Phuket wchodzi w 2026 rok jako rynek „dojrzałej selekcji”: popyt wciąż jest silny, ale bardziej wymagający, a przewagę cenową coraz częściej utrzymują projekty z dobrą lokalizacją, marką, realnym produktem (układ, jakość wykończenia, obsługa najmu) i właściwą strategią sprzedaży. To ważna zmiana w porównaniu z okresem, gdy niemal każdy nowy projekt „sprzedawał się sam” na fali popandemicznego odbicia.

Poniżej mamy możliwie twarde dane o cenach za m² (THB/m² i przeliczenie na PLN/m²) oraz najważniejsze trendy, które według raportów i analiz z 2024–2025 najczęściej będą kształtować rynek w 2026.

1) Ile kosztuje m² condo na Phuket? Najbardziej użyteczne liczby (i jak je czytać)

Mediana dla całej wyspy (punkt odniesienia)

W danych C9 Hotelworks (stan na 30 kwietnia 2025) mediana ceny condo na Phuket wynosi 144 000 THB/m².
Przy kursie około 1 THB ≈ 0,114 PLN (grudzień 2025) daje to ~16 416 PLN/m².

To nie jest „średnia z ogłoszeń”, tylko zagregowany wskaźnik medianowy z raportu rynkowego – dobry do porównań między lokalizacjami i segmentami, ale nadal trzeba pamiętać o rozstrzale (standard, widok, piętro, odległość od plaży, marka projektu, faza sprzedaży).

Różnice lokalizacyjne (mediany m² w kluczowych strefach)

Ten sam raport pokazuje też mediany cen za m² w wybranych obszarach Phuket (dane dla condo, z naciskiem na rynek pierwotny i struktury cenowe). W skrócie: premium wyraźnie koncentruje się na zachodnim wybrzeżu i strefach „lifestyle hub”.

W praktyce (dla 2026) warto myśleć o rynku w trzech „pasmach”:

A) Top strefy (premium i super-premium): Cherngtalay / Bang Tao / Laguna i okolice – najwyższe mediany i największa odporność cenowa, zwłaszcza przy projektach branded i przy produktach „pod dłuższy pobyt”.
B) Mocne strefy popytowe: Rawai / Nai Harn / południe – bardzo wysoki popyt „long-stay”, ale też większa wrażliwość na konkurencję i podaż nowych projektów.
C) Strefy bardziej cenowe: Karon, Wichit, Phuket Town i okolice – częściej lepsze wejście cenowe, ale trzeba mocniej pilnować strategii najmu, standardu i przewagi lokalizacyjnej.

Rynek pierwotny vs wtórny: gdzie jest „premia nowości”?

C9 Hotelworks pokazuje istotną lukę cenową: non-branded condo na rynku pierwotnym ~139 000 THB/m² vs rynek wtórny ~100 000 THB/m² (średnio dla wybranych lokalizacji) – co raport interpretuje jako premię za nowsze układy, standard i udogodnienia.

Dla inwestora w 2026 to oznacza prostą rzecz:

• jeśli kupujesz off-plan / pierwotny, płacisz więcej za m², ale „kupujesz” też nowoczesny produkt i często łatwiejszy marketing najmu;
• jeśli kupujesz wtórny, czasem wchodzisz niżej cenowo, ale musisz policzyć budżet na remont/odświeżenie i realną konkurencję z nowymi projektami w okolicy.

Off-plan vs resale – przykład z mediów branżowych

Bangkok Post podawał dla 2024 średnie: off-plan ~121 000 THB/m² vs resale ~68 000 THB/m² (w kontekście dynamiki rynku i schłodzenia w 1H 2025).
To nie „prawda absolutna dla całej wyspy”, ale dobry sygnał skali różnicy, z jaką w praktyce spotyka się rynek.

