Case study Phnom Penh: ROI z apartamentów i condo – 2 symulacje krok po kroku (realne liczby)

Case study Phnom Penh: liczę ROI na 2 przykładowych ofertach krok po kroku

Dlaczego case study w Phnom Penh ma sens tylko na liczbach

Rynek nieruchomości w Phnom Penh jest jednym z najbardziej źle interpretowanych rynków w Azji Południowo-Wschodniej.

Z jednej strony słyszysz narrację: „tanie mieszkania, wysoki zwrot”.

Z drugiej – realne dane pokazują, że ROI przegrywa nie na cenie zakupu, ale na założeniach operacyjnych.

Dlatego w tym artykule nie ma teorii.

Są dwie symulacje oparte na:

• realnych cenach rynkowych,
• faktycznych kosztach utrzymania,
• realistycznych stawkach najmu,
• i konserwatywnych założeniach pustostanów.

Celem nie jest „pokazanie najlepszego ROI”.

Celem jest pokazanie, gdzie ROI ucieka i jak je odzyskać.

Phnom Penh w 30 sekund – najważniejszy fakt (case study)

Najważniejszy fakt:

W Phnom Penh różnica między ROI brutto a netto potrafi sięgać 40–50%.

Jeśli liczysz tylko:

• czynsz × 12 miesięcy
• to nie liczysz inwestycji, tylko robisz prezentację sprzedażową.

Założenia wspólne dla obu symulacji

Żeby porównanie było uczciwe, przyjmujemy:

• apartament 1BR,
• nowy lub 2–5-letni budynek,
• dzielnice z realnym popytem (BKK1 / Tonle Bassac),
• najem długoterminowy jako baza,
• ceny rynkowe 2025/2026.

Źródła cen i czynszów:

https://www.realestate.com.kh/

https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific

https://www.knightfrank.com.kh/research

CASE STUDY #1 – Scenariusz konserwatywny (stabilność zamiast ambicji)

Parametry nieruchomości

• Typ: apartament 1BR
• Lokalizacja: Tonle Bassac
• Powierzchnia: 55 m²
• Cena zakupu: 110 000 USD

Cena odpowiada przedziałowi 1 900–2 100 USD/m², co mieści się w średnich rynkowych dla tej dzielnicy.

CAPEX – realny koszt wejścia

Źródła opłat:

https://www.realestate.com.kh/guides/buying-property-cambodia/

https://www.globalpropertyguide.com/Asia/Cambodia/Buying-Guide

Przychód – najem długoterminowy

• Czynsz rynkowy: 700 USD / miesiąc
• Rocznie brutto: 8 400 USD

Dane czynszowe:

https://www.numbeo.com/property-investment/in/Phnom-Penh

https://www.realestate.com.kh/

OPEX – koszty operacyjne (roczne)

SDWynik netto – scenariusz konserwatywny

• Dochód netto: 8 400 − 3 060 = 5 340 USD
• ROI netto: ~4,3%

To jest realny, defensywny wynik, który:

• broni się przy słabszym rynku,
• nie wymaga agresywnego zarządzania,
• daje płynność przy odsprzedaży.

Najczęstszy mit

„W Phnom Penh zawsze da się wyciągnąć 8–10% ROI.”

Nie.

8% ROI jest możliwe:

• przy bardzo dobrym zakupie,
• przy niskim CAPEX,
• i przy aktywnym zarządzaniu.

Standard rynku to 4–6% netto, a nie obietnice z folderów.

Dlaczego ten scenariusz działa

• niski próg wejścia,
• realny czynsz,
• kontrolowany OPEX,
• popyt ekspacki, nie turystyczny.

To model, który nie robi wrażeń, ale robi pieniądz.

CASE STUDY #2 – Scenariusz agresywny (wyższy przychód, wyższe ryzyko)

Ten scenariusz jest dokładnym przeciwieństwem podejścia konserwatywnego.

Tu nie bronimy się stabilnością, tylko próbujemy wycisnąć ROI przez przychód, kosztem:

• większej zmienności,
• wyższych kosztów,
• większej zależności od operatora.

