Phuket: studio vs 1BR vs 2BR – który metraż daje najlepszą relację ryzyko/zysk?

Jeśli metraż jest zły, lokalizacja nie uratuje wyniku

W inwestowaniu w apartamenty i condo w Phuket metraż jest jedną z najczęściej niedocenianych decyzji. Inwestorzy skupiają się na nazwie projektu, wizualizacjach, obietnicach najmu albo „dobrym adresie”, a tymczasem to metraż decyduje o płynności, elastyczności najmu i odporności na korektę rynku.

Studio, 1BR i 2BR to trzy zupełnie różne produkty inwestycyjne, nawet jeśli znajdują się w tym samym budynku. Różnią się nie tylko ceną zakupu, ale przede wszystkim:

• profilem najemcy,
• sezonowością popytu,
• poziomem kosztów operacyjnych,
• łatwością odsprzedaży na rynku wtórnym.

Ten artykuł nie odpowiada na pytanie „co jest najładniejsze”, tylko który metraż ma najlepszą relację ryzyko/zysk przy realnym ROI rzędu ~8%, a nie folderowych 12–15%.

Phuket w 30 sekund: najważniejszy fakt

Phuket nie jest jednym rynkiem najmu, a jeden metraż nie pasuje do wszystkich strategii.

To, co działa w short-termie w high season, często nie broni się w mid-termie i na rynku wtórnym. Dlatego metraż trzeba analizować w cyklu 3–7 lat, a nie przez pryzmat pierwszych 6 miesięcy.

Punkt wyjścia do porównań: ceny za m² (2025/2026)

Na bazie danych rynkowych (projekty non-branded + branded, lata 2023–2025):

Średnie widełki cenowe (Phuket)

• Studio (25–30 m²):
• 160 000 – 190 000 THB/m²
• 1BR (35–45 m²):
• 140 000 – 175 000 THB/m²
• 2BR (55–75 m²):
• 130 000 – 165 000 THB/m²

Źródła:

https://www.cbre.co.th/insights

https://www.knightfrank.co.th/research

Już na tym etapie widać pierwszą prawidłowość: im mniejszy metraż, tym wyższa cena za m². To ma ogromne konsekwencje dla ROI.

Studio – tanie wejście, drogi metr, wysoka konkurencja

Typowe parametry inwestycyjne

• Metraż: 25–30 m²
• Cena zakupu: 4,2–5,5 mln THB
• Cena za m²: 170–190k THB
• Najem: głównie short-term

Przychód (realistyczny)

• High season:
• 2 200–2 800 THB / noc
• Low + shoulder:
• 1 400–1 800 THB / noc

Typowe koszty roczne

• Zarządzanie (20%): ~60 000–75 000 THB
• Maintenance fee:
• 60–80 THB/m² → 18 000–24 000 THB
• Media + serwis: 25 000–30 000 THB
• Rezerwa zużycia: 15 000–20 000 THB

Co działa na minus

• najwyższa konkurencja (najwięcej podobnych jednostek),
• największa presja cenowa,
• niska elastyczność (słaby mid-term),
• trudniejsza odsprzedaż przy spadku popytu.

Studio jest najbardziej wrażliwe na korektę rynku.

ROI może wyglądać dobrze w dobrym roku, ale stabilność wyniku jest niska.

1BR – punkt równowagi rynku Phuket

Typowe parametry inwestycyjne

• Metraż: 38–45 m²
• Cena zakupu: 5,8–7,8 mln THB
• Cena za m²: 145–175k THB
• Najem: short + mid-term

Przychód (uśredniony)

• High season:
• 3 000–3 600 THB / noc
• Low + shoulder:
• 1 900–2 400 THB / noc

Typowe koszty roczne

• Zarządzanie (18–20%): 80 000–95 000 THB
• Maintenance fee:
• 30 000–40 000 THB
• Media + serwis: 35 000–45 000 THB
• Rezerwa zużycia: 20 000–30 000 THB

Dlaczego 1BR wygrywa płynnością

• największa grupa najemców (pary, digital nomads, relokacje),
• możliwość najmu 1–3 miesiące,
• łatwa odsprzedaż na rynku wtórnym,
• niższe ryzyko „wojny cenowej” niż w studio.

To jest metraż, na którym najłatwiej obronić ~7–9% ROI netto, jeśli cena wejścia jest rozsądna.

Najczęstszy mit o Phuket: „studio zawsze się wynajmie”

Tak — wynajmie się.

Pytanie brzmi: za ile, jak długo i czy zostanie coś po kosztach.

W praktyce:

• studio wygrywa tylko przy bardzo niskiej cenie wejścia,
• 1BR wygrywa przy normalnym rynku,
• a 2BR… wymaga osobnej analizy.