2) Co się dzieje z podażą i popytem – dlaczego 2026 to rok selekcji

Podaż: rekordowy 2024 i bardziej ostrożne 2025 (co przenosi się na 2026)

Colliers wskazuje, że 2024 był rekordowy pod względem nowych uruchomień condo (14 718 jednostek, 56 projektów), a łączna inwentaryzacja sięgnęła 37 458 jednostek.
Jednocześnie raport podaje, że do Q4 2024 rynek wchłonął ~63,64% (23 839 jednostek), co jest wynikiem mocnym – ale osiągniętym przy wysokiej aktywności sprzedażowej i bardzo intensywnym marketingu.

Na 2025 Colliers przewidywał spadek nowych uruchomień do ~5 000–7 000 jednostek, czyli wyraźnie bardziej zachowawcze podejście deweloperów.
To typowy mechanizm po „roku rekordu”: rynek nie znika, ale zaczyna premiować najlepszych i najsprawniejszych operacyjnie.

Popyt: „lifestyle migration” i long-stay jako stabilizator

C9 Hotelworks opisuje popyt coraz bardziej napędzany przez kupujących pod drugi dom / dłuższy pobyt, pracę zdalną i relokację, a nie wyłącznie „czystą spekulację inwestycyjną”.
Colliers z kolei wskazuje na silny wpływ kupujących rosyjskich oraz inwestorów z Bangkoku w kluczowych hotspotach (m.in. Bang Tao / Choeng Thalay).

3) Branded residences: dlaczego segment premium „odjeżdża” cenowo

Jedną z najbardziej praktycznych rzeczy w danych C9 jest policzona premia za brand:

• Branded condo: ~181 000 THB/m²
• Non-branded: ~141 000 THB/m²
  czyli około 28% premii za markę i „produktowość” (standard, serwis, doświadczenie właściciela).

W 2026 to trend, który będzie się jeszcze wzmacniał, bo przy rosnącej konkurencji i dużej podaży, klienci (i najemcy) szukają „bezpiecznego wyboru”: projektu, który łatwiej wynająć, łatwiej odsprzedać i łatwiej utrzymać w jakości.

4) Najważniejsze trendy na 2026, które realnie wpływają na ceny za m²

Trend 1: rosnąca konkurencja rynku wtórnego

C9 wprost pisze o rosnącym wyzwaniu: duża liczba jednostek w aktywnej podaży i wejście starszych projektów w obieg resale zwiększa presję na deweloperów, żeby bronić cen cechami produktu, a nie samą reklamą.
W praktyce oznacza to, że „średni” projekt będzie musiał pracować rabatami/promocjami, a „top” projekt broni się lepiej.

Trend 2: układy pod pobyt 1–12 miesięcy, nie tylko krótkie doby

Raport C9 wskazuje rosnącą wartość układów i funkcji, które pasują do mid-term rental (1–12 miesięcy), m.in. magazynowanie, funkcjonalność, rozwiązania „dual key” – w kontekście ograniczeń i wrażliwości prawnej krótkoterminowego wynajmu dobowego.
W 2026 będą wygrywać więc projekty, które są wygodne do życia, a nie tylko „ładne na zdjęciach”.

Trend 3: ograniczona ziemia w top lokalizacjach i presja kosztowa

W najlepszych strefach zachodniego wybrzeża (Bang Tao / Cherngtalay i okolice) sama dostępność gruntów i infrastruktury lifestyle’owej powoduje, że rynek zachowuje premię. C9 wskazuje najwyższe poziomy cenowe właśnie tam.
To naturalnie podbija cenę m² w projektach „prawdziwie blisko” kluczowych punktów (plaże, beach clubs, Laguna, szkoły międzynarodowe, centra handlowe).

Trend 4: sygnały „schłodzenia” – ale bardziej w wolumenach niż w jakościowych cenach

Bangkok Post opisywał schłodzenie w 1H 2025 (spadki nowych uruchomień i sprzedaży), jednocześnie pokazując, że ceny m² w segmencie off-plan pozostawały istotnie wyższe niż w resale.
To zwykle oznacza: rynek nie „pęka” równomiernie, tylko robi się selektywny. Projekty przeciętne stoją dłużej, topowe sprzedają się nadal.

