THB), kupujący drugą (50 000 THB).
• SBT 3,3 % = 165 000 THB - obciąża dewelopera.
• Withholding tax 1 % = 50 000 THB - obciąża dewelopera.
• Stamp duty - nie stosuje się, ponieważ naliczono SBT.

Koszt po stronie kupującego: 50 000 THB (ok. 5 600 PLN), czyli 1 % ceny.

Scenariusz 2: Zakup condominiums z rynku wtórnego (właściciel > 5 lat)

Ta sama cena 5 mln THB. Sprzedający jest osobą fizyczną i posiadał lokal ponad 5 lat.

• Transfer fee 2 % = 100 000 THB - dzielone po połowie.
• SBT - nie stosuje się (własność > 5 lat).
• Stamp duty 0,5 % = 25 000 THB - obciąża sprzedającego.
• Withholding tax - kalkulowany progresywnie od sprzedającego (osoby fizycznej), zależy od liczby lat posiadania i ceny.

Koszt kupującego: 50 000 THB (1 % ceny) plus ewentualne negocjacje co do podziału stamp duty.

Scenariusz 3: Zakup mieszkania w Phnom Penh

Cena 100 000 USD. Rynek kambodżański.

• Podatek od przeniesienia własności 4 % = 4 000 USD - formalnie obciąża kupującego.
• Roczny podatek od nieruchomości = 0,1 % wartości powyżej progu 100 mln KHR (ok. 25 000 USD). Przy wartości 100 000 USD roczny podatek to ok. 75 USD.
• Brak odpowiednika SBT ani withholding tax w formie tajlandzkiej.

Koszt kupującego: 4 000 USD (ok. 16 400 PLN) plus drobne opłaty administracyjne.

Tabela porównawcza

Parametr	Bangkok - rynek pierwotny	Bangkok - rynek wtórny	Phnom Penh
Transfer fee / podatek transferowy	2 % (dzielone 50/50)	2 % (dzielone 50/50)	4 % (kupujący)
Specific business tax (SBT)	3,3 % (sprzedający)	Nie dotyczy (> 5 lat)	Brak
Stamp duty	Nie dotyczy (naliczono SBT)	0,5 % (sprzedający)	Brak
Withholding tax	1 % (sprzedający)	Progresywny (sprzedający)	Brak
Roczny podatek od nieruchomości	Gruntowy i budynkowy 0,02-0,3 %	Gruntowy i budynkowy 0,02-0,3 %	0,1 % powyżej progu
Koszt kupującego przy 5 mln THB / 100k USD	ok. 50 000 THB (1 %)	ok. 50 000 THB (1 %)	ok. 4 000 USD (4 %)
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polską	Brak	Brak	Brak

Opodatkowanie dochodu z najmu

Tajlandia

Dochód z najmu nieruchomości w Tajlandii podlega progresywnemu podatkowi dochodowemu ze stawkami od 0 do 35 % (dla osób fizycznych). Cudzoziemiec niebędący rezydentem podatkowym Tajlandii płaci podatek tylko od dochodu uzyskanego na terytorium Tajlandii i przekazanego do Tajlandii w tym samym roku podatkowym. Od 1 stycznia 2024 roku Tajlandia zmieniła interpretację przepisów - dochód zagraniczny transferowany do Tajlandii w dowolnym roku (nie tylko w roku jego uzyskania) podlega opodatkowaniu.

W praktyce wielu inwestorów rozlicza dochód z najmu przez firmę zarządzającą, która pobiera 5 % withholding tax u źródła przy wypłacie czynszu cudzoziemcowi.

Kambodża

Dochód z najmu w Kambodży podlega podatkowi u źródła w wysokości 14 % dla nierezydentów (od kwoty brutto czynszu). Dla rezydentów stawka wynosi 10 %.

Obowiązek rozliczenia w Polsce

Polski rezydent podatkowy ma obowiązek wykazania dochodu z najmu zagranicznego w rocznym zeznaniu PIT. Ponieważ Polska nie podpisała umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania ani z Tajlandią, ani z Kambodżą, zastosowanie ma metoda proporcjonalnego odliczenia (art. 27 ust. 9 ustawy o PIT). Oznacza to, że podatek zapłacony za granicą można odliczyć od polskiego zobowiązania podatkowego, ale tylko do wysokości podatku przypadającego proporcjonalnie na dochód zagraniczny.

Przykład: przy dochodzie z najmu 200 000 THB rocznie (ok. 22 400 PLN) i zapłaconym w Tajlandii withholding tax 5 % (10 000 THB), polski inwestor wykazuje ten dochód w PIT-36, odlicza zapłacony podatek tajlandzki i dopłaca różnicę do polskiej stawki.

Uwaga: Każdą indywidualną sytuację podatkową należy skonsultować z doradcą podatkowym specjalizującym się w międzynarodowym prawie podatkowym. Stawki i interpretacje mogą się zmieniać.

Ryzyka i błędy

• Brak weryfikacji wyceny urzędowej. Transfer fee i SBT w Tajlandii nalicza się od ceny transakcyjnej lub wyceny urzędowej Land Department - zależnie od tego, która jest wyższa. Kupujący często nie sprawdzają wyceny urzędowej przed podpisaniem umowy, co prowadzi do nieprzewidzianych kosztów.

• Nieuzgodnienie podziału opłat na piśmie. Podział 50/50 transfer fee to zwyczaj rynkowy, nie wymóg prawny. Bez wyraźnego zapisu w umowie sprzedaży sprzedający może odmówić pokrycia swojej części.

