Ceny nieruchomości w Tajlandii 2026: Phuket czy Koh Samui?

Jak czytać dane (żeby porównanie było uczciwe)

Phuket i Koh Samui mają inną strukturę oferty: Phuket to duży rynek z szerokim wachlarzem kondominiów i willi, a Samui jest bardziej „wyspą willową” z mniejszą skalą projektów i inną sezonowością. Dlatego w artykule porównujemy:

ceny za m² (kondominia vs zabudowa „landed”/wille),
różnice lokalizacyjne (najmocniejsze mikro-rynki),
pierwotny vs wtórny (premia za nowość),
czynniki wzrostu w 2026 (popyt, podaż, infrastruktura, segment premium),
ryzyka, które realnie wpływają na ceny i płynność.

Kurs THB → PLN (żeby ceny były czytelne)

Dla przeliczeń przyjmujemy orientacyjnie 1 THB ≈ 0,11378 PLN (dane dla 30 grudnia 2025).
To oznacza, że:

100 000 THB/m² ≈ 11 378 PLN/m²
150 000 THB/m² ≈ 17 067 PLN/m²
200 000 THB/m² ≈ 22 756 PLN/m²

Phuket 2026: ceny, segmenty i różnice regionalne

1) Phuket – poziom cen w punktach odniesienia

Najbardziej „twarde” i porównywalne wskaźniki cenowe dla Phuket na bazie danych rynkowych:

Mediana cen kondominiów: 144 000 THB/m² (≈ 16 390 PLN/m²)
Mediana cen willi / zabudowy landed: 70 000 THB/m² (≈ 7 965 PLN/m²)

Ważny detal: w Phuket coraz większe znaczenie ma segment branded residences (rezydencje z marką hotelową/operatorem), który trzyma premię i często „odkleja” się cenowo od standardowych projektów.

Branded condos: średnio 181 000 THB/m² (≈ 20 610 PLN/m²) – ok. 28% premii vs non-branded
Non-branded condos: ok. 141 000 THB/m² (≈ 16 045 PLN/m²)
Branded landed (wille/landed): nawet ok. 162 000 THB/m² (≈ 18 432 PLN/m²) vs 73 000 THB/m² (≈ 8 306 PLN/m²) dla non-branded landed

2) Phuket – mikro-rynki (gdzie jest najdrożej i dlaczego)

Dane z raportu pokazują wyraźne różnice pomiędzy strefami (mediany/poziomy typowe dla lokalizacji):

Cherngtalay (Laguna/Bang Tao i okolice): najwyższe poziomy cen; w raporcie wskazano m.in. bardzo wysokie pułapy cen 1-bed w tej strefie
Rawai: wysoki popyt „lifestyle” + dłuższe pobyty, ale inne profile najemców niż Bang Tao
Karon: niższe poziomy cen względem topowych zachodnich lokalizacji, bardziej „klasyczny” turystyczny popyt

W Phuket coraz mocniej widać też premię za zachodnią stronę wyspy i „ekosystem”: plaże + lifestyle + infrastruktura + retail. Bangkok Post opisywał m.in. różnice cen między off-plan i resale w 2024/2025 (wysoka premia rynku pierwotnego).

3) Pierwotny vs wtórny w Phuket (premia za „nowe”)

To jest punkt, który w 2026 będzie kluczowy, bo rośnie konkurencja „resale” w starszych projektach:

Non-branded primary (pierwotny): ok. 139 000 THB/m² (≈ 15 818 PLN/m²)
Non-branded secondary (wtórny): ok. 100 000 THB/m² (≈ 11 378 PLN/m²)
czyli ok. 39% premii za pierwotny vs wtórny w ujęciu średnim.

To logiczne: nowe projekty mają nowsze układy, standard i udogodnienia, ale w 2026 (w zależności od podaży) rynek wtórny może być coraz mocniejszym konkurentem cenowym.

4) Ceny „rynkowe” w praktyce (zakresy)

CBRE w przewodniku rynkowym dla Phuket podawało, że topowe kondominia w Phuket mieszczą się w przedziałach 100 000–180 000 THB/m² (≈ 11 378–20 480 PLN/m²) w zależności od jakości i lokalizacji.
Dodatkowo media lokalne opisywały, że prime (Bang Tao/Laguna) potrafi dochodzić wyżej w najlepszych projektach.

