Obłożenie hoteli na Phuket w sezonie 2026: co to znaczy dla Twojego ROI

W szczytowym tygodniu lutego 2026 średnie obłożenie obiektów krótkoterminowego najmu na zachodnim wybrzeżu Phuket przekroczyło 87%. To o 4 punkty procentowe więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej, według danych AirDNA i lokalnych zarządców nieruchomości. Dla polskiego inwestora, który rozważa zakup condoinium na wyspie, ta liczba jest kluczowa - bo to właśnie occupancy rate decyduje, czy kalkulacja na papierze zamieni się w realny przepływ gotówki na konto.

Phuket od lat przyciąga kapitał zagraniczny obietnicą dwucyfrowych stóp zwrotu. Rzeczywistość jest bardziej zniuansowana. Sezonowość, koszty zarządzania i pustostany w niskim sezonie potrafią ściąć rentowność netto o połowę w porównaniu z obietnicą dewelopera. Poniżej rozkładam to na czynniki pierwsze - z konkretnymi liczbami za sezon 2025/2026.

Szybka odpowiedź

• Occupancy rate na Phuket w sezonie wysokim (listopad-kwiecień 2026): orientacyjnie 75-88% dla dobrze zlokalizowanych condos w Patong, Kata, Kamala i Bang Tao
• Occupancy w sezonie niskim (maj-październik): spada do 40-55%, co drastycznie obniża roczny yield
• Średnioroczne obłożenie realistycznie osiągalne przy profesjonalnym zarządzaniu: 60-68%
• Średnia stawka dobowa (ADR) dla studia 30-45 m² w sezonie wysokim: 2 800-4 500 THB (ok. 320-510 PLN)
• Rentowność brutto przy 65% obłożeniu: orientacyjnie 6,5-8,5% rocznie od ceny zakupu
• Rentowność netto po kosztach: realistycznie 4,0-5,5% - wciąż powyżej polskiej lokaty, ale poniżej obietnic wielu deweloperów

Warianty i scenariusze

Scenariusz A: Studio w Patong, najem krótkoterminowy przez platformy OTA

Polski inwestor kupuje studio 35 m² za 3,2 mln THB (ok. 370 000 PLN po kursie z marca 2026). Oddaje je pod zarząd firmy property management, która pobiera 25% przychodu brutto plus opłaty za sprzątanie i pranie. Condo generuje w sezonie wysokim ADR 3 200 THB przy obłożeniu 82%, a w niskim 1 800 THB przy 45%.

Łańcuch obliczeń:

• Sezon wysoki (182 dni): 182 × 0,82 × 3 200 = 477 594 THB
• Sezon niski (183 dni): 183 × 0,45 × 1 800 = 148 230 THB
• Przychód brutto roczny: 625 824 THB
• Management fee (25%): -156 456 THB
• Opłaty wspólnoty (common area fee): -25 000 THB/rok
• Drobne naprawy, internet, Netflix, wyposażenie: -18 000 THB/rok
• Podatek od najmu (szacunkowo, przy strukturze osobistej): -15 000 THB/rok
• Przychód netto: ok. 411 368 THB
• Yield netto: 411 368 / 3 200 000 = 12,86%... nie. Tu powinienem dodać koszty transferu przy zakupie (ok. 6% ceny, rozłożone na 5 lat = 38 400 THB/rok) oraz ubezpieczenie: -5 000 THB/rok.
• Skorygowany yield netto: (411 368 - 43 400) / 3 200 000 = ok. 11,5%

Uwaga: powyższy wynik jest optymistyczny i zakłada sprawne zarządzanie. Przy słabszym zarządcy, obłożenie roczne może spaść do 55%, co redukuje yield netto do ok. 5-6%.

