Opłaty rządowe przy zakupie mieszkania w Pattaya: 7 kosztów, które musisz znać

W 2024 roku cudzoziemcy zarejestrowali w prowincji Chonburi ponad 11 000 transakcji zakupu kondominów - a Pattaya odpowiadała za większość z nich. Każdy z tych kupujących zapłacił rządowi Tajlandii kilka odrębnych opłat, których łączna suma sięga 6-7% wartości nieruchomości. Polscy inwestorzy często dowiadują się o nich dopiero przy stole w Land Office.

Ten przewodnik rozbija wszystkie opłaty rządowe przy zakupie mieszkania w Pattaya na czynniki pierwsze, pokazuje kto płaci którą opłatę i ile dokładnie wyniesie rachunek przy mieszkaniu za 3 mln THB (ok. 340 000 PLN).

Szybka odpowiedź

• Transfer fee (opłata transferowa) wynosi 2% wartości zarejestrowanej i zwyczajowo jest dzielona po połowie między kupującego a sprzedającego.
• Withholding tax (podatek u źródła) obciąża sprzedającego - stawka zależy od tego, czy sprzedaje osoba fizyczna (skala progresywna) czy firma (1% wartości zarejestrowanej lub ceny sprzedaży, w zależności która jest wyższa).
• Specific Business Tax (SBT) w wysokości 3,3% płaci sprzedający, jeśli posiada nieruchomość krócej niż 5 lat. Gdy SBT nie ma zastosowania, pobierana jest opłata skarbowa 0,5%.
• Roczny podatek od budynków i gruntów dla mieszkań o wartości do 50 mln THB wykorzystywanych jako inwestycja wynosi 0,02-0,3% wartości wycenionej.
• Dochód z najmu w Tajlandii podlega opodatkowaniu; polski rezydent podatkowy musi go również rozliczyć w Polsce na zasadzie kredytu podatkowego (umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania RP-Tajlandia z 1983 r.).
• Łączny koszt transakcyjny po stronie kupującego to zwykle 1-2% ceny zakupu, resztę ponosi sprzedający.

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: Zakup nowego mieszkania od dewelopera

Większość deweloperów w Pattaya ustala podział kosztów w umowie rezerwacyjnej. Standardowa praktyka: kupujący płaci 1% transfer fee (połowę stawki 2%), a deweloper pokrywa drugą połowę oraz własny withholding tax i ewentualny SBT. W przypadku dużych projektów deweloper bywa skłonny pokryć całość transfer fee jako zachętę marketingową. Zawsze sprawdzaj zapis w umowie - nie ma tu normy ustawowej, a jedynie rynkowy zwyczaj.

Dodatkowe koszty kupującego: opłata za fundusz remontowy (sinking fund, jednorazowo ok. 500-800 THB/mkw.) oraz opłata za liczniki prądu i wody. To nie są opłaty rządowe, ale pojawiają się na tym samym rozliczeniu.

Scenariusz 2: Zakup mieszkania z rynku wtórnego (od osoby fizycznej)

Tu negocjacje podziału opłat są bardziej elastyczne. Standardowo transfer fee dzielone jest 50/50, ale w praktyce kupujący z silną pozycją negocjacyjną może przerzucić większość kosztów na sprzedającego - lub odwrotnie, sprzedający w gorącym rynku żąda, by kupujący wziął na siebie 100% transfer fee.

Kluczowe pytanie: czy sprzedający posiada mieszkanie krócej niż 5 lat? Jeśli tak, zapłaci 3,3% SBT zamiast 0,5% opłaty skarbowej. To drastycznie zmienia jego rachunek i wpływa na cenę netto, którą zaakceptuje.

Scenariusz 3: Zakup przez spółkę tajlandzką

Niektórzy inwestorzy rozważają strukturę ze spółką tajlandzką (Thai Co., Ltd.) - głównie dla nieruchomości gruntowych, ale czasem także dla kondominów. Withholding tax wynosi wtedy stałe 1% (a nie stawkę progresywną dla osób fizycznych). Koszty utrzymania spółki (audyt, księgowość, roczne zgłoszenia) wynoszą ok. 15 000-30 000 THB rocznie. Dla pojedynczego mieszkania w Pattaya ta struktura rzadko się opłaca.

