Case study Koh Samui: ROI z willi i domów – 2 realne symulacje krok po kroku (konserwatywnie vs agresywnie)
Dlaczego ROI na Koh Samui trzeba liczyć operacyjnie, a nie „z folderu”
Na Koh Samui ROI bardzo rzadko przegrywa na etapie ceny zakupu. Przegrywa później — na kosztach operacyjnych, sezonowości, błędnych założeniach obłożenia i niedoszacowanym CAPEX-ie. Wyspa nie jest rynkiem masowym. Popyt istnieje, ale jest selektywny, a koszty utrzymania w klimacie tropikalnym są realne, powtarzalne i rosnące w czasie.
Dlatego w tym artykule nie opisuję teorii, tylko liczę ROI na dwóch rynkowo realistycznych scenariuszach dla willi i domów na Koh Samui. W obu przypadkach pokazuję CAPEX, OPEX, wynik netto, a następnie tłumaczę, gdzie ROI ucieka i co trzeba zrobić, żeby zbliżyć się do docelowych 8%, zamiast kręcić się w okolicach 2–4%.
Liczby są modelowe, ale oparte o aktualne widełki rynkowe, dane turystyczne i praktykę operatorów. Każda konkretna nieruchomość wymaga osobnego due diligence — tu chodzi o logikę, nie o obietnicę.
Koh Samui w 30 sekund – najważniejszy fakt (case study)
Najważniejszy fakt o ROI na Koh Samui jest prosty:
wysoka stawka dobowa nie gwarantuje wysokiego ROI netto.
O wyniku decyduje stabilność obłożenia poza high season, koszty operacyjne i to, czy nieruchomość potrafi pracować w modelu mid-term, a nie tylko na krótkich pobytach.
Benchmark: co oznacza ROI = 8% w praktyce
Przyjmujemy ROI = 8% netto jako cel inwestycyjny, a nie marketingowy slogan.
To oznacza:
- ROI liczone po wszystkich kosztach (CAPEX + OPEX),
- realne pustostany,
- prowizje zarządzania,
- koszty utrzymania, serwisu i zużycia,
- brak „dopompowywania” wyniku jednorazowym high season.
Dla uproszczenia:
- inwestycja 20 mln THB powinna generować ok. 1,6 mln THB netto rocznie,
- a nie „brutto na papierze”.
Case study #1: scenariusz konserwatywny (stabilność zamiast fajerwerków)
Założenia nieruchomości
- Typ: dom / willa 3BR
- Lokalizacja: dobra logistyka, realne życie w zasięgu, brak „widoku wow”
- Cena zakupu: 18 000 000 THB
- Standard: premium użytkowy (trwałość, łatwy serwis lokalny)
- Model najmu: mix short-term + mid-term
CAPEX – realny koszt wejścia
- Cena nieruchomości: 18 000 000 THB
- Podatki, opłaty, legal, due diligence (~5%): 900 000 THB
- Umeblowanie i doposażenie pod najem: 1 200 000 THB
Łączny kapitał pracujący: 20 100 000 THB
To jest moment, w którym wielu inwestorów popełnia błąd — liczy ROI od 18 mln, a nie od 20,1 mln THB.
Przychód brutto – założenia konserwatywne
High season (4 miesiące):
- 6 500 THB / noc
- obłożenie: 65%
- przychód: ok. 507 000 THB
Shoulder + low season (8 miesięcy):
- 4 200 THB / noc
- obłożenie: 45%
- przychód: ok. 453 600 THB
Przychód brutto roczny: ~960 600 THB
OPEX – koszty operacyjne
- Zarządzanie (20%): ~192 000 THB
- Media (prąd, woda, internet): ~120 000 THB
- Maintenance i drobne naprawy: ~150 000 THB
- Rezerwa zużycia / odświeżenia: ~80 000 THB
OPEX łącznie: ~542 000 THB
Wynik netto
- Netto: 960 600 − 542 000 = 418 600 THB
- ROI netto: ~2,08%
To wynik przewidywalny i stabilny, ale daleko od celu 8%.
