Podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości w Kambodży - 2025

Podatki i opłaty przy zakupie nieruchomości

Zakup nieruchomości w Kambodży, choć prosty formalnie, wiąże się z szeregiem podatków i opłat, o których warto wiedzieć przed podpisaniem umowy.
Kraj ten, podobnie jak Tajlandia, oferuje inwestorom zagranicznym atrakcyjny system podatkowy – niski, przejrzysty i oparty na dolarze amerykańskim (USD).

W tym artykule przedstawiamy pełne zestawienie kosztów: od podatku od przeniesienia własności po opłaty notarialne i roczne zobowiązania związane z posiadaniem nieruchomości.

1. Podatek od przeniesienia własności (Transfer Tax)

Najważniejszy koszt przy zakupie nieruchomości to Transfer Tax, który wynosi:

4% wartości nieruchomości określonej w akcie własności (Hard Title lub Strata Title).

Kto płaci podatek?

Zazwyczaj kupujący, choć w niektórych przypadkach (np. w projektach deweloperskich) koszt może być wliczony w cenę.

💰 Przykład:
Zakup apartamentu o wartości 100 000 USD
→ Podatek 4% = 4 000 USD (ok. 17 200 PLN)

📄 Źródło: General Department of Taxation Cambodia (GDT)

2. Opłata rejestracyjna (Registration Fee)

Każdy zakup nieruchomości musi zostać zarejestrowany w Ministerstwie Gospodarki, Gruntów i Urbanistyki (MLMUPC).
Koszt rejestracji wynosi od 1% do 2% wartości nieruchomości.

💡 Rejestracja zapewnia pełną ochronę prawną i potwierdzenie własności w rejestrze państwowym.

📄 Źródło: Ministry of Land Management, Urban Planning and Construction – Cambodia

3. Opłata notarialna i prawna

Przy zakupie nieruchomości konieczne jest poświadczenie dokumentów przez notariusza i często udział lokalnej kancelarii prawnej.

Rodzaj opłaty	Wysokość (USD)	Wartość w PLN
Poświadczenie notarialne	300–500 USD	1 300–2 150 PLN
Umowa sprzedaży (S&P Agreement)	500–1 000 USD	2 150–4 300 PLN
Weryfikacja prawna (Due Diligence)	400–700 USD	1 700–3 000 PLN

💡 Rekomendowane kancelarie: Bun & Associates, Sciaroni & Associates, DFDL Cambodia.

4. Roczny podatek od nieruchomości (Property Tax)

Każdy właściciel nieruchomości o wartości powyżej 25 000 USD musi zapłacić 0,1% rocznie podatku od wartości rynkowej.

💰 Przykład:
Wartość nieruchomości: 150 000 USD
→ Podatek: 0,1% = 150 USD rocznie (ok. 645 PLN)

Ten podatek dotyczy zarówno obywateli, jak i obcokrajowców, niezależnie od formy własności (leasehold, freehold, condo).

📄 Źródło: CBRE Cambodia – Property Tax Overview

5. Podatek od wynajmu nieruchomości (Rental Income Tax)

Inwestorzy wynajmujący nieruchomość w Kambodży muszą odprowadzić podatek od dochodu z najmu.

Typ wynajmu	Podatek	Dodatkowe uwagi
Najem osobisty (individual)	10% dochodu brutto	obowiązek rejestracji w GDT
Najem przez firmę (corporate)	20% CIT	możliwe odliczenia kosztów

💡 Przykład: wynajem condo za 800 USD miesięcznie = 80 USD podatku (ok. 345 PLN).

6. Podatek od zysku kapitałowego (Capital Gains Tax)

Od 2024 roku obowiązuje 20% podatek od zysku ze sprzedaży nieruchomości, liczony jako różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu (po odliczeniu udokumentowanych kosztów).

💡 Jeśli nieruchomość była posiadana ponad 5 lat, możliwe są ulgowe stawki lub odroczenia podatku.

📄 Źródło: Knight Frank Cambodia – Investment & Tax Report 2024

7. Opłaty bankowe i administracyjne

Większość transakcji odbywa się w dolarach amerykańskich (USD).
Banki pobierają niewielkie prowizje za przelewy międzynarodowe:

Rodzaj opłaty	Średnia stawka	Uwagi
Przelew międzynarodowy	20–50 USD	zależnie od banku
Przelew krajowy USD	1–2 USD	w ramach Kambodży
Wypłata gotówki	0,5–1%	limit dzienny

Banki najczęściej obsługujące inwestorów: ABA Bank, Canadia Bank, Acleda Bank.

8. Dodatkowe koszty inwestycyjne

Rodzaj kosztu	Wysokość	Opis
Opłata za tłumaczenia	50–100 USD	angielski ↔ khmerski
Ubezpieczenie nieruchomości	0,2–0,5% wartości rocznie	zależne od lokalizacji
Opłata za zarządzanie (condo)	1–2 USD/m² miesięcznie	utrzymanie części wspólnych

💡 Deweloperzy premium (np. Urban Village, Morgan EnMaison) często oferują 0% opłat zarządzania przez pierwszy rok.

9. Porównanie z innymi rynkami Azji

Kraj	Transfer Tax	Property Tax	Capital Gains Tax	Waluta rynku
Kambodża	4%	0,1%	20%	USD
Tajlandia	6,3%	0,02–0,1%	5–20%	THB
Wietnam	2%	0,03%	25%	VND

💡 Kambodża pozostaje jednym z najtańszych krajów Azji pod względem podatków transakcyjnych, co czyni ją atrakcyjną dla inwestorów z Europy.

Podsumowanie

System podatkowy w Kambodży jest prosty, przejrzysty i sprzyja inwestorom zagranicznym.
Najważniejszy koszt to 4% Transfer Tax, ale całkowite wydatki transakcyjne rzadko przekraczają 7–8% wartości nieruchomości.

Dzięki dolarowej gospodarce i stabilnym przepisom, Kambodża oferuje jedne z najniższych barier wejścia w Azji.
Przy właściwej strukturze prawnej inwestor może liczyć na wysokie ROI przy niskim obciążeniu fiskalnym.

FAQ

Czy Polacy płacą podatki w Kambodży?
Tak – przy zakupie, wynajmie i sprzedaży nieruchomości, zgodnie z lokalnym prawem podatkowym.

Kto płaci podatek od przeniesienia własności?
Zazwyczaj kupujący, chyba że inaczej zapisano w umowie.

Czy istnieją ulgi dla inwestorów zagranicznych?
Tak – w projektach condo deweloperzy często oferują częściowe zwolnienia z Transfer Tax.

Czy Varsovia Estate pomaga w rozliczeniach podatkowych?
Tak – współpracujemy z lokalnymi doradcami podatkowymi w Phnom Penh i Sihanoukville.

O Varsovia Estate

Varsovia Estate to polska agencja specjalizująca się w nieruchomościach premium w Tajlandii i Kambodży. Pomagamy inwestorom w analizie, zakupie i zarządzaniu nieruchomościami w Azji Południowo-Wschodniej. Łączymy europejskie standardy obsługi z lokalną wiedzą i doświadczeniem. Naszym celem jest zapewnienie klientom maksymalnego bezpieczeństwa i rentowności inwestycji.