Koh Samui 2026: ceny, segmenty i różnice regionalne

1) Koh Samui – twarde wskaźniki cenowe

Z raportu C9 Hotelworks dla Samui (czerwiec 2025) mamy bardzo klarowne „mediany rynkowe”:

Mediana cen kondominiów: 88 500 THB/m² (≈ 10 070 PLN/m²)
Mediana cen zabudowy landed (wille/landed): 60 600 THB/m² (≈ 6 897 PLN/m²)

I co ważne, Samui ma bardzo czytelne mediany „koszykowe” dla typowych konfiguracji:

1-bed condo (40–70 m²): mediana 3,5 mln THB (≈ 398 230 PLN)
2-bed condo (80–110 m²): mediana 7,2 mln THB (≈ 819 216 PLN)
3-bed villa (250–350 m²): mediana 14,9 mln THB (≈ 1 695 322 PLN)

2) Samui – koncentracja popytu i „prime areas”

Raport wskazuje, że podaż i wartość rynku koncentruje się w sub-rynkach (północ i wschód), szczególnie Bo Phut, Maret, Mae Nam (łącznie bardzo duży udział w wartości rynku).

3) Samui a sezonowość: wpływ na ceny i strategię

C9 pokazuje, że Samui jest pozycjonowane jako bardziej „affluent” resort, a rynek wynajmu willi jest sezonowy (szczyt vs dołki sezonowe) – to wpływa na to, jak inwestorzy kalkulują zwrot i jak wyceniane są nieruchomości pod wynajem.

Phuket vs Koh Samui: porównanie cen 2026

Poziomy referencyjne (bazowo, na danych 2025 – najbardziej użytecznych do planowania 2026)

Phuket condo (mediana): 144 000 THB/m² ≈ 16 390 PLN/m²
Samui condo (mediana): 88 500 THB/m² ≈ 10 070 PLN/m²

Różnica jest duża: Phuket jest wyraźnie droższy w segmencie condo, a dodatkowo segment branded w Phuket potrafi podnosić ceny całych mikro-rynków.

Co napędza wzrost cen w 2026 (i gdzie będzie najszybciej)

1) Phuket – scenariusz 2026: selekcja, premium i branded

Z raportów i komentarzy rynkowych wynika, że Phuket wchodzi w 2026 bardziej „selektywnie”: mocne projekty w dobrych lokalizacjach utrzymują ceny, a słabsze (gorsza lokalizacja/produkt) muszą walczyć ceną, szczególnie wobec rosnącej konkurencji wtórnej.

Dodatkowo Phuket ma trend „upgrade’u” produktu: branded residences rosną udziałowo i tworzą premię jakości, co zwykle stabilizuje ceny nawet przy większej podaży.

W praktyce 2026 w Phuket najczęściej wygrywa:

zachodnia strona i strefy z pełnym „ekosystemem”
produkt premium / dobrze zaprojektowany pod pobyty 1–12 miesięcy (nie tylko turystyczne weekendy)
branded / managed (tam, gdzie operator realnie dowozi standard)

2) Samui – scenariusz 2026: ograniczona skala + villa lifestyle

Samui jest mniejsze, bardziej butikowe i wrażliwsze na konkretne prime strefy. W 2026 mogą rosną:

dobrze położone wille (popyt lifestyle + dłuższe pobyty),
nieruchomości w „prime triangle” Samui (w praktyce: Bophut/Choeng Mon/Chaweng Noi jako kierunek premium – trend często wskazywany w analizach branżowych, ale zawsze warto weryfikować projekt-po-projekcie).

Tabela: dla kogo Phuket, a dla kogo Samui (w 2026)

Kryterium 2026	Phuket	Koh Samui
Większy wybór projektów (condo + willa)	✅	❌
Najsilniejszy segment branded residences	✅	❌
Rynek bardziej płynny (więcej transakcji)	✅	❌
„Butikowy” klimat willowy i mniejsza skala	❌	✅
Niższy poziom mediany condo za m²	❌	✅
Łatwiejsze porównywanie mikro-rynków danymi	✅	❌

Najważniejsze ryzyka 2026 (które realnie wpływają na ceny)

Premia rynku pierwotnego vs konkurencja wtórna – w Phuket różnica jest już policzalna i duża, więc w 2026 coraz częściej wygrywa „dobry produkt”, nie sama metka „new”.
Podaż w słabszych lokalizacjach – tam presja cenowa jest najszybsza (promocje, rabaty, „free furniture”, itp.).
Sezonowość i profil najemcy – w Samui sezonowość jest wyraźna, co wpływa na strategię wynajmu i finalnie na wyceny.

