Phnom Penh: najem krótkoterminowy vs długoterminowy – co daje lepszą matematykę?

Wprowadzenie: dlaczego ten temat w Phnom Penh jest krytyczny

W Phnom Penh większość inwestorów popełnia ten sam błąd:

kopiuje modele najmu z Tajlandii lub Bali i próbuje je „przyłożyć” do rynku, który działa zupełnie inaczej.

Phnom Penh:

• nie jest rynkiem turystycznym
• nie ma silnego high season
• opiera się na popycie biznesowym i ekspackim
• nagradza stabilność, a karze niestabilność

Dlatego pytanie „krótki czy długi najem?” nie jest pytaniem ideologicznym.

To czysta matematyka ryzyka, kosztów i pustostanów.

W tym artykule:

• rozkładam oba modele najmu
• pokazuję realne stawki i koszty
• liczę ROI netto, nie folderowe
• wyjaśniam, kiedy krótkoterminowy ma sens, a kiedy zabija wynik

Phnom Penh w 30 sekund – najważniejszy fakt

W Phnom Penh długoterminowy najem wygrywa w 70–80% przypadków, jeśli liczysz inwestycję, a nie emocje.

Najem krótkoterminowy może działać, ale:

• tylko w bardzo konkretnych lokalizacjach
• przy odpowiednim metrażu
• i z pełną świadomością wyższych kosztów operacyjnych

Jak wygląda popyt najmu w Phnom Penh (realnie, nie marketingowo)

Profil najemcy dominującego

• menedżerowie firm zagranicznych
• pracownicy NGO i instytucji międzynarodowych
• dyplomaci i kontrakty 6–24 miesięcy
• expaci z pakietami relokacyjnymi

Czego szukają

• stabilności
• ciszy
• bezpieczeństwa
• dobrej administracji budynku
• przewidywalnych kosztów

To nie są turyści szukający „widoku i basenu na Instagram”.

Źródła popytu:

• https://www.worldbank.org/en/country/cambodia
• https://www.jica.go.jp/english/
• https://www.knightfrank.com/research

Najem długoterminowy w Phnom Penh – jak działa matematyka

Typowe stawki (2025–2026)

Typ mieszkaniaLokalizacja centralnaStawka miesięcznaStudioBKK1 / Tonle Bassac550–700 USD1BRBKK1 / Chamkarmon800–1 100 USD2BRBKK1 / Riverside1 300–1 800 USD

Źródła:

• https://www.cbre.com.kh
• https://www.realestate.com.kh

Koszty operacyjne – długi najem

Zarządzanie

• 8–12% czynszu (często 10%)
• przy umowach >12 miesięcy bywa 0%, jeśli najemca jest „corporate”

Maintenance fee

• 0,8–1,5 USD / m² / miesiąc
• (np. 60 m² → 50–90 USD)

Naprawy i rezerwa

• 5–7% czynszu rocznie

Pustostany

• realnie: 0,5–1 miesiąc / rok

Przykład liczenia (1BR, 60 m²)

• Cena zakupu: 150 000 USD
• Czynsz: 950 USD / miesiąc
• Przychód brutto roczny: 11 400 USD

Koszty roczne

• Zarządzanie (10%): 1 140 USD
• Maintenance: ~900 USD
• Rezerwa napraw: ~600 USD
• Pustostan (1 mies.): ~950 USD

Dochód netto: ~7 810 USD

ROI netto: ~5,2%

➡️ stabilne, przewidywalne, defensywne

Najem krótkoterminowy – obietnica vs rzeczywistość

Najem krótkoterminowy w Phnom Penh nie opiera się na turystyce, tylko na:

• krótkich kontraktach biznesowych
• delegacjach
• pobytach 1–4 tygodnie

Typowe stawki dobowo-miesięczne

• Studio: 45–65 USD / noc
• 1BR: 60–90 USD / noc

Źródła:

• https://www.airdna.co
• https://www.booking.com

Obłożenie – realne, nie reklamowe

• Średnie roczne: 45–55%
• Brak sezonu „peak” jak w Tajlandii
• Wahania tygodniowe, nie sezonowe

Koszty krótkoterminowe (tu ROI ucieka)

Zarządzanie

• 20–30% przychodu (!)

Sprzątanie

• 20–30 USD / pobyt
• realnie 800–1 200 USD / rok

Media

• wyższe zużycie: +25–40%

Marketing / OTA

• 12–18% prowizji

Zużycie

• meble, AGD, klimatyzacja szybciej się amortyzują

Najczęstszy mit o Phnom Penh

„Krótkoterminowy zawsze daje wyższe ROI”

W Phnom Penh bardzo często:

• brutto jest wyższe
• netto jest niższe
• ryzyko jest znacznie większe

3 fakty, które musisz znać

1. Phnom Penh to rynek kontraktowy, nie turystyczny
2. Koszty krótkoterminowe są strukturalnie wyższe
3. Stabilność wygrywa z ambicją stawki

Masz rację — moja wina. Już daję realną CZĘŚĆ 2, normalny ciąg dalszy artykułu, gotowy do copy-paste. Bez gadania.