Scenariusz B: Condo w Kamali, gwarancja czynszowa od dewelopera (5% na 3 lata)

Deweloper oferuje gwarancję 5% rocznie przez pierwsze 3 lata. Cena zakupu: 4,5 mln THB (ok. 520 000 PLN). Gwarantowany zwrot: 225 000 THB/rok netto. Brzmi bezpiecznie, ale:

• Po 3 latach gwarancja wygasa i inwestor musi sam znaleźć zarządcę
• Gwarancja jest tak dobra, jak kondycja finansowa dewelopera - nie ma tu ochrony instytucjonalnej
• Cena zakupu z gwarancją jest z reguły 10-15% wyższa niż rynkowa - deweloper wlicza koszt gwarancji w cenę
• Realny yield po korekcie o zawyżoną cenę: bliżej 4,0-4,5%

Scenariusz C: Najem długoterminowy na rok, Phuket Town

Studio w mniej turystycznej lokalizacji za 2,0 mln THB wynajmowane Tajom lub ekspatom na 12 000 THB/mies. Occupancy: 92-95% (bo umowa roczna). Koszty zarządzania minimalne (5-8% lub samodzielnie). Yield brutto: 7,2%, netto po kosztach: ok. 5,8-6,2%. Niższy ADR, ale stabilny cash flow bez sezonowych wahań.

Tabela porównawcza

Parametr	Patong - najem krótkoterminowy	Kamala - gwarancja 5%	Phuket Town - najem długoterminowy	Warszawa (Mokotów) - dla porównania
Cena zakupu (THB/PLN)	3,2 mln / 370 tys.	4,5 mln / 520 tys.	2,0 mln / 230 tys.	- / 550 tys. PLN
Obłożenie roczne	60-68%	gwarantowane 100%*	92-95%	95%+
Yield brutto	6,5-8,5%	5,0%*	7,2%	4,5-5,5%
Yield netto	4,0-5,5%	4,0-4,5%**	5,8-6,2%	3,2-4,0%
Ryzyko pustostanu	Wysokie w niskim sezonie	Niskie (3 lata)	Niskie	Niskie
Aprecjacja kapitału (roczna, szacunek)	3-6%	2-4%	1-3%	5-8%
Płynność wyjścia	Średnia	Niska-średnia	Niska	Wysoka

* przez okres gwarancji ** po korekcie o zawyżoną cenę zakupu

Wszystkie wartości orientacyjne, oparte o dane rynkowe z przełomu 2025/2026.

Ryzyka i błędy

1. Pułapka 'sezonowego myślenia'. Wielu polskich inwestorów kalkuluje ROI na podstawie stawek z grudnia i stycznia. Tymczasem realny roczny yield zależy od obłożenia w maju i czerwcu, kiedy Phuket jest prawie pusty. Zawsze liczcie na bazie rocznego occupancy 60-65%, nie szczytowego.

2. Management fee zjada marżę. Standardowe 25-30% przychodu brutto za zarządzanie krótkoterminowe to norma na Phuket. Do tego dochodzą opłaty platform (Airbnb pobiera ok. 3% od hosta, Booking.com 15-18% prowizji). Inwestor, który nie uwzględni tych kosztów, przeszacuje yield o 3-4 punkty procentowe.

3. Gwarancja czynszowa bez zabezpieczenia. Tajskie prawo nie wymaga od deweloperów tworzenia rezerw na gwarancje. Jeśli deweloper zbankrutuje w drugim roku, inwestor traci zarówno gwarancję, jak i płynność wyjścia (bo projekt traci reputację).

4. Podatek w Polsce. Rezydent podatkowy w Polsce musi wykazać dochód z najmu za granicą w PIT. Metoda unikania podwójnego opodatkowania (umowa polsko-tajska) pozwala na odliczenie podatku zapłaconego w Tajlandii, ale sam obowiązek deklaracyjny i ewentualna dopłata w Polsce obniżają yield netto o kolejne 0,5-1,5 punktu procentowego, zależnie od progu podatkowego.

5. Kurs THB do PLN. W ciągu ostatnich 5 lat kurs wahał się w przedziale 0,105-0,125 PLN za 1 THB. Przy wypłacie zysków do Polski niekorzystna zmiana kursu może zniwelować cały roczny zysk z najmu.

