Phnom Penh: jak rozpoznać zawyżone prognozy najmu – marketing vs rzeczywistość

Phnom Penh: jak rozpoznać zawyżone prognozy najmu (marketing vs rzeczywistość)

Dlaczego prognozy najmu są największym źródłem strat inwestora

Na rynku apartamentów i condo w Phnom Penh nie przegrywa się na cenie zakupu, tylko na błędnych założeniach przychodowych.

Większość inwestorów traci pieniądze nie dlatego, że zapłaciła za dużo, ale dlatego, że uwierzyła w liczby z folderu.

Prognozy typu:

• „8–10% ROI bez wysiłku”
• „stałe 90% obłożenia”
• „gwarantowany najem na 5 lat”

brzmią profesjonalnie, ale nie są modelem inwestycyjnym. Są narzędziem sprzedaży.

Źródła kontekstowe rynku:

https://www.realestate.com.kh/

https://www.knightfrank.com.kh/research

https://www.cbre.com/insights

Phnom Penh w 30 sekund – najważniejszy fakt

W Phnom Penh nie istnieje stabilny, masowy rynek najmu krótkoterminowego, który uzasadnia marketingowe prognozy obłożenia 85–95% przez cały rok.

Jak wygląda „marketingowa” prognoza najmu

Typowy schemat sprzedażowy wygląda tak:

• czynsz: 900–1 200 USD / mies.
• obłożenie: 90–95%
• koszty: „pomijalne”
• ROI brutto: 8–10%

Problem?

Żaden z tych elementów nie jest weryfikowany operacyjnie.

CZERWONA FLAGA #1: „Gwarantowany najem”

Jak to działa w praktyce

„Gwarantowany najem” w Phnom Penh to zazwyczaj:

• wewnętrzna umowa z podmiotem powiązanym z deweloperem,
• czynsz wypłacany z marży sprzedażowej, a nie z rynku,
• brak realnego najemcy końcowego.

Ukryty koszt

Jeśli:

• cena rynkowa apartamentu: 100 000 USD
• cena z „gwarancją”: 115 000 USD

to gwarancja została opłacona z góry.

Efektywnie:

• ROI realne: 4–5%
• po zakończeniu „gwarancji” czynsz spada o 20–30%

Źródła:

https://www.globalpropertyguide.com/Asia/Cambodia

https://www.worldbank.org/en/country/cambodia

CZERWONA FLAGA #2: Stałe obłożenie 85–95%

Dlaczego to nierealne

Phnom Penh to:

• rynek biurowo-korporacyjny,
• relokacje, NGO, kontrakty czasowe,
• niska sezonowość turystyczna.

Realne dane rynkowe:

• obłożenie długoterminowe: 70–85%
• obłożenie krótkoterminowe: 55–70%

Każde 10% obłożenia mniej to:

• –1,0 do –1,3 pp ROI rocznie

Źródła:

https://www.numbeo.com/cost-of-living/in/Phnom-Penh

https://www.cbre.com/insights

CZERWONA FLAGA #3: Brak kosztów w kalkulacji

Najczęściej pomijane koszty:

• management: 10–20% czynszu
• maintenance fee: 0,6–1,2 USD/m² / mies.
• fundusz remontowy: 0,1–0,3 USD/m² / mies.
• media (prąd, woda, internet): 70–120 USD / mies.
• odświeżenie jednostki: 800–1 500 USD / 2–3 lata

Jeśli ktoś pokazuje ROI „netto” bez tych pozycji – to nie jest netto.

Źródła:

https://www.realestate.com.kh/

https://www.knightfrank.com.kh/research

CZERWONA FLAGA #4: Prognozy bez pustostanów

Każdy lokal ma:

• rotację najemców,
• okresy przejściowe,
• renegocjacje.

Bezpieczna rezerwa:

• 1–1,5 miesiąca pustostanu rocznie

Brak tej rezerwy = sztucznie zawyżone ROI o 1–2 pp.

CZERWONA FLAGA #5: ROI liczone od ceny „bez kosztów”

Typowy błąd:

• ROI liczone od ceny apartamentu
• bez:
• podatków,
• opłat notarialnych,
• wyposażenia (3 000–8 000 USD),
• rezerwy CAPEX.

Realny kapitał wejścia jest zwykle o 6–10% wyższy niż cena zakupu.

Marketing vs rzeczywistość – przykład liczbowy

Wersja marketingowa

• cena: 100 000 USD
• czynsz: 1 000 USD
• obłożenie: 95%
• ROI: 11,4%

Wersja operacyjna

• realny czynsz: 850 USD
• obłożenie: 80%
• koszty całkowite: ~30%
• ROI netto: 6,2–6,8%

To normalny, zdrowy wynik w Phnom Penh.

Najczęstszy mit o Phnom Penh

„Jak deweloper pokazuje tabelę, to musi być prawda.”

Nie musi.

Musi się zgadzać rynek, nie Excel.

3 fakty, które musisz znać – Phnom Penh

Fakt 1

Gwarancja najmu ≠ bezpieczeństwo inwestycji.

Fakt 2

Stabilne ROI w Phnom Penh to 6–8% netto, nie 12%.

Fakt 3

Im prostsza kalkulacja, tym bliżej prawdy.

Checklista inwestora – jak weryfikować prognozy (5 punktów)

1. Czy czynsz potwierdzają realne ogłoszenia rynkowe?
2. Czy obłożenie uwzględnia pustostany?
3. Czy koszty są policzone w całości?
4. Czy ROI jest liczone od pełnego kapitału wejścia?
5. Czy po 3 latach wynik nadal się broni?

Jeśli nie – to nie jest prognoza, tylko narracja sprzedażowa.

Podsumowanie: liczby nie kłamią, ale marketing już tak

W Phnom Penh dobry projekt nie potrzebuje obietnic.

Brzoni się:

• popytem,
• prostą matematyką,
• i powtarzalnością najmu.

Dlatego w Varsovia Estate:

• odrzucamy projekty z „magicznych” ROI,
• liczymy zawsze netto, po kosztach,
• i budujemy strategie na 6–8% stabilnego zwrotu, a nie folderowych fajerwerkach.