Phnom Penh: studio vs 1BR vs 2BR – który metraż daje najlepszą relację ryzyko/zysk?

Wprowadzenie: dlaczego metraż decyduje o wyniku, a nie widok z balkonu

W Phnom Penh metraż jest jedną z najważniejszych decyzji inwestycyjnych, a jednocześnie jedną z najczęściej bagatelizowanych.

Większość inwestorów koncentruje się na:

• lokalizacji,
• standardzie,
• narracji sprzedażowej dewelopera.

Tymczasem to wybór metrażu w największym stopniu determinuje:

• płynność najmu,
• poziom ryzyka pustostanów,
• realny koszt wejścia,
• elastyczność wyjścia z inwestycji.

Ten artykuł nie odpowiada na pytanie „co się najbardziej podoba”, tylko:

gdzie w Phnom Penh kapitał pracuje najbardziej przewidywalnie.

Kontekst rynkowy Phnom Penh (2025–2026)

Phnom Penh to rynek:

• administracyjny,
• korporacyjny,
• długoterminowy,
• a nie turystyczny.

Dominują najemcy:

• expaci na kontraktach 12–24 miesiące,
• menedżerowie regionalni,
• NGO, banki, firmy infrastrukturalne.

Źródła:

• https://www.cbre.com.kh/insights
• https://www.knightfrank.com/research/cambodia
• https://www.worldbank.org/en/country/cambodia

To oznacza, że popyt jest funkcjonalny, nie emocjonalny.

A to ma bezpośrednie przełożenie na metraż.

Studio w Phnom Penh – niska bariera wejścia, wyższe ryzyko

Charakterystyka studia

Metraż: 28–38 m²

Profil najemcy: single, junior expat, lokalny middle management

Czas najmu: krótszy (6–12 miesięcy)

Ceny zakupu (2025/2026)

• Nowe projekty CBD / BKK1:
• 1 800 – 2 400 USD / m²
• Dzielnice drugiego rzędu:
• 1 400 – 1 700 USD / m²

➡️ Studio 32 m² = ~50 000 – 75 000 USD

Źródła:

• https://www.globalpropertyguide.com/Asia/Cambodia/Phnom-Penh
• https://www.statista.com/statistics/1375086/cambodia-condominium-prices/

Czynsze długoterminowe (LT)

• 600 – 850 USD / miesiąc
• średnia rynkowa: 700 USD

Koszty operacyjne (rocznie)

• maintenance fee: 0,8 – 1,2 USD / m² / miesiąc
• ➜ ~350 USD
• drobne naprawy i odświeżenie: 300–500 USD
• pustostan (1–2 mies.): 700–1 400 USD

➡️ koszty roczne: ~1 400 – 2 200 USD

Wnioski dla studia

Zalety:

• niski próg wejścia,
• łatwa sprzedaż cenowa.

Ryzyka:

• najwyższa rotacja najemców,
• większa wrażliwość na spowolnienie,
• konkurencja nowych projektów.

➡️ Studio nie jest złe, ale jest najbardziej wrażliwe.

1BR w Phnom Penh – złoty środek rynku

Charakterystyka 1BR

Metraż: 45–60 m²

Profil najemcy: expat, para, middle / senior management

Czas najmu: 12–24 miesiące

Ceny zakupu

• CBD / BKK1 / Tonle Bassac:
• 1 700 – 2 300 USD / m²
• Dobrze skomunikowane dzielnice:
• 1 400 – 1 800 USD / m²

➡️ 1BR 52 m² = ~80 000 – 110 000 USD

Źródła:

• https://www.cbre.com.kh/market-reports
• https://www.knightfrank.com/research

Czynsze LT

• 900 – 1 300 USD / miesiąc
• średnia stabilna: 1 050 USD

Koszty operacyjne

• maintenance: 500 – 700 USD
• naprawy i rezerwa: 400 – 600 USD
• pustostan (1 mies.): 1 050 USD

➡️ koszty roczne: ~2 000 – 2 300 USD

Dlaczego 1BR jest najbardziej płynny

• najszersza grupa najemców,
• najmniejsza wrażliwość na cenę,
• łatwość renegocjacji umów,
• najlepszy balans ryzyko/zysk.

Phnom Penh w 30 sekund – najważniejszy fakt

Najbardziej płynny metraż w Phnom Penh to 1BR, nie studio i nie 2BR.

Najczęstszy mit o Phnom Penh

„Studio zawsze wynajmie się najszybciej”

Nie.

Studio wynajmuje się szybko tylko w dobrym rynku.