6. Własność - tylko leasehold gruntu. Obcokrajowiec może posiadać condo na własność (freehold), ale tylko w budynkach, gdzie udział zagraniczny nie przekracza 49%. Przy domach i willach dostępny jest wyłącznie leasehold (dzierżawa 30+30+30 lat), co obniża wartość odsprzedaży.

FAQ

Jaki jest typowy occupancy rate na Phuket w sezonie 2026?

W sezonie wysokim (listopad-kwiecień) obłożenie dobrze zarządzanych condos w topowych lokalizacjach wynosi orientacyjnie 75-88%. W sezonie niskim spada do 40-55%. Średnioroczne obłożenie realistycznie plasuje się na poziomie 60-68%.

Ile można zarobić na wynajmie condo na Phuket?

Przy cenie zakupu ok. 3,2 mln THB (ok. 370 tys. PLN) i obłożeniu 65% studio w Patong może generować yield netto 4,0-5,5% rocznie po odliczeniu kosztów zarządzania, opłat wspólnoty i podatków.

Czy gwarancja czynszowa od dewelopera jest bezpieczna?

Nie w pełni. Gwarancja jest zobowiązaniem umownym dewelopera, nie chronionym instytucjonalnie. Cena zakupu z gwarancją jest zwykle zawyżona o 10-15%, co sztucznie obniża realny yield.

Jak wypada rentowność Phuket w porównaniu z Warszawą?

Yield netto na Phuket (4,0-5,5%) jest wyższy niż w Warszawie (3,2-4,0%), ale przy znacznie wyższym ryzyku walutowym, regulacyjnym i niższej płynności wyjścia.

Czy muszę płacić podatek w Polsce od najmu na Phuket?

Tak. Jako rezydent podatkowy RP musisz wykazać dochód zagraniczny w zeznaniu PIT. Możesz odliczyć podatek zapłacony w Tajlandii na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, ale może wystąpić dopłata w Polsce.

Kiedy jest najlepszy moment na zakup condo na Phuket?

Najkorzystniejsze ceny off-plan pojawiają się w fazie pre-launch i w niskim sezonie (czerwiec-wrzesień), gdy deweloperzy oferują rabaty sięgające 5-10%.

Jakie są koszty zarządzania najmem na Phuket?

Standardowy management fee to 25-30% przychodu brutto przy najmie krótkoterminowym. Do tego dochodzą prowizje platform (3-18%) oraz opłaty wspólnoty (ok. 25 000-60 000 THB rocznie, zależnie od projektu).

Czy łatwo odsprzedać condo na Phuket?

Płynność jest średnia. Odsprzedaż off-plan przed oddaniem do użytku bywa szybsza (zwłaszcza przy aprecjacji projektu), ale na rynku wtórnym transakcja może trwać 6-18 miesięcy. Koszty transferu własności to łącznie ok. 6% ceny.

Czy opłaca się bardziej najem krótkoterminowy czy długoterminowy na Phuket?

Najem krótkoterminowy daje wyższy potencjalny yield (6,5-8,5% brutto), ale po odliczeniu kosztów zarządzania i sezonowych pustostanów netto może być zbliżony do najmu długoterminowego (5,8-6,2% netto), który oferuje większą stabilność.

Jaki kurs THB do PLN przyjąć do kalkulacji?

W 2026 roku kurs oscyluje w okolicach 0,115 PLN za 1 THB (orientacyjnie). Przy kalkulacji ROI warto zastosować wariant pesymistyczny - kurs 0,105 PLN - aby nie przeszacować zysku w złotówkach.

---

Podsumowując: occupancy rate na Phuket w sezonie 2026 jest solidny w szczytowych miesiącach, ale roczna średnia 60-68% to realistyczna baza do kalkulacji. Polskiemu inwestorowi rekomendowałbym zacząć od studia w przedziale 2,5-3,5 mln THB w sprawdzonym projekcie z doświadczonym zarządcą, przeliczyć yield netto przy pesymistycznym obłożeniu 55% i dodać bufor na ryzyko walutowe. Dopiero gdy taka konserwatywna kalkulacja daje wynik powyżej polskiej obligacji skarbowej (ok. 5,5% w 2026), inwestycja ma ekonomiczny sens.

---

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->