Koszty zakupu condo na Phuket: 7 opłat, które musisz znać w 2026

Kupujesz apartament na Phuket za 5 mln THB (ok. 560 tys. PLN) i myślisz, że to cała kwota? Doliczy jeszcze od 6,75% do 12,25% wartości transakcji w podatkach, opłatach urzędowych i kosztach prawnych. Kto nie policzy tego z góry, zostanie zaskoczony przy stole w Land Office.

Tajlandia nakłada na transakcje nieruchomościami kilka warstw fiskalnych. Część formalnie obciąża sprzedającego, część kupującego, a w praktyce negocjacje przy nowym condominimum wyglądają inaczej niż na rynku wtórnym. Poniżej rozkładam każdy koszt z perspektywy polskiego rezydenta podatkowego.

Szybka odpowiedź

• Transfer fee (opłata transferowa): 2% wartości zarejestrowanej lub wyceny urzędowej (wyższa z dwóch). Formalnie dzielona 50/50 między strony, choć deweloperzy nowych projektów często przerzucają ją w całości na kupującego.
• Specific business tax (SBT): 3,3% ceny sprzedaży - dotyczy sprzedającego, który posiada nieruchomość krócej niż 5 lat. Przy nowych projektach płaci deweloper.
• Withholding tax (podatek u źródła): naliczany na sprzedającego, stawka progresywna dla osób fizycznych (do ok. 35%) lub zryczałtowana 1% dla firm. Kupujący nie płaci, ale koszt ten wpływa na cenę negocjacyjną.
• Stamp duty (opłata skarbowa): 0,5% - pobierana tylko wtedy, gdy nie naliczono SBT.
• Sinking fund (fundusz remontowy): jednorazowa wpłata, zwykle 400-800 THB/m² przy odbiorze.
• Opłata prawna: od 30 000 do 80 000 THB za due diligence i obsługę transakcji.
• Dochód z najmu: opodatkowany w Tajlandii progresywnie (0-35%), a polski rezydent musi go wykazać także w PIT w Polsce.

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: Zakup nowego condo od dewelopera (off-plan lub gotowe)

Deweloper na Phuket typowo bierze na siebie SBT i withholding tax, bo to on jest sprzedającym. Kupujący pokrywa transfer fee (lub połowę, zależnie od umowy) oraz sinking fund i pierwszy rok common area fee. Przy cenie 5 mln THB realne koszty kupującego to ok. 180 000-250 000 THB (3,6-5,0%).

Uwaga: deweloperzy lubią wpisywać w umowę klauzulę, że transfer fee płaci kupujący w całości. To punkt do negocjacji.

Scenariusz 2: Zakup na rynku wtórnym od osoby fizycznej

Tu rozkład kosztów podlega pełnej negocjacji. Jeśli sprzedający posiada condo krócej niż 5 lat, zapłaci SBT 3,3%. Jeśli dłużej - stamp duty 0,5%. Withholding tax obciąża sprzedającego wg progów podatkowych PIT. Transfer fee 2% bywa dzielona po połowie. Łączny koszt transakcji (obie strony razem) sięga 6,3-8,3% wartości nieruchomości.

Scenariusz 3: Zakup przez spółkę tajlandzką

Polski inwestor czasem tworzy spółkę Thai Co., Ltd. do zakupu nieruchomości. Withholding tax wynosi wtedy zryczałtowane 1% po stronie sprzedającej spółki, ale dochodzą koszty założenia i utrzymania spółki (40 000-100 000 THB rocznie za księgowość i audyt). Ta struktura jest legalna, lecz intensywnie kontrolowana przez organy skarbowe. Wymaga solidnego uzasadnienia biznesowego.

Kambodża jako punkt odniesienia

Dla porównania: w Kambodży podatek od przeniesienia własności wynosi 4% wartości rynkowej i zwyczajowo obciąża kupującego. Roczny podatek od nieruchomości to 0,1% wartości powyżej 100 mln KHR (ok. 25 000 USD). Koszty transakcyjne w Phnom Penh są więc wyższe na wejściu niż w Tajlandii, ale brak SBT i niższe opłaty bieżące częściowo to równoważą.

