Case study Sihanoukville: realne ROI z apartamentów i condo – 2 symulacje krok po kroku

Case study Sihanoukville – dlaczego liczenie ROI na liczbach ma tu kluczowe znaczenie

Sihanoukville jest rynkiem, na którym ROI potrafi wyglądać świetnie w folderze sprzedażowym, ale równie łatwo może się rozpaść po dodaniu realnych kosztów. To miasto ma za sobą okres gwałtownego boomu, nadpodaży i korekty, dlatego dziś wygrywa matematyka, a nie narracja.

W tym case study przechodzimy krok po kroku przez dwie symulacje:

• wariant konserwatywny (ochrona kapitału, stabilność),
• wariant agresywny (maksymalizacja przychodu, wyższe ryzyko).

Obie bazują na realnych stawkach rynkowych, a nie obietnicach „gwarantowanego najmu”.

Założenia wspólne do obu symulacji (żeby porównanie było uczciwe)

Przed liczeniem ROI ustalamy twarde założenia, identyczne dla obu przypadków.

• Rynek: Sihanoukville, lokalizacja miejska z dostępem do plaży
• Typ: condo w budynku z zarządzaniem
• Waluta: USD
• Strategia: najem krótkoterminowy + rotacja najemców biznesowych
• Brak finansowania kredytem (cash buyer)

Średnie rynkowe, które przyjmujemy jako punkt odniesienia:

• Cena zakupu condo: 1 200–1 600 USD/m²
• Opłata administracyjna (maintenance): 0,80–1,50 USD/m²/miesiąc
• Zarządzanie najmem: 20–30% przychodu brutto
• Podatek od najmu: 10% (simplified tax regime)
• Rezerwa na pustostany i serwis: 10–15% przychodu

CASE 1 – wariant konserwatywny (ochrona kapitału)

To scenariusz dla inwestora, który nie goni maksymalnego ROI, tylko chce:

• przewidywalnych przepływów,
• niskiej rotacji,
• mniejszego zużycia lokalu.

Parametry nieruchomości – wariant konserwatywny

• Metraż: 45 m² (1 bedroom)
• Cena zakupu: 1 300 USD/m²
• Cena całkowita: 58 500 USD

Koszty wejścia:

• Podatek od przeniesienia własności (4%): 2 340 USD
• Notariusz, dokumenty, rejestr: 800 USD
• Wykończenie i umeblowanie: 7 000 USD

Całkowity koszt inwestycji: ~68 640 USD

Przychód z najmu – wariant konserwatywny

Zakładamy najem mieszany:

• najem średnioterminowy (1–3 miesiące),
• najem biznesowy,
• ograniczona sezonowość.
• Średnia stawka miesięczna: 850 USD
• Roczny przychód brutto: 10 200 USD

Koszty operacyjne – wariant konserwatywny

• Zarządzanie najmem (25%): 2 550 USD
• Maintenance (1,00 USD/m²): 540 USD
• Media i internet: 720 USD
• Serwis, naprawy, rezerwa: 1 000 USD
• Podatek od najmu (10%): 1 020 USD

Łączne koszty roczne: ~5 830 USD

Wynik netto – wariant konserwatywny

• Przychód netto: 4 370 USD rocznie
• ROI netto: ~6,4%

To jest realne, defensywne ROI, które:

• nie wymaga wysokiej rotacji,
• nie opiera się na turystyce masowej,
• chroni wartość lokalu.

CASE 2 – wariant agresywny (maksymalizacja przychodu)

Ten wariant jest dla inwestora, który:

• akceptuje sezonowość,
• zarządza aktywnie ceną,
• liczy się z większym zużyciem nieruchomości.

Parametry nieruchomości – wariant agresywny

• Metraż: 32 m² (studio premium)
• Cena zakupu: 1 500 USD/m²
• Cena całkowita: 48 000 USD

Koszty wejścia:

• Podatek 4%: 1 920 USD
• Dokumenty i rejestr: 800 USD
• Wykończenie + design pod short stay: 9 000 USD

Całkowity koszt inwestycji: ~59 720 USD

Przychód z najmu – wariant agresywny

Najem krótkoterminowy:

• Średnia stawka: 65 USD/noc
• Średnie obłożenie: 55% (200 nocy)
• Roczny przychód brutto: 13 000 USD

Koszty operacyjne – wariant agresywny

• Zarządzanie short stay (30%): 3 900 USD
• Maintenance (1,20 USD/m²): 460 USD
• Media i internet: 780 USD
• Sprzątanie i serwis: 1 200 USD
• Podatek od najmu (10%): 1 300 USD
• Rezerwa na pustostany i zużycie: 1 000 USD

Łączne koszty roczne: ~8 640 USD

Wynik netto – wariant agresywny

• Przychód netto: 4 360 USD rocznie
• ROI netto: ~7,3%

ROI wyższe, ale:

• większa zmienność,
• większa zależność od operatora,
• szybsze zużycie lokalu.

