Phuket: najem krótkoterminowy vs długoterminowy – która strategia daje lepszą matematykę ROI?

Phuket: najem krótkoterminowy vs długoterminowy – co daje lepszą matematykę?

Rynek najmu w Phuket jest jednym z najbardziej złożonych w Tajlandii. Z jednej strony mamy bardzo silny popyt turystyczny, z drugiej – rosnącą grupę rezydentów długoterminowych i najemców średnioterminowych. To powoduje, że ten sam apartament może generować zupełnie różne wyniki finansowe w zależności od przyjętego modelu najmu.

Problem polega na tym, że wielu inwestorów porównuje przychód brutto, a nie wynik netto. A to właśnie koszty, sezonowość i operacja decydują o tym, czy ROI jest realne, czy tylko „folderowe”.

W tym artykule porównujemy najmu krótkoterminowy i długoterminowy wyłącznie na liczbach, bez marketingowych obietnic.

Dlaczego Phuket to idealny rynek do porównań modeli najmu

Phuket nie jest rynkiem jednolitym. To wyspa, gdzie:

sezonowość realnie wpływa na obłożenie,
koszty zarządzania są wyższe niż w Bangkoku,
konkurencja między projektami jest bardzo duża,
a najemca ma realny wybór.

Dlatego Phuket jest dobrym „testem prawdy” dla każdego modelu inwestycyjnego. Jeżeli matematyka nie spina się tutaj, nie spina się nigdzie.

Model 1: najem krótkoterminowy (short-term)

Najem krótkoterminowy to wciąż najczęściej wybierany model przez inwestorów zagranicznych.

Założenia rynkowe (2025–2026)

Typowy produkt: studio / 1BR
Lokalizacja: Patong, Kata, Karon, Bang Tao
Platformy: Airbnb, Booking

Średnie stawki dobowe:

studio: 2 800 – 4 200 THB
1BR: 3 800 – 5 800 THB

Obłożenie:

high season (listopad–marzec): 65–80%
low season (maj–wrzesień): 30–45%
średnia roczna: 50–55%

Przychód brutto – przykład short-term

Apartament 1BR, 45 m²:

średnia stawka: 4 500 THB / noc
średnie obłożenie roczne: 52%
noce wynajęte: ~190

Przychód brutto roczny:

4 500 × 190 = 855 000 THB

Koszty operacyjne short-term (konkretne liczby)

To tutaj najczęściej „ucieka” ROI.

zarządzanie najmem: 20–30% → ~200 000 THB
sprzątanie i check-in: 60 000 – 90 000 THB
media (prąd, woda, internet): 45 000 – 65 000 THB
maintenance / naprawy: 40 000 – 70 000 THB
fundusz wspólnoty (common fee):
70 THB/m² → 45 m² = 37 800 THB

Łączny OPEX: ~400 000 – 460 000 THB

Wynik netto short-term

przychód brutto: 855 000 THB
koszty: ~430 000 THB

Dochód netto: ~425 000 THB

Przy cenie zakupu 5 500 000 THB:

ROI netto: ~7,7%

To jest dobry wynik, ale osiągalny tylko przy:

dobrej lokalizacji,
sprawnym operatorze,
i realistycznych założeniach sezonowych.

Model 2: najem długoterminowy (long-term)

Najem długoterminowy bywa niedoceniany, bo generuje niższy przychód brutto. W praktyce jednak często wygrywa stabilnością.

Założenia rynkowe

umowa: 6–12 miesięcy
ten sam apartament 1BR, 45 m²

Stawka miesięczna:

35 000 – 45 000 THB

Przyjmijmy konserwatywnie: 40 000 THB

Przychód roczny brutto:

40 000 × 12 = 480 000 THB

Koszty operacyjne long-term

zarządzanie: 8–10% → ~40 000 THB
media: często po stronie najemcy → 0–15 000 THB
maintenance: 25 000 – 35 000 THB
common fee: 37 800 THB

Łączny OPEX: ~110 000 – 130 000 THB

Wynik netto long-term

przychód brutto: 480 000 THB
koszty: ~120 000 THB

Dochód netto: ~360 000 THB

ROI netto: ~6,5%

Niższe niż short-term, ale:

bez sezonowości,
bez pustostanów,
bez codziennej operacji.

Porównanie modeli – czysta matematyka

Short-term:

wyższy potencjał przychodu,
wyższe koszty,
większa zmienność,
większe ryzyko.

Long-term:

niższy przychód,
bardzo stabilny cashflow,
niższy stres operacyjny,
mniejsze ryzyko błędów.

Najczęstszy mit o Phuket

„Najem krótkoterminowy zawsze daje wyższe ROI.”

Nie zawsze. Daje wyższy przychód brutto, ale niekoniecznie wyższy wynik netto. Różnicę zjadają:

prowizje,
pustostany,
koszty operacyjne,
błędy zarządzania.

Phuket w 30 sekund – najważniejszy fakt

Na Phuket nie wygrywa model, tylko dopasowanie modelu do produktu i lokalizacji.

3 fakty, które musisz znać

Short-term bez dobrego operatora traci sens.
Long-term stabilizuje ROI i redukuje ryzyko.
Najlepsze wyniki daje model hybrydowy (short + mid-term).

Checklista inwestora – wybór modelu najmu

Czy lokalizacja broni short-term poza sezonem?
Czy stawka long-term pokrywa koszty stałe?
Czy ROI liczone jest netto, nie brutto?
Czy masz rezerwę na pustostany?
Czy operator jest realnie rozliczany z wyniku?

Podsumowanie: która strategia wygrywa?

W Phuket nie istnieje jeden „lepszy” model.

Short-term wygrywa przy dobrym zarządzaniu. Long-term wygrywa spokojem i stabilnością.

Najlepsze inwestycje:

łączą oba modele,
liczą ROI netto,
i są projektowane pod realny popyt, a nie marketing.

To właśnie taka logika stoi za strategiami Varsovia Estate.

ŹRÓDŁA

https://www.tatnews.org/

https://www.cbre.co.th/insights

https://www.knightfrank.co.th/research

https://www.bangkokpost.com/business/real-estate

https://www.statista.com/topics/6413/tourism-in-thailand/