2BR – wyższy próg wejścia, mniejszy popyt, większa selektywność

Typowe parametry inwestycyjne

• Metraż: 60–75 m²
• Cena zakupu: 8,5–12,5 mln THB
• Cena za m²: 130 000–165 000 THB
• Model najmu: rodziny, dłuższe pobyty, relokacje

Na papierze 2BR wygląda atrakcyjnie: niższa cena za m², większa powierzchnia, „lepszy produkt”. W praktyce jednak jest to najbardziej selektywny metraż, wymagający precyzyjnej lokalizacji i realistycznej kalkulacji.

Przychód (realne widełki rynkowe)

• High season:
• 4 200–5 200 THB / noc
• Shoulder + low season:
• 2 600–3 200 THB / noc

To nie jest dwukrotność 1BR. Rynek nie skaluje ceny liniowo z metrażem.

Typowe koszty roczne

• Zarządzanie (18–22%): 110 000–150 000 THB
• Maintenance fee (70–90 THB/m²):
• 50 000–65 000 THB
• Media (klimatyzacja, większa powierzchnia):
• 50 000–65 000 THB
• Rezerwa zużycia / odświeżenia:
• 35 000–45 000 THB

Co działa na minus

• mniejsza grupa najemców,
• większa sezonowość,
• wyższe koszty stałe,
• wolniejsza odsprzedaż na rynku wtórnym.

2BR działa inwestycyjnie tylko w bardzo dobrych lokalizacjach (blisko plaży, infrastruktury, szkół międzynarodowych). W przeciwnym razie ROI „rozjeżdża się” na kosztach i pustostanach.

Porównanie metraży – liczby bez marketingu

Cena wejścia vs elastyczność

• Studio: niski próg wejścia, niska elastyczność
• 1BR: średni próg wejścia, najwyższa elastyczność
• 2BR: wysoki próg wejścia, niska elastyczność

Stabilność najmu

• Studio: wysoka konkurencja, presja cenowa
• 1BR: najszerszy popyt całoroczny
• 2BR: silna sezonowość

Symulacja ROI netto (realistyczna, bez „folderów”)

Studio

• Kapitał: 5,0 mln THB
• Przychód brutto: 520 000 THB
• Koszty: ~190 000 THB
• Netto: 330 000 THB
• ROI: ~6,6%

1BR

• Kapitał: 7,0 mln THB
• Przychód brutto: 780 000 THB
• Koszty: ~260 000 THB
• Netto: 520 000 THB
• ROI: ~7,4%–8,1%

2BR

• Kapitał: 10,5 mln THB
• Przychód brutto: 920 000 THB
• Koszty: ~380 000 THB
• Netto: 540 000 THB
• ROI: ~5,1%

Wniosek jest jednoznaczny:

Najlepszą relację ryzyko/zysk daje dobrze kupione 1BR, nie największy metraż.

Najczęstszy błąd inwestorów: myślenie „większe = lepsze”

Rynek najmu w Phuket nie nagradza metrażu. Nagradza:

• funkcjonalność,
• cenę całkowitą,
• elastyczność najmu,
• łatwość wyjścia z inwestycji.

To dlatego najbardziej płynne inwestycje wyglądają „zwyczajnie”, a nie spektakularnie.

3 fakty, które musisz znać: Phuket (metraż)

Fakt 1: Cena za m² nie mówi nic o ROI

Liczy się cena całkowita i koszty stałe.

Fakt 2: Największy popyt jest na 1BR

To metraż, który „łapie” i short-term, i mid-term.

Fakt 3: 2BR to produkt niszowy

Działa tylko tam, gdzie popyt jest strukturalny, nie sezonowy.

Checklista inwestora: metraż w Phuket (5 punktów)

1. Czy metraż pasuje do realnego popytu w tej lokalizacji?
2. Czy cena za m² nie maskuje zbyt wysokiej ceny całkowitej?
3. Czy koszty stałe nie „zjadają” wyniku w low season?
4. Czy nieruchomość obroni się w najmie 1–3 miesiące?
5. Czy będziesz w stanie ją sprzedać bez obniżania ceny?

Jeżeli na któreś pytanie odpowiedź brzmi „nie wiem” — to nie jest jeszcze inwestycja.

Podsumowanie: gdzie jest najlepsza relacja ryzyko/zysk

W Phuket:

• studio = niska bariera, wysokie ryzyko konkurencji,
• 1BR = najlepsza matematyka, płynność i kontrola,
• 2BR = sens tylko w topowych lokalizacjach.

Dlatego w Varsovia Estate w praktyce najczęściej rekomendujemy 1BR jako fundament portfela — bo to metraż, który nie potrzebuje idealnego rynku, żeby się bronić.

Źródła

• https://www.cbre.co.th/insights
• https://www.knightfrank.co.th/research
• https://www.bangkokpost.com/business/real-estate
• https://www.tatnews.org/
• https://www.statista.com/outlook/real-estate/thailand