• Podwójne opodatkowanie dochodu z najmu. Brak umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polską oznacza realny koszt - polski inwestor płaci podatek w obu krajach, a odliczenie jest ograniczone metodą proporcjonalną.

• Pominięcie rocznego podatku gruntowego i budynkowego w Tajlandii. Od 2020 roku obowiązuje Land and Building Tax ze stawkami 0,02-0,3 % w zależności od przeznaczenia i wartości. Wielu kupujących nie uwzględnia tego w kalkulacji rentowności.

• Kambodża - zaniżenie wartości w akcie. Urząd kambodżański stosuje własne wyceny rynkowe. Zaniżenie ceny w umowie nie zmniejszy podatku transferowego, a może skutkować karami.

• Brak uwzględnienia kosztów due diligence. Wynagrodzenie prawnika (30 000-80 000 THB w Bangkoku, 500-2 000 USD w Phnom Penh) to niezbędny koszt, który powinien znaleźć się w budżecie transakcji.

Lista kontrolna kosztów transakcyjnych

Tajlandia (kupujący):

• Transfer fee (zwykle 1 % po podziale)
• Wynagrodzenie prawnika (30 000-80 000 THB)
• Opłata za due diligence tytułu własności
• Sink fund (jednorazowa wpłata na fundusz remontowy - rynek pierwotny)
• Opłata za zarządzanie (pierwszy rok z góry - rynek pierwotny)

Kambodża (kupujący):

• Podatek od przeniesienia własności (4 %)
• Wynagrodzenie prawnika (500-2 000 USD)
• Koszt tłumaczenia dokumentów
• Opłaty administracyjne w Cadastral Office

FAQ

Czy w Bangkoku potrzebuję notariusza do zakupu nieruchomości?

Nie. W Tajlandii nie istnieje instytucja notariusza przy transakcjach nieruchomościowych w polskim rozumieniu. Rejestracji przeniesienia własności dokonuje urzędnik Land Department Office. Zaleca się jednak zatrudnienie niezależnego prawnika do weryfikacji dokumentów.

Ile wynoszą łączne opłaty przy zakupie condominiums w Bangkoku dla cudzoziemca?

Po stronie kupującego to zwykle 1-3 % ceny - głównie połowa transfer fee plus koszty prawne. Reszta opłat (SBT, withholding tax) obciąża sprzedającego.

Kto płaci specific business tax w Tajlandii?

SBT w wysokości 3,3 % płaci sprzedający, jeśli posiadał nieruchomość krócej niż 5 lat. Kupujący nie ponosi tego kosztu, chyba że strony uzgodnią inaczej w umowie.

Czy Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Tajlandią?

Nie. Na rok 2026 Polska nie ratyfikowała takiej umowy ani z Tajlandią, ani z Kambodżą. Dochód z najmu podlega rozliczeniu w Polsce metodą proporcjonalnego odliczenia.

Jak rozliczyć dochód z najmu nieruchomości w Tajlandii w polskim PIT?

Należy wykazać go w PIT-36 jako dochód zagraniczny. Podatek zapłacony w Tajlandii odlicza się od polskiego zobowiązania podatkowego proporcjonalnie do udziału dochodu zagranicznego w dochodzie całkowitym (art. 27 ust. 9 ustawy o PIT).

Ile wynosi podatek od przeniesienia własności w Kambodży?

Stała stawka 4 % od wartości rynkowej nieruchomości. Jest to koszt kupującego.

Czy roczny podatek od nieruchomości w Tajlandii jest wysoki?

Dla nieruchomości mieszkalnych stawka wynosi 0,02-0,1 % wartości. Przy condominiums za 5 mln THB to ok. 1 000-5 000 THB rocznie - kwota symboliczna w porównaniu z polskim podatkiem od nieruchomości.

Czy mogę negocjować podział opłat ze sprzedającym w Bangkoku?

Tak. Podział transfer fee 50/50 to zwyczaj, nie wymóg prawny. Na rynku wtórnym kupujący z silną pozycją negocjacyjną mogą przerzucić całość na sprzedającego. Kluczowe jest zapisanie ustaleń w umowie sprzedaży.

Jakie dodatkowe koszty pominę, jeśli nie skorzystam z prawnika?

Ryzykujesz przeoczenie obciążeń na nieruchomości (hipoteki, służebności), nieprawidłowości w tytule własności chanote, błędów w dokumentacji cudzoziemca przy Land Department. Koszt prawnika (30 000-80 000 THB) jest ułamkiem wartości transakcji.

Czy withholding tax w Kambodży od najmu wynosi 14 % brutto?

Tak, dla nierezydentów stawka to 14 % od kwoty brutto czynszu. Rezydenci podatkowi Kambodży płacą 10 %. Podatek ten można odliczyć proporcjonalnie przy rozliczeniu PIT w Polsce.

---

Kluczowa rekomendacja: przed każdą transakcją w Bangkoku lub Phnom Penh zleć niezależnemu prawnikowi przygotowanie pełnej kalkulacji kosztów transakcyjnych i skonsultuj konsekwencje podatkowe z polskim doradcą podatkowym specjalizującym się w dochodach zagranicznych. Różnica między 'myślałem, że zapłacę 1 %' a rzeczywistym obciążeniem fiskalnym potrafi wynieść kilkadziesiąt tysięcy złotych.

---

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->