Co lepiej wybrać w 2026: Phuket czy Koh Samui?

Phuket w 2026: drożej, ale stabilniej i bardziej „long-stay / year-round”

Phuket jest zwykle droższy na wejściu (szczególnie w zachodnich, premium lokalizacjach), ale w zamian dostajesz rynek, który w ostatnich latach coraz mocniej działa nie tylko turystycznie, ale też rezydencko: dłuższe pobyty, przeprowadzki „lifestyle”, praca zdalna i rotacja najemców poza wysokim sezonem.

W praktyce widać to m.in. w danych hotelowo-turystycznych: w strefie Bang Tao / Cherngtalay średnia długość pobytu wzrosła do ok. 7,67 nocy w 2024 (z 6,72 w 2023), co jest sygnałem „dłuższego pobytu” w jednej z najbardziej inwestycyjnych dzielnic wyspy.
Dodatkowo Phuket ma bardzo silny wolumen ruchu turystycznego i zbliżył się do poziomów sprzed pandemii (co wspiera popyt najmu i „exit” w segmencie premium).

Kiedy Phuket jest lepszym wyborem (2026):

gdy chcesz łączyć krótki najem w sezonie z dłuższymi pobytami poza sezonem (większa szansa na „year-round”),
gdy zależy Ci na większym rynku i większej liczbie porównań (łatwiej selekcjonować),
gdy celujesz w premium lokalizacje z „ekosystemem” (plaże + infrastruktura + retail + usługi).

Koh Samui w 2026: taniej w condo, mocniej sezonowo i bardziej „short-stay”

Samui bywa tańsze w segmencie condo (mediany są wyraźnie niższe niż w Phuket), ale to rynek bardziej butikowy, często mocniej oparty o wille pod najem wakacyjny i o sezonowość ruchu turystycznego.

Tu mamy bardzo konkretny wskaźnik z raportu rynkowego: średnia długość pobytu na Samui to około 4–5 nocy.
To statystycznie bliżej „klasycznego short-stay” niż modelu dłuższych pobytów. Na sezonowość wpływa też dostępność połączeń lotniczych: w analizie turystycznej wskazano, że regularne międzynarodowe loty na Samui są ograniczone, a bezpośrednie połączenia realizuje głównie Bangkok Airways (m.in. z Singapuru i Hongkongu)

Kiedy Samui jest lepszym wyborem (2026):

gdy celujesz w wille i model najmu typowo wakacyjnego,
gdy liczysz na „butikową” wyspę i mniejszą konkurencję projektów w niektórych mikro-lokalizacjach,
gdy akceptujesz większą sezonowość i chcesz optymalizować przychody w najlepszych miesiącach.

Szybka decyzja: który rynek pasuje do Twojego stylu inwestowania?

Kryterium 2026	Phuket	Koh Samui
Wyższe ceny wejścia, ale większa stabilność popytu	✅	❌
Większa szansa na dłuższe pobyty (long-stay)	✅	❌
Typowy profil pobytu bardziej „short-stay”	❌	✅
Rynek bardziej sezonowy (większe wahania)	❌	✅
Większa płynność i większy wybór projektów	✅	❌

Podsumowanie

Phuket: drożej, ale zwykle „łatwiej bronić” cenę i popyt dzięki większej skali rynku oraz rosnącemu udziałowi dłuższych pobytów w topowych strefach.
Koh Samui: często taniej (zwłaszcza w condo), ale bardziej sezonowo i częściej pod model krótkich pobytów; dodatkowo ograniczona siatka lotów międzynarodowych wzmacnia „wyspowy” charakter rynku.

Źródła:

C9 Hotelworks, Phuket Property Market Update – May 2025 (mediany cen condo i landed, branded premium, primary vs secondary).
C9 Hotelworks, Samui Property Market Update – June 2025 (mediany cen, mediany konfiguracji, koncentracja rynku).
CBRE Thailand, przewodnik: Phuket Villa & Condominium Market (zakresy cen top-quality condos).
Bangkok Post, artykuł o rynku Phuket (dane o off-plan vs resale i kontekst rynku 2024/2025).
Colliers Thailand, Koh Samui Residential Report Radar 2024 (popyt, prime areas, pipeline podaży).
Kurs THB/PLN (30 grudnia 2025, do przeliczeń):