W gorszym — stoi pierwsze.

3 fakty, które musisz znać

1. Studio ma najniższą barierę wejścia, ale najwyższe ryzyko rotacji.
2. 1BR ma najlepszą elastyczność najmu i wyjścia.
3. Metraż decyduje o stabilności ROI bardziej niż standard wykończenia.

2BR w Phnom Penh – wyższy ticket, węższy popyt

Charakterystyka 2BR

Metraż: 70–95 m²

Profil najemcy: rodziny expatów, senior management, NGO na kontraktach

Czas najmu: 12–36 miesięcy

Cechy rynku: stabilność przy dobrym najemcy, dłuższe pustostany przy zmianie

Ceny zakupu 2BR (2025–2026)

• BKK1 / Tonle Bassac / Riverside:
• 1 700 – 2 200 USD / m²
• Dzielnice drugiego rzędu:
• 1 300 – 1 600 USD / m²

➡️ Przykład:

2BR 82 m² × 1 700 USD = ~139 000 USD

Źródła:

• https://www.cbre.com.kh/insights
• https://www.globalpropertyguide.com/Asia/Cambodia/Phnom-Penh

Czynsze długoterminowe (LT)

• 1 400 – 2 000 USD / miesiąc
• średnia rynkowa (bez „premium view”): 1 600 USD

Koszty operacyjne 2BR (rocznie)

• maintenance fee: 0,9 – 1,3 USD / m² / miesiąc
• ➜ ~900–1 200 USD
• serwis, naprawy, zużycie: 700–1 000 USD
• pustostan (1–2 mies.): 1 600 – 3 200 USD

➡️ łączne OPEX: ~3 200 – 5 000 USD / rok

Ryzyko specyficzne dla 2BR

• mniejsza liczba potencjalnych najemców,
• wyższa wrażliwość na budżety firm,
• większa presja na jakość budynku i zarządzania.

2BR nie wybacza słabego projektu.

Pełna matematyka ROI – porównanie metraży (netto)

Założenia wspólne

• najem długoterminowy (LT),
• brak finansowania,
• konserwatywne pustostany,
• standard rynkowy (nie luxury).

Studio – ROI netto

• Cena zakupu: 65 000 USD
• Czynsz roczny: 8 400 USD
• Koszty roczne: ~1 800 USD

➡️ Dochód netto: ~6 600 USD

➡️ ROI netto: ~10,1%

ALE: wysoka rotacja + ryzyko spadku czynszu.

1BR – ROI netto

• Cena zakupu: 95 000 USD
• Czynsz roczny: 12 600 USD
• Koszty roczne: ~2 200 USD

➡️ Dochód netto: ~10 400 USD

➡️ ROI netto: ~10,9%

Najlepszy balans stabilności i płynności.

2BR – ROI netto

• Cena zakupu: 140 000 USD
• Czynsz roczny: 19 200 USD
• Koszty roczne: ~4 000 USD

➡️ Dochód netto: ~15 200 USD

➡️ ROI netto: ~10,8%

Stabilne, ale kapitał „cięższy”.

Phnom Penh w 30 sekund – kluczowy fakt

1BR jest najbardziej „inwestorskim” metrażem w Phnom Penh.

Najczęstszy mit inwestorów

„2BR zawsze daje wyższy zwrot, bo czynsz jest wyższy”

Nie.

Liczy się netto + płynność, nie wysokość czynszu.

3 fakty, które musisz znać

1. Studio ma najwyższą zmienność wyniku.
2. 1BR ma najlepszą odporność na cykl rynku.
3. 2BR działa tylko w top lokalizacjach i dobrych budynkach.

Checklista inwestora – wybór metrażu (5 punktów)

1. Czy popyt w tej dzielnicy jest szerszy niż „single expat”?
2. Ile miesięcy pustostanu zakładasz realnie, nie marketingowo?
3. Czy budynek ma zarządzanie zdolne utrzymać 2BR w standardzie?
4. Czy w razie sprzedaży rynek wtórny jest aktywny?
5. Czy ROI liczone jest po kosztach, a nie z folderu?

Werdykt końcowy (bez marketingu)

• Studio – dla inwestora agresywnego, świadomego ryzyka.
• 1BR – najlepszy wybór inwestycyjny w Phnom Penh.
• 2BR – sensowne tylko w top lokalizacji i dobrym budynku.

Kapitał w Phnom Penh wygrywa wtedy, gdy jest elastyczny.

Najczęściej elastyczność = 1BR.