Parametry nieruchomości

• Typ: apartament 1BR
• Lokalizacja: BKK1 (prime)
• Powierzchnia: 60 m²
• Cena zakupu: 145 000 USD

Cena odpowiada przedziałowi 2 300–2 500 USD/m², typowemu dla topowych projektów w centrum.

Źródła cen:

https://www.realestate.com.kh/

https://www.knightfrank.com.kh/research

CAPEX – realny koszt wejścia (agresywny)

Tu już widać pierwszą różnicę:

każde +10 000 USD CAPEX trzeba „odrobić” czynszem, a rynek nie zawsze chce za to płacić.

Model najmu – miks short + mid-term

Założenie:

• 60% roku – mid-term (1–3 miesiące)
• 40% roku – short-term (biznes / relocation)

Przychód brutto – założenia agresywne

Źródła stawek:

https://www.realestate.com.kh/

https://www.numbeo.com/cost-of-living/in/Phnom-Penh

OPEX – koszty operacyjne (agresywne)

Tu jest punkt, który najczęściej zabija ROI.

Koszty rosną szybciej niż przychód.

Wynik netto – scenariusz agresywny

• Dochód netto: 13 265 − 6 960 = 6 305 USD
• ROI netto: ~3,8%

Więcej pracy, więcej ryzyka, niższy zwrot procentowy.

To moment, który dla wielu inwestorów jest szokiem.

Porównanie scenariuszy – czarno na białym

Gdzie ROI „ucieka” w Phnom Penh – kluczowe punkty

1. CAPEX ponad próg rynkowy

Rynek Phnom Penh:

• nie premiuje nadmiernego designu,
• nie płaci liniowo za „lepsze wykończenie”.

Każdy dodatkowy 1 USD/m²:

• zwiększa próg wejścia,
• niekoniecznie zwiększa czynsz.

2. OPEX rośnie szybciej niż przychód

W modelach agresywnych:

• więcej rotacji,
• więcej serwisu,
• więcej zarządzania,
• więcej konfliktów.

To cichy zabójca ROI.

3. Pustostany są niedoszacowane

Folder mówi „pełne obłożenie”.

Rynek mówi: 1–2 miesiące pustostanu to norma.

Jeśli ich nie liczysz — ROI jest fikcją.

Jak realnie zbliżyć się do 8% ROI w Phnom Penh

8% ROI nie jest standardem, ale jest osiągalne, gdy:

• kupujesz poniżej rynku (off-market / presja sprzedającego),
• minimalizujesz CAPEX (funkcja > design),
• wybierasz popyt lokalny, nie turystyczny,
• masz kontrolę nad zarządzaniem.

To dokładnie ten obszar, w którym Varsovia Estate pracuje z klientami:

• nie na folderach,
• tylko na liczbach,
• i na realnej selekcji ofert.

3 fakty, które musisz znać – Case study Phnom Penh

Fakt 1:

Wyższy przychód brutto ≠ wyższy ROI netto.

Fakt 2:

Najbezpieczniejsze inwestycje wyglądają „zwyczajnie”.

Fakt 3:

ROI w Phnom Penh wygrywa się na zakupie, nie na zarządzaniu.

Checklista inwestora – ROI Phnom Penh (5 punktów)

1. Czy ROI jest liczone netto, po wszystkich kosztach?
2. Czy CAPEX da się obronić rynkowym czynszem?
3. Czy pustostany są policzone realistycznie?
4. Czy OPEX nie wzrośnie po 12–24 miesiącach?
5. Czy w razie sprzedaży lokalizacja obroni płynność?

Jeśli na któreś pytanie nie masz odpowiedzi — ROI jest założeniem, nie wynikiem.

Podsumowanie – matematyka wygrywa z narracją

W Phnom Penh nie wygrywa ten, kto obiecuje najwyższy zwrot.

Wygrywa ten, kto:

• rozumie koszty,
• liczy netto,
• i akceptuje, że stabilność często bije ambicję.

Dobrze policzona inwestycja:

• zarabia spokojnie,
• sprzedaje się płynnie,
• i nie wymaga ciągłego „ratowania wyniku”.