Koszty zakupu condo na Phuket: 7 opłat, które musisz znać w 2026

Kupujesz mieszkanie za 5 mln THB na Phuket? Przygotuj dodatkowe 6-8% wartości na podatki i opłaty transferowe - a potem rozlicz się jeszcze z polskim fiskusem. Wielu inwestorów z Polski kalkuluje wyłącznie cenę metra kwadratowego, pomijając łańcuch kosztów, który w Tajlandii rozkłada się między kupującego i sprzedającego według lokalnych zwyczajów negocjacyjnych, nie ustawy.

Tajlandia nie pobiera rocznego podatku od nieruchomości mieszkalnych o wartości poniżej 50 mln THB użytkowanych prywatnie. To przewaga nad Kambodżą, gdzie roczny podatek od nieruchomości obowiązuje już od progu 100 mln KHR (ok. 25 000 USD). Zanim jednak podpiszesz umowę rezerwacyjną, musisz rozumieć każdą pozycję kosztorysu transakcji.

Szybka odpowiedź

• Transfer fee (opłata transferowa): 2% wartości wyceny lub ceny sprzedaży (wyższa z dwóch kwot) - w praktyce często dzielona po połowie między kupującego i sprzedającego
• Withholding tax (podatek u źródła): 1% ceny wyceny lub ceny sprzedaży dla osób fizycznych posiadających nieruchomość ponad 5 lat; dla krótszego okresu stosuje się skalę progresywną - płaci sprzedający
• Specific business tax (SBT): 3,3% ceny sprzedaży lub wyceny, jeśli sprzedaż następuje w ciągu 5 lat od nabycia - płaci sprzedający
• Opłata skarbowa (stamp duty): 0,5% - pobierana tylko gdy nie nalicza się SBT
• Sinking fund (fundusz remontowy): jednorazowa wpłata przy zakupie, zwykle 400-800 THB/m²
• Prowizja prawnika: 30 000-80 000 THB za due diligence i obsługę transakcji
• Obowiązek rozliczenia w Polsce: dochód z najmu i zysk ze sprzedaży podlegają opodatkowaniu w Polsce; Polska i Tajlandia mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (UPO) z 1983 r., stosującą metodę wyłączenia z progresją

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: zakup nowego condo od dewelopera (rynek pierwotny)

Deweloper z reguły przejmuje na siebie specific business tax (3,3%) oraz swoją połowę transfer fee (1%). Kupujący płaci pozostałe 1% transfer fee, sinking fund i koszty prawnika. Łączny koszt po stronie kupującego: ok. 2-3% ceny zakupu.

Przy cenie 5 000 000 THB (ok. 580 000 PLN przy kursie 0,116 PLN/THB) koszty kupującego wynoszą orientacyjnie:

• Transfer fee (połowa): 50 000 THB
• Sinking fund (condo 45 m²): 27 000 THB
• Prawnik: 50 000 THB
• Razem: ok. 127 000 THB (ok. 14 700 PLN)

Scenariusz 2: zakup condo z rynku wtórnego (od osoby fizycznej)

Tu negocjacje decydują o podziale kosztów. Standardowa praktyka na Phuket: transfer fee dzielony 50/50, ale podatki sprzedającego (withholding tax, SBT lub stamp duty) pozostają po jego stronie. Kupujący musi jednak liczyć się z tym, że sprzedający wkalkuluje te koszty w cenę.

Dodatkowe ryzyko: jeśli sprzedający posiada condo krócej niż 5 lat, SBT (3,3%) podnosi koszt transakcji. Po stronie kupującego realny wydatek to 3-4% ceny, a przy agresywnej negocjacji nawet więcej.

Scenariusz 3: zakup i wynajem krótkoterminowy (Airbnb/hotel pool)

Dochód z najmu w Tajlandii podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych ze stawkami 0-35% (skala progresyjna). Wielu Polaków korzysta ze struktury spółki tajlandzkiej, co generuje dodatkowy koszt założenia (ok. 30 000-50 000 THB) i rocznej księgowości (ok. 15 000-25 000 THB/rok). Dochód netto trzeba wykazać również w polskim PIT - UPO pozwala uniknąć podwójnego opodatkowania, ale nie zwalnia z obowiązku deklaracyjnego.

Tabela porównawcza

Parametr	Tajlandia (condo Phuket)	Kambodża (condo Phnom Penh)	Uwagi dla Polaka
Transfer fee	2% (zwykle 50/50)	4% wartości rynkowej	W Kambodży wyższy i płaci kupujący
Withholding tax	1% lub skala progresywna	Brak odrębnego	W Tajlandii obciąża sprzedającego
Specific business tax	3,3% (sprzedaż < 5 lat)	Brak odpowiednika	Płaci sprzedający
Stamp duty	0,5% (gdy brak SBT)	0,1% umowy	Alternatywnie wobec SBT w Tajlandii
Roczny podatek od nieruchomości	0% poniżej 50 mln THB (użytek prywatny)	0,1% powyżej 100 mln KHR	Tajlandia korzystniejsza przy niższych wartościach
Podatek od najmu	0-35% (skala PIT)	10% ryczałt od najmu	Kambodża prostsza formalnie
UPO z Polską	Tak (od 1983 r.)	Brak umowy	Kambodża - ryzyko podwójnego opodatkowania
Waluta transakcji	THB	USD	Ryzyko kursowe PLN/USD vs PLN/THB

Ryzyka i błędy

1. Pomijanie kosztów due diligence. Część kupujących rezygnuje z prawnika, by zaoszczędzić 50 000 THB. To fałszywa ekonomia - sprawdzenie tytułu własności w Chanote, weryfikacja kwoty zagranicznej (foreign quota) i kontrola obciążeń hipotecznych chronią przed utratą całej inwestycji.