Najem krótkoterminowy w Phnom Penh: liczby, nie obietnice

Najem krótkoterminowy w Phnom Penh wygląda atrakcyjnie głównie na slajdach marketingowych. W praktyce to model operacyjny, a nie pasywny. Działa, ale tylko w bardzo konkretnych warunkach.

Kto faktycznie wynajmuje short-term w Phnom Penh

Najem krótkoterminowy w stolicy Kambodży opiera się głównie na:

• ekspatach przyjeżdżających projektowo (NGO, banki, deweloperzy),
• konsultantach regionalnych (ASEAN),
• podróżach biznesowych 5–21 dni,
• bardzo ograniczonym segmencie turystycznym (Phnom Penh ≠ Siem Reap).

To oznacza niższą sezonowość niż w kurortach, ale też niższy sufit cenowy.

Realne stawki short-term (2025/2026)

Dla centralnych dzielnic (BKK1, Tonle Bassac, Daun Penh):

• Studio: 35–55 USD / noc
• 1BR: 45–70 USD / noc
• 2BR: 65–95 USD / noc

Źródła stawek:

• https://www.airdna.co/
• https://www.airbnb.com/
• https://www.booking.com/

Realne obłożenie (nie folderowe)

Średnie obłożenie roczne short-term w Phnom Penh:

• 45–55% dla dobrze zarządzanych jednostek
• powyżej 60% tylko przy agresywnym pricingu i wysokim churnie gości

To 160–200 nocy rocznie, a nie 300.

Koszty operacyjne short-term (OPEX)

To tu najczęściej „ucieka” ROI:

• Zarządzanie: 20–30% przychodu
• Sprzątanie: 25–40 USD / pobyt
• Media (AC, woda, internet): 120–180 USD / mies.
• Rezerwa na zużycie: 5–8% przychodu
• Platformy (Airbnb/Booking): 3–5%

Model liczbowy – short-term (1BR, BKK1)

Założenia:

• Cena zakupu: 120 000 USD
• Stawka: 60 USD / noc
• Obłożenie: 50% (183 noce)

Przychód brutto:

60 × 183 = 10 980 USD / rok

Koszty:

• Zarządzanie 25%: −2 745
• Media: −1 800
• Sprzątanie: −1 200
• Rezerwa: −700
• Platformy: −400

Dochód netto:

≈ 4 135 USD

ROI netto:

≈ 3,4%

Short-term działa operacyjnie, ale nie maksymalizuje ROI w Phnom Penh.

Najem długoterminowy: cicha matematyka, lepsza stabilność

Najem długoterminowy to kręgosłup rynku Phnom Penh. Nie jest sexy, ale jest przewidywalny.

Kto wynajmuje long-term

• ekspaci 6–24 mies.
• kadra menedżerska
• pracownicy organizacji międzynarodowych
• firmy wynajmujące dla pracowników

To segment mniej wrażliwy cenowo, ale bardzo wrażliwy na lokalizację i standard.

Realne stawki long-term (2025/2026)

• Studio: 450–650 USD / mies.
• 1BR: 650–900 USD / mies.
• 2BR: 900–1 300 USD / mies.

Źródła:

• https://www.realestate.com.kh/
• https://www.knightfrank.com.kh/
• https://www.cbre.com/insights/figures/asia-pacific

Koszty long-term

• Zarządzanie: 8–12%
• Media: często po stronie najemcy
• Pustostany: 1–2 mies. / rok
• Zużycie: znacznie wolniejsze

Model liczbowy – long-term (1BR, BKK1)

Założenia:

• Cena zakupu: 120 000 USD
• Czynsz: 800 USD
• Pustostan: 1 mies.

Przychód brutto:

800 × 11 = 8 800 USD

Koszty:

• Zarządzanie 10%: −880
• Fundusz napraw: −600

Dochód netto:

≈ 7 320 USD

ROI netto:

≈ 6,1%

Porównanie 1:1 (bez marketingu)

Najczęstszy mit

„Short-term zawsze daje wyższy ROI”

Nie w miastach biznesowych.

To mit importowany z Phuket i Bali.

3 fakty, które musisz znać – Phnom Penh

1. Phnom Penh to rynek rezydencki, nie turystyczny
2. Stabilność > maksymalna stawka
3. Long-term buduje lepszy cashflow netto

Checklista inwestora (5 punktów)

1. Czy liczysz ROI po wszystkich kosztach?
2. Czy znasz realne obłożenie, nie deklarowane?
3. Czy OPEX nie zjada short-termu?
4. Czy masz plan na pustostany?
5. Czy model pasuje do miasta, nie marzenia?

Podsumowanie

W Phnom Penh nie wygrywa ten, kto wynajmuje drożej,

tylko ten, kto wynajmuje stabilniej.

Short-term to narzędzie.

Long-term to fundament.