Tabela porównawcza

Parametr	Nowe od dewelopera	Wtórne - osoba fizyczna	Wtórne - spółka
Transfer fee 2%	50/50 lub 100% deweloper	50/50 (negocjowalne)	50/50 (negocjowalne)
Withholding tax	Płaci deweloper (1%)	Płaci sprzedający (skala progresywna)	Płaci sprzedający (1%)
SBT 3,3%	Płaci deweloper (jeśli < 5 lat)	Płaci sprzedający (jeśli < 5 lat)	Płaci sprzedający (jeśli < 5 lat)
Opłata skarbowa 0,5%	Zamiast SBT, jeśli > 5 lat	Zamiast SBT, jeśli > 5 lat	Zamiast SBT, jeśli > 5 lat
Typowy koszt kupującego	1% ceny	1-2% ceny	1-2% ceny + koszty spółki
Czas rejestracji w Land Office	1-3 dni robocze	1-3 dni robocze	3-7 dni roboczych

Przykład liczbowy: mieszkanie za 3 000 000 THB

Załóżmy zakup 35-metrowego mieszkania w Pattaya za 3 000 000 THB (ok. 340 000 PLN przy kursie 1 THB = 0,113 PLN) z rynku wtórnego, od osoby fizycznej posiadającej lokal krócej niż 5 lat.

Opłaty rządowe łącznie:

• Transfer fee 2%: 60 000 THB - kupujący płaci połowę, czyli 30 000 THB (3 400 PLN)
• Withholding tax: płaci sprzedający - kwota zależy od skali progresywnej i liczby lat posiadania
• SBT 3,3%: 99 000 THB - płaci sprzedający
• Opłata skarbowa: nie ma zastosowania (pobierana tylko gdy brak SBT)

Koszt kupującego: ok. 30 000 THB (3 400 PLN), co stanowi 1% ceny zakupu. Sprzedający ponosi resztę - ok. 159 000 THB lub więcej, w zależności od withholding tax.

Podatek od dochodu z najmu

W Tajlandii

Dochód z najmu podlega tajlandzkiemu podatkowi dochodowemu. Osoby fizyczne niebędące rezydentami podatkowymi Tajlandii (a więc większość Polaków) płacą podatek według skali progresywnej od 0% do 35%, z odliczeniem ryczałtowym 30% kosztów dla dochodów z najmu nieruchomości (kategoria 40(5) Revenue Code). Realnie, przy rocznym dochodzie z najmu mieszkania w Pattaya na poziomie 300 000-500 000 THB, efektywna stawka wynosi ok. 5-15%.

Wielu inwestorów zagranicznych nie deklaruje dochodu z najmu w Tajlandii - to praktyka powszechna, ale nielegalna. Od 2024 roku tajlandzki fiskus (Revenue Department) zaostrza kontrole transferów z zagranicy i dochodów uzyskiwanych w kraju.

W Polsce

Polski rezydent podatkowy musi zadeklarować dochód z najmu zagranicznej nieruchomości w rocznym PIT. Polska i Tajlandia mają podpisaną umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z 1983 roku. Zgodnie z art. 6 tej umowy dochód z nieruchomości może być opodatkowany w państwie, w którym nieruchomość się znajduje. Polska stosuje metodę zaliczenia proporcjonalnego (art. 23 umowy) - podatek zapłacony w Tajlandii odlicza się od polskiego zobowiązania podatkowego.

W praktyce: jeśli zapłaciłeś 10% podatku w Tajlandii, a polska stawka (ryczałt 8,5% od przychodu lub skala PIT) daje wyższą kwotę, dopłacasz różnicę w Polsce. Jeśli tajlandzki podatek jest wyższy - nie płacisz nic w Polsce, ale i tak składasz zeznanie.

A co z Kambodżą?