2. Nieprzelanie środków z zagranicy. Tajlandzkie prawo wymaga, by cudzoziemiec kupujący condo przelał środki w walucie obcej na konto w tajlandzkim banku i uzyskał formularz Thor Tor 3 (Foreign Exchange Transaction Form). Bez tego dokumentu Land Office odmówi rejestracji własności. Przelew musi opiewać na kwotę co najmniej równą cenie zakupu.

3. Brak rozliczenia w Polsce. Polski rezydent podatkowy ma obowiązek wykazania dochodów z najmu zagranicznej nieruchomości w zeznaniu rocznym. Dotyczy to zarówno najmu w Tajlandii, jak i w Kambodży. W przypadku Kambodży brak UPO oznacza, że odliczenie zapłaconego podatku wymaga zastosowania metody proporcjonalnego odliczenia (art. 27 ust. 9 ustawy o PIT), co jest mniej korzystne niż metoda wyłączenia z progresją stosowana wobec Tajlandii.

4. Ignorowanie sinking fund i CAM fee. Sinking fund to jednorazowa wpłata, ale common area maintenance (CAM) fee to opłata miesięczna - zwykle 30-80 THB/m²/miesiąc na Phuket. Przy 45-metrowym condo to 1 350-3 600 THB miesięcznie, co obniża stopę zwrotu z najmu o 1-2 punkty procentowe.

5. Zaniżona wycena urzędowa. Land Office posługuje się własnymi wycenami, które bywają niższe od ceny rynkowej. Transfer fee nalicza się od wyższej z dwóch kwot (wycena urzędowa vs cena w umowie). Sprzedający czasem naciskają na zaniżenie ceny w umowie - to nielegalne i naraża kupującego na odpowiedzialność karną.

FAQ

Ile kosztuje zakup condo na Phuket poza ceną mieszkania?

Dla kupującego koszty transakcyjne wynoszą orientacyjnie 2-4% ceny zakupu na rynku pierwotnym i 3-5% na rynku wtórnym, w zależności od wynegocjowanego podziału opłat ze sprzedającym.

Kto płaci transfer fee przy zakupie condo w Tajlandii?

Prawo tajlandzkie nie narzuca podziału. Zwyczajowo transfer fee (2%) dzieli się po połowie: 1% kupujący, 1% sprzedający. Na rynku pierwotnym deweloperzy często przejmują swoją połowę w ramach promocji.

Czy muszę płacić podatek od nieruchomości na Phuket co roku?

Nie, jeśli wartość wyceny urzędowej nie przekracza 50 mln THB i nieruchomość służy do użytku prywatnego. Przy wartości powyżej tego progu stawka wynosi 0,02-0,1% w zależności od wartości.

Jak rozliczyć dochód z najmu condo na Phuket w polskim PIT?

Na mocy UPO polsko-tajlandzkiej z 1983 r. stosujesz metodę wyłączenia z progresją. Dochód z najmu wykazujesz w załączniku PIT/ZG. Nie płacisz od niego podatku w Polsce, ale wpływa on na stawkę podatku od pozostałych dochodów.

Czy Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Kambodżą?

Nie. Brak UPO oznacza, że stosujesz metodę proporcjonalnego odliczenia: od polskiego podatku odliczasz podatek zapłacony w Kambodży, ale nie więcej niż przypadającą proporcjonalnie kwotę polskiego podatku.

Co to jest formularz Thor Tor 3 i dlaczego jest kluczowy?

To potwierdzenie wpływu waluty obcej na konto w tajlandzkim banku. Bez niego Land Office nie zarejestruje przeniesienia własności na cudzoziemca. Przelew musi być oznaczony jako przeznaczony na zakup nieruchomości.

Czy mogę kupić condo na Phuket na firmę?

Tak, ale tajlandzka spółka z ograniczoną odpowiedzialnością musi mieć co najmniej 51% tajlandzkich udziałowców. Struktury z nominowanymi udziałowcami (nominee) są nielegalne i ścigane przez władze. Alternatywą jest zakup na firmę zarejestrowaną pod BOI lub w ramach traktatu o ochronie inwestycji.

Ile wynosi CAM fee na Phuket w 2026 roku?

Opłata za zarządzanie częściami wspólnymi (CAM fee) to zwykle 30-80 THB/m² miesięcznie w zależności od standardu inwestycji. Luksusowe projekty przy plaży mogą pobierać nawet 100-120 THB/m².

Czy zysk ze sprzedaży condo na Phuket podlega opodatkowaniu w Polsce?

Tak. Zysk kapitałowy ze sprzedaży nieruchomości za granicą podlega opodatkowaniu w Polsce, jeśli sprzedaż nastąpi przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Stosuje się stawkę 19% od dochodu, z odliczeniem podatku zapłaconego w Tajlandii.

---

Przed każdą transakcją na Phuket zleć niezależnemu prawnikowi sprawdzenie Chanote, weryfikację foreign quota w budynku i kalkulację wszystkich opłat transferowych. Koszty prawnika (30 000-80 000 THB) to ułamek wartości inwestycji, który chroni przed stratami rzędu setek tysięcy bahtów. Pamiętaj o formularzu Thor Tor 3 i rozliczeniu w polskim PIT.

---

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->