5) Przeliczenia THB → PLN (żeby liczby były „czytelne po polsku”)

kurs orientacyjny 1 THB ≈ 0,114 PLN (poziomy z połowy grudnia 2025).

• 100 000 THB/m² ≈ 11 400 PLN/m²
• 139 000 THB/m² ≈ 15 846 PLN/m²
• 144 000 THB/m² ≈ 16 416 PLN/m²
• 181 000 THB/m² ≈ 20 634 PLN/m²

W 2026 warto aktualizować kurs przed podjęciem decyzji (zwłaszcza jeśli finansujesz zakupy w PLN i porównujesz zwroty).

6) Jak podejść do zakupu w 2026: prosta logika „co musi się zgadzać”

1. Lokalizacja, która nie jest „zamienna”
   Jeśli w promieniu 1–2 km powstaje 8 podobnych projektów, to cena m² będzie pod presją. Jeśli lokalizacja jest unikalna (realny walking distance do kluczowych punktów), łatwiej obronić stawkę.
2. Produkt pod realny popyt 2026 (long-stay / mid-term)
   Układ, przechowywanie, kuchnia, jakość akustyki i „życie w środku”, nie tylko lobby i basen. To będzie coraz ważniejsze.
3. Rozróżnij: branded vs non-branded
   Premia za brand jest mierzalna i duża. Jeśli projekt nie jest branded, musi wygrać czymś innym (lokalizacją, standardem, ceną wejścia, realnym track record operatora).
4. Uważaj na narracje prawne w ofertach
   W Tajlandii standardowy lease to 30 lat; obietnice „gwarantowanych 30+30+30” jako pewnego prawa to obszar, który trzeba traktować bardzo ostrożnie i weryfikować z prawnikiem (praktyka rynkowa bywa agresywna marketingowo).

7) Co jest najbardziej prawdopodobne w 2026: trzy scenariusze rynkowe

Nie mamy jednego „oficjalnego” raportu z twardymi cenami za m² dla całego 2026 (wiele raportów jest za 2024–2025), ale na podstawie zebranych źródeł można sensownie opisać scenariusze:

Scenariusz bazowy (najbardziej realistyczny):
Ceny m² utrzymują się lub rosną umiarkowanie w top lokalizacjach (Cherngtalay/Bang Tao) i segmentach branded, a reszta rynku pracuje promocjami/rabatami i wydłużonym czasem sprzedaży, bo rośnie konkurencja z resale.

Scenariusz pro-popytowy:
Long-stay i relokacje utrzymują tempo, a nowa podaż jest bardziej kontrolowana (co sugeruje ostrożność deweloperów po rekordzie 2024). Wtedy najlepsze projekty mogą podnosić cenę m² szybciej od mediany.

Scenariusz ostrożny:
Wolumeny transakcji spadają (rynek „chłodniejszy”), ale ceny nie muszą gwałtownie spadać – raczej rośnie dyspersja: top trzyma, średni segment oddaje marżę w pakietach, meblach, warunkach płatności. Ten obraz pasuje do doniesień o schłodzeniu wolumenów w 1H 2025.

Źródła

• C9 Hotelworks, Phuket Property Market Update – May 2025 (mediany cen za m², branded vs non-branded, primary vs secondary, dane na 30 Apr 2025).
• Colliers Thailand, Radar Phuket Residential Market 2024 (podaż 2024, absorpcja, prognoza uruchomień 2025, profile popytu).
• Bangkok Post, materiały o rynku Phuket 2025 (sygnały schłodzenia, relacja off-plan vs resale w m²).
• Wise, THB→PLN (kurs orientacyjny i zakresy z grudnia 2025).