Tabela porównawcza

Parametr	Tajlandia - nowe condo	Tajlandia - rynek wtórny	Kambodża - condo
Transfer fee	2% (zwykle płaci kupujący)	2% (dzielone 50/50)	4% (płaci kupujący)
SBT	3,3% (płaci deweloper)	3,3% jeśli <5 lat (sprzedający)	Brak
Stamp duty	0,5% (gdy brak SBT)	0,5% (gdy brak SBT)	Brak
Withholding tax	1% (deweloper-firma)	Progresywny do 35% (sprzedający)	0% dla kupującego
Sinking fund	400-800 THB/m²	Brak (już wpłacony)	Zależny od projektu
Roczna opłata wspólnoty	40-80 THB/m²/mies.	40-80 THB/m²/mies.	0,5-1,5 USD/m²/mies.
Podatek od dochodu z najmu	0-35% progresywnie	0-35% progresywnie	14% ryczałt
Łączny koszt wejścia (kupujący)	ok. 3,5-5,5%	ok. 2,5-4,0%	ok. 5,0-6,5%

Przykład liczbowy: condo 5 mln THB na Phuket (nowy projekt)

Przy kursie 1 THB = ok. 0,112 PLN (szacunek na 2026 r.):

• Cena zakupu: 5 000 000 THB (560 000 PLN)
• Transfer fee (2%): 100 000 THB (11 200 PLN)
• Sinking fund (600 THB/m² x 45 m²): 27 000 THB (3 024 PLN)
• Common area fee (pierwszy rok, 60 THB/m² x 12 mies.): 32 400 THB (3 629 PLN)
• Obsługa prawna: 50 000 THB (5 600 PLN)
• Łącznie koszty kupującego: ok. 209 400 THB (23 453 PLN) - czyli 4,19% ceny zakupu

Sprzedający (deweloper) zapłaci po swojej stronie SBT 3,3% i withholding tax 1%, co nie obciąża bezpośrednio kupującego, ale bywa wkalkulowane w cenę katalogową.

Opodatkowanie dochodu z najmu i kwestia podwójnego opodatkowania

Polski rezydent podatkowy wynajmujący condo na Phuket podlega obowiązkowi podatkowemu w obu jurysdykcjach.

W Tajlandii: dochód z najmu osoby fizycznej opodatkowany jest progresywnie (stawki od 0% do 35%). Można odliczyć koszty ryczałtowe (30% przychodu z najmu nieruchomości) lub koszty rzeczywiste. Obowiązek złożenia deklaracji podatkowej (PND.90 lub PND.91) do końca marca następnego roku.

W Polsce: od 2023 r. wynajem prywatny opodatkowany jest ryczałtem 8,5% do 100 000 PLN przychodu rocznie i 12,5% powyżej tej kwoty. Przychód z najmu zagranicznej nieruchomości należy wykazać w zeznaniu rocznym.

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania: Polska i Tajlandia mają obowiązującą umowę (z 1978 r.). Dochody z nieruchomości mogą być opodatkowane w państwie ich położenia (art. 6), a Polska stosuje metodę proporcjonalnego zaliczenia (art. 23). Oznacza to, że podatek zapłacony w Tajlandii odliczasz od polskiego zobowiązania, ale nie możesz odliczyć więcej niż wynosi polska stawka. W praktyce: jeśli w Tajlandii zapłacisz 15% od dochodu netto z najmu, a w Polsce ryczałt wyniesie 8,5% przychodu brutto, może wystąpić niedopłata lub nadpłata w zależności od struktury kosztów.

Kambodża a Polska: Między Polską a Kambodżą nie obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Oznacza to ryzyko podwójnego opodatkowania. Podatek zapłacony w Kambodży (14% od najmu) nie podlega automatycznemu odliczeniu w polskim PIT. Istnieje możliwość zastosowania jednostronnego zwolnienia na podstawie art. 27 ust. 9 ustawy o PIT, ale wymaga to konsultacji z doradcą podatkowym.

Ryzyka i błędy

• Brak weryfikacji wyceny urzędowej. Land Office w Tajlandii stosuje własną wycenę nieruchomości, która może odbiegać od ceny transakcyjnej. Transfer fee naliczany jest od wyższej z dwóch wartości. Sprawdź wycenę przed podpisaniem umowy.

• Nieuwzględnienie kosztów walutowych. Przelew z Polski w PLN na konto w THB generuje spread walutowy (0,5-2,0%), a Tajlandia wymaga udokumentowania transferu walut z zagranicy formularzem Foreign Exchange Transaction Form (FETF) do zarejestrowania własności freehold.

• Zaniedbanie obowiązku podatkowego w Polsce. Wielu inwestorów nie deklaruje dochodu z najmu zagranicznej nieruchomości. Krajowa Administracja Skarbowa coraz skuteczniej wymienia informacje z krajami azjatyckimi.