Gdzie „ucieka” ROI w Sihanoukville najczęściej

Najczęstsze błędy inwestorów:

• nieuwzględnianie pełnych kosztów zarządzania,
• brak rezerwy na pustostany,
• zbyt optymistyczne obłożenie,
• niedoszacowanie kosztów serwisu.

Bezpośrednie porównanie wariantów – gdzie naprawdę jest różnica

Na papierze oba warianty wyglądają podobnie pod względem liczb końcowych, ale profil ryzyka i stabilności jest zupełnie inny.

Wariant konserwatywny:

• niższe koszty operacyjne,
• mniejsza zależność od operatora,
• stabilniejszy cashflow,
• wolniejsza degradacja lokalu,
• lepsza płynność przy odsprzedaży do lokalnego nabywcy lub expata.

Wariant agresywny:

• wyższy przychód brutto,
• większa zmienność miesięczna,
• silna zależność od sezonu i jakości zarządzania,
• szybsze zużycie wyposażenia,
• większe ryzyko „papierowego ROI”.

W praktyce różnica 1–1,5 pp. ROI nie rekompensuje automatycznie wyższego ryzyka, jeśli inwestor nie kontroluje operacyjnie najmu.

Kiedy wariant agresywny ma sens w Sihanoukville

Najem krótkoterminowy w Sihanoukville działa tylko przy spełnieniu konkretnych warunków.

• Budynek musi mieć aktywne zarządzanie short stay (recepcja, sprzątanie, serwis).
• Lokalizacja musi być faktycznie atrakcyjna dla najmu krótkiego (plaża, centrum, marina).
• Projekt musi mieć już działające statystyki najmu, a nie tylko prognozy.
• Inwestor musi akceptować wahania miesięczne nawet o 30–40%.

Jeżeli którykolwiek z tych punktów nie jest spełniony, wariant agresywny przestaje być agresywny, a zaczyna być ryzykowny.

Kiedy wariant konserwatywny wygrywa matematycznie

Model konserwatywny w Sihanoukville wygrywa w długim terminie, gdy:

• inwestor planuje 5–10 lat utrzymania aktywa,
• liczy się płynność wyjścia,
• celem jest stabilny cashflow, a nie maksymalizacja przychodu,
• rynek wtórny ma znaczenie (sprzedaż innemu inwestorowi, expatowi, lokalnemu nabywcy).

Wbrew pozorom większość transakcji wtórnych w Sihanoukville dotyczy właśnie takich lokali, a nie „turystycznych hoteli w formie condo”.

Dlaczego ROI z folderu sprzedażowego nie ma znaczenia

Najczęstsze obietnice marketingowe:

• „8–10% ROI gwarantowane”
• „stałe obłożenie 70–80%”
• „bezobsługowa inwestycja”

W rzeczywistości:

• ROI gwarantowane jest wliczone w cenę zakupu,
• obłożenie liczone jest w sezonie wysokim,
• koszty serwisu są niedoszacowane lub pomijane.

Dlatego każde ROI musi być liczone od netto, po wszystkich kosztach, a nie od przychodu.

Checklista inwestora – case study Sihanoukville (5 punktów)

1. Czy ROI liczone jest od przychodu netto, a nie brutto?
2. Czy koszty zarządzania są wpisane w umowę (20–30%)?
3. Czy maintenance fee jest stałe i znane (USD/m²)?
4. Czy projekt ma realne dane najmu, a nie symulacje?
5. Czy istnieje rynek wtórny dla tego typu lokalu?

Jeżeli na któreś pytanie odpowiedź brzmi „nie wiem” — ROI nie jest policzone.

Jak Varsovia Estate koryguje ROI „zanim będzie za późno”

W Varsovia Estate:

• liczymy ROI zawsze w dwóch wariantach (defensywnym i agresywnym),
• odejmujemy pełne koszty operacyjne jeszcze przed prezentacją oferty,
• sprawdzamy realne stawki najmu u operatorów,
• filtrujemy projekty, które działają tylko w folderze.

Dzięki temu ROI 6–8% netto w Sihanoukville jest realne, ale tylko przy właściwej strukturze inwestycji.

Źródła danych i regulacji

• Cambodian Ministry of Economy and Finance – podatki od najmu
• https://www.mef.gov.kh
• Law on Foreign Ownership in Co-Owned Buildings (Cambodia)
• https://cdc.gov.kh/wp-content/uploads/2022/05/LAW-ON-PROVIDING-FOREIGNERS-WITH-OWNERSHIP-RIGHTS-IN-PRIVATE-UNITS-OF-CO-OWNED-BUILDINGS_100524-.pdf
• CBRE Cambodia – rynek najmu i condo
• https://www.cbre.com.kh
• Knight Frank Cambodia – raporty rynkowe
• https://www.knightfrank.com/cambodia