Case study #2: scenariusz agresywny (widok, stawka, ryzyko)
Założenia nieruchomości
- Typ: willa 3BR z widokiem
- Lokalizacja: zbocze, piękne zdjęcia, trudniejsza logistyka
- Cena zakupu: 21 000 000 THB
- Standard: lifestyle’owy
- Model najmu: głównie short-term
CAPEX
- Cena nieruchomości: 21 000 000 THB
- Podatki i opłaty (~5%): 1 050 000 THB
- Wykończenie premium lifestyle: 2 000 000 THB
Łączny kapitał: 24 050 000 THB
Przychód brutto – założenia agresywne
High season (4 miesiące):
- 9 000 THB / noc
- obłożenie: 75%
- przychód: ~810 000 THB
Pozostałe 8 miesięcy:
- 5 500 THB / noc
- obłożenie: 40%
- przychód: ~528 000 THB
Przychód brutto roczny: ~1 338 000 THB
OPEX (wyższe ryzyko, wyższe koszty)
- Zarządzanie (25%): ~334 500 THB
- Media (klima, basen, pompy): ~180 000 THB
- Serwis, dojazdy, awarie: ~220 000 THB
- Rezerwa szybkiego zużycia: ~150 000 THB
OPEX łącznie: ~884 500 THB
Wynik netto
- Netto: 1 338 000 − 884 500 = 453 500 THB
- ROI netto: ~1,88%
Wyższy przychód brutto, niższe ROI netto.
Dlaczego oba scenariusze są daleko od 8% ROI
1. CAPEX ponad próg rynkowy
Każdy dodatkowy milion THB na design musi się zwrócić. W praktyce najczęściej się nie zwraca.
2. OPEX w klimacie tropikalnym
Widok, skomplikowana architektura i niestandardowe rozwiązania oznaczają więcej punktów awarii.
3. Sezonowość
High season trwa 3–4 miesiące. ROI liczy się przez 12 miesięcy, nie przez Instagram.
4. Zarządzanie
Trudna logistyka = wyższa prowizja, przestoje, gorsza kontrola jakości.
Najczęstszy mit: „Podniosę stawkę i ROI się zgodzi”
Rynek nie finansuje ambicji inwestora.
Jeżeli doświadczenie najemcy jest podobne — wygrywa tańsza i łatwiejsza w użytkowaniu nieruchomość.
Jak realnie zbliżyć się do ROI = 8%
- przesunięcie popytu w mid-term (1–3 miesiące),
- uproszczenie standardu bez utraty komfortu,
- kontrola CAPEX na wejściu,
- liczenie ROI od realnego kapitału, nie ceny zakupu,
- ograniczenie punktów awarii i kosztów serwisu.
W praktyce 8% ROI na Koh Samui jest możliwe tylko przy bardzo świadomej selekcji produktu, a nie przy zakupie „ładnej willi”.
3 fakty, które musisz znać (case study Koh Samui)
- Wyższa stawka ≠ wyższe ROI
- OPEX rośnie szybciej niż czynsz
- Najlepsze inwestycje wyglądają… zwyczajnie
Checklista inwestora: ROI Koh Samui (5 punktów)
- Czy ROI liczone jest netto po wszystkich kosztach?
- Czy obłożenie poza sezonem jest realistyczne?
- Czy CAPEX da się obronić czynszem?
- Czy OPEX nie wzrośnie po 12–24 miesiącach?
- Czy nieruchomość obroni się przy słabszym rynku?
Jeżeli na któreś pytanie odpowiedź brzmi „nie wiem” — ROI jest tylko założeniem.
Podsumowanie
Na Koh Samui ROI wygrywa nie ten, kto kupuje najdrożej, ale ten, kto rozumie operację.
Dwie wille mogą wyglądać podobnie, a finansowo zachowywać się skrajnie inaczej.
Jeżeli nie wiesz, gdzie pieniądz może uciec, to jeszcze nie liczysz inwestycji — liczysz marzenie.
Źródła
https://c9hotelworks.com/wp-content/uploads/2025/06/Samui-Hotel-Tourism-Market-Review_June-2025.pdf
https://www.bangkokpost.com/business/real-estate
https://www.knightfrank.co.th/research
Otrzymaj spersonalizowane oferty nieruchomości
Nasz doradca przygotuje podborke nieruchomości dopasowanych do Twoich kryteriów i budżetu.
- 3-5 wybranych nieruchomości dopasowanych do Twoich kryteriów
- Pełna analiza kosztów i potencjału inwestycyjnego
- Bezpłatna konsultacja z dedykowanym doradcą