• Kupno powyżej limitu 49% foreign quota. Cudzoziemiec może kupić condo freehold wyłącznie w ramach 49% powierzchni budynku przeznaczonej dla obcokrajowców. Jeśli limit jest wyczerpany, pozostaje leasehold (30+30+30 lat), co wpływa na wartość odsprzedaży.

• Pominięcie sinking fund i CAM fee w kalkulacji rentowności. Roczna opłata za utrzymanie części wspólnych (common area maintenance) na Phuket wynosi 40-80 THB/m²/miesiąc. Przy 45 m² to 21 600-43 200 THB rocznie, co obniża rentowność netto najmu o 0,5-1,0 p.p.

• Brak prawnika niezależnego od dewelopera. Kancelaria rekomendowana przez sprzedającego nie reprezentuje Twoich interesów. Zatrudnij własnego prawnika z licencją Thai Bar Association.

FAQ

Ile wynosi transfer fee przy zakupie condo na Phuket?

Transfer fee w Tajlandii wynosi 2% wartości zarejestrowanej lub wyceny urzędowej (wyższa z dwóch). Przy nowym condo deweloper często przerzuca tę opłatę w całości na kupującego, choć jest to punkt negocjacyjny.

Kto płaci podatek SBT przy zakupie nieruchomości w Tajlandii?

Specific business tax (3,3%) obciąża sprzedającego, który posiada nieruchomość krócej niż 5 lat. W przypadku nowych projektów płaci go deweloper.

Czy muszę płacić podatek w Polsce od najmu condo w Tajlandii?

Tak. Polski rezydent podatkowy musi wykazać dochód z najmu zagranicznej nieruchomości w zeznaniu rocznym. Obowiązuje ryczałt 8,5% (do 100 000 PLN) lub 12,5% (powyżej). Podatek zapłacony w Tajlandii odliczasz na zasadzie proporcjonalnego zaliczenia dzięki umowie z 1978 r.

Jakie są roczne koszty utrzymania condo na Phuket?

Common area maintenance fee wynosi zwykle 40-80 THB/m²/miesiąc. Dla apartamentu 45 m² to 21 600-43 200 THB rocznie (ok. 2 400-4 840 PLN). Dochodzi ubezpieczenie i ewentualne naprawy.

Czy cudzoziemiec może kupić condo na Phuket na własność?

Tak, pod warunkiem że kupuje w ramach 49% limitu powierzchni budynku przeznaczonej dla obcokrajowców (foreign freehold quota) i dokumentuje przelew walut z zagranicy.

Czym różnią się koszty zakupu condo w Tajlandii i Kambodży?

W Kambodży podatek od przeniesienia własności wynosi 4% (vs 2% transfer fee w Tajlandii), ale brak SBT i stamp duty. Łączny koszt wejścia dla kupującego w Kambodży to ok. 5,0-6,5%, w Tajlandii 3,5-5,5%.

Co to jest sinking fund i ile wynosi na Phuket?

Sinking fund to jednorazowa wpłata na fundusz remontowy budynku, pobierana przy odbiorze condo. Stawka na Phuket wynosi typowo 400-800 THB/m². Przy 45 m² to 18 000-36 000 THB.

Czy Polska ma umowę podatkową z Kambodżą?

Nie. Między Polską a Kambodżą nie obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania, co oznacza ryzyko podwójnego opodatkowania dochodu z najmu. Konieczna jest konsultacja z doradcą podatkowym.

Jaki formularz jest potrzebny do zakupu condo freehold w Tajlandii?

Bank w Tajlandii wydaje Foreign Exchange Transaction Form (FETF) potwierdzający transfer walut z zagranicy. Bez tego dokumentu Land Office nie zarejestruje własności freehold na cudzoziemca.

Lista kontrolna kosztów transakcji dla kupującego

1. Transfer fee (2%) - potwierdzić w umowie, kto płaci
2. Sinking fund (jednorazowo, 400-800 THB/m²)
3. Common area fee (pierwszy rok z góry)
4. Obsługa prawna (due diligence, umowa, rejestracja)
5. Koszty przelewu walutowego i spread bankowy
6. Tłumaczenie przysięgłe dokumentów (jeśli wymagane)
7. Ubezpieczenie nieruchomości (opcjonalne, ale zalecane)
8. Rezerwa na podatek od najmu w Tajlandii i w Polsce

Najważniejsza rada: przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy poproś niezależnego prawnika o weryfikację podziału kosztów i sprawdź aktualną wycenę urzędową w Land Office. Każda transakcja ma swoją specyfikę, a stawki podatkowe mogą ulec zmianie.

---

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->