Dla porównania: w Kambodży opłata za przeniesienie własności wynosi 4% wartości rynkowej i w praktyce płaci ją kupujący. Roczny podatek od nieruchomości to 0,1% wartości powyżej 100 mln KHR (ok. 25 000 USD). Polska nie ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Kambodżą, co oznacza, że odliczenie zapłaconego tam podatku w Polsce jest utrudnione - stosuje się art. 27 ust. 9 ustawy o PIT (metoda proporcjonalnego odliczenia bez umowy). Konsultacja z polskim doradcą podatkowym jest tu niezbędna.

Ryzyka i błędy

• Nieweryfikowanie wartości zarejestrowanej (appraised value). Land Office w Pattaya oblicza opłaty od wartości wycenionej przez rząd lub od ceny transakcyjnej - bierze wyższą z dwóch. Czasem wartość rządowa przewyższa cenę zakupu, szczególnie w starszych budynkach premium.

• Brak zapisów o podziale opłat w umowie. Jeśli umowa kupna-sprzedaży nie precyzuje, kto ponosi transfer fee, obie strony mogą być zaskoczone w Land Office. Zawsze żądaj klauzuli podziału kosztów.

• Ignorowanie obowiązku podatkowego w Polsce. Polski fiskus ma dostęp do danych o zagranicznych dochodach w ramach automatycznej wymiany informacji (CRS). Niezadeklarowanie najmu z Tajlandii to ryzyko kary do 720 stawek dziennych.

• Przekonanie, że SBT nie dotyczy dewelopera. Deweloper niemal zawsze płaci SBT (sprzedaje w ramach działalności gospodarczej), ale koszt ten wlicza w cenę mieszkania. Kupujący płaci go pośrednio.

• Kupowanie powyżej 49% limitu zagranicznego. Tajlandzkie prawo pozwala cudzoziemcom posiadać maksymalnie 49% powierzchni użytkowej w budynku kondominium. Zakup powyżej tego limitu jest niemożliwy do zarejestrowania w Land Office.

FAQ

Ile wynoszą opłaty rządowe przy zakupie mieszkania w Pattaya?

Łączne opłaty rządowe to ok. 1-2% ceny zakupu po stronie kupującego (głównie połowa transfer fee). Sprzedający ponosi withholding tax i ewentualny SBT, co łącznie daje 4-6% po jego stronie.

Kto płaci transfer fee w Tajlandii?

Transfer fee wynosi 2% i zwyczajowo jest dzielone po połowie między kupującego i sprzedającego. Nie jest to wymóg prawny - podział zależy od umowy stron.

Czy cudzoziemiec płaci dodatkowe podatki przy zakupie mieszkania w Pattaya?

Nie. Cudzoziemcy płacą identyczne opłaty rządowe jak obywatele Tajlandii. Nie ma dodatkowego podatku od zagranicznego nabywcy.

Czy muszę rozliczyć dochód z najmu w Pattaya w polskim PIT?

Tak. Polski rezydent podatkowy ma obowiązek zadeklarować światowy dochód, w tym najem z Tajlandii. Zapłacony tam podatek odliczasz od polskiego zobowiązania na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z 1983 roku.

Co to jest Specific Business Tax (SBT) w Tajlandii?

SBT wynosi 3,3% i obciąża sprzedającego, który posiada nieruchomość krócej niż 5 lat lub sprzedaje w ramach działalności gospodarczej. Gdy SBT nie ma zastosowania, pobierana jest opłata skarbowa 0,5%.

Ile kosztuje roczne utrzymanie mieszkania w Pattaya pod kątem podatków?

Roczny podatek od budynków i gruntów (Land and Building Tax) dla nieruchomości inwestycyjnych o wartości do 50 mln THB wynosi 0,02-0,3% wartości wycenionej. Dla mieszkania za 3 mln THB to ok. 600-9 000 THB rocznie.

Czy Polska ma umowę podatkową z Kambodżą?

Nie. Polska nie podpisała umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Kambodżą. Odliczenie podatku zapłaconego w Kambodży od polskiego PIT jest możliwe, ale na mniej korzystnych zasadach.

Jakie dokumenty są potrzebne do rejestracji w Land Office Pattaya?

Paszport, dowód transferu środków z zagranicy (formularz FETF/Thor.Thor.3 z tajlandzkiego banku), umowa kupna-sprzedaży oraz dokumenty tytułu własności od sprzedającego.

---

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->