Podwójne opodatkowanie Polska-Tajlandia: 7 faktów dla inwestora w 2026

Polak kupujący kondominium w Bangkoku za 5 mln THB zapłaci w Tajlandii co najmniej cztery różne daniny. Potem wróci do Polski i stwierdzi, że musi rozliczyć ten sam dochód z najmu ponownie. Między Warszawą a Bangkokiem nie obowiązuje umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. To zdanie warto przeczytać dwa razy.

Brak bilateralnej umowy podatkowej (UPO) między Polską a Tajlandią oznacza, że polski rezydent podatkowy nie może automatycznie odliczyć tajlandzkiego podatku od polskiego zobowiązania na zasadach traktatowych. Jedyną ulgą pozostaje art. 27g ustawy o PIT, czyli tzw. ulga abolicyjna, która w 2026 roku ma ograniczoną skuteczność po nowelizacji z 2021 r. (limit odliczenia do 1 360 PLN). W praktyce inwestor płaci podatek dwa razy - raz w Tajlandii, raz w Polsce - a korzyść z ulgi jest minimalna.

Dla porównania: Kambodża również nie ma UPO z Polską, ale efektywne stawki podatkowe i mechanizm rozliczeń wyglądają inaczej. Poniżej rozkładam oba rynki na czynniki pierwsze.

Szybka odpowiedź

• Brak UPO między Polską a Tajlandią i między Polską a Kambodżą - dochody z nieruchomości podlegają opodatkowaniu w obu państwach
• Ulga abolicyjna (art. 27g ustawy o PIT) pozwala odliczyć maksymalnie 1 360 PLN rocznie - to kropla w morzu przy dochodach z najmu
• Transfer fee w Tajlandii wynosi 2% wartości urzędowej nieruchomości - zwyczajowo dzielony pół na pół między kupującego i sprzedającego
• Withholding tax w Tajlandii przy sprzedaży przez osobę fizyczną obliczany jest progresywnie (od 5% do 35%) z uwzględnieniem lat posiadania
• Specific business tax w Tajlandii: 3,3% wartości urzędowej lub ceny sprzedaży (wyższa z dwóch), jeśli sprzedaż następuje w ciągu 5 lat od nabycia
• Kambodża pobiera 4% podatku od przeniesienia własności plus roczny podatek od nieruchomości 0,1% od wartości powyżej 100 mln KHR

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: Zakup condominim w Tajlandii za 5 mln THB

Przy cenie zakupu 5 000 000 THB (ok. 580 000 PLN w 2026 r.) koszty transakcyjne rozkładają się następująco:

• Transfer fee (2%): 100 000 THB - zwyczajowo 50 000 THB płaci kupujący, 50 000 THB sprzedający
• Opłata skarbowa (stamp duty, 0,5%): 25 000 THB - płaci kupujący, ale nie nalicza się jej, gdy pobierany jest specific business tax
• Specific business tax (3,3%): 165 000 THB - płaci sprzedający, jeśli posiada nieruchomość krócej niż 5 lat
• Withholding tax: obliczany progresywnie od zysku sprzedającego - przy sprzedaży nowej nieruchomości przez dewelopera zazwyczaj 1% od ceny sprzedaży, czyli 50 000 THB

Łączny koszt transakcyjny po stronie kupującego: ok. 50 000 - 75 000 THB (1 - 1,5% ceny). Sprzedający ponosi resztę.

Scenariusz 2: Wynajem tego samego condo w Bangkoku

Przy miesięcznym czynszu 25 000 THB (roczny dochód brutto 300 000 THB, ok. 35 000 PLN):

• Tajlandia: dochód z najmu podlega PIT ze stawkami od 0% do 35%. Dla nierezydenta podatkowego Tajlandii, który nie transferuje dochodu do Tajlandii w roku podatkowym jego uzyskania, obowiązku podatkowego w Tajlandii formalnie nie ma (zasada remittance). Jeśli jednak dochód jest transferowany lub inwestor jest tajlandzkim rezydentem podatkowym - PIT obowiązuje.
• Polska: polski rezydent podatkowy ma obowiązek wykazać dochód z najmu w zeznaniu rocznym. Do wyboru ryczałt 8,5% (do 100 000 PLN) i 12,5% powyżej tej kwoty, lub zasady ogólne ze skalą 12/32%.
• Ulga abolicyjna: nawet jeśli zapłacono podatek w Tajlandii, odliczenie wynosi max 1 360 PLN.

Scenariusz 3: Zakup mieszkania w Phnom Penh za 120 000 USD

W Kambodży cudzoziemiec może legalnie posiadać unit od pierwszego piętra w górę (tzw. co-owned building). Koszty:

• Podatek od przeniesienia własności (4%): 4 800 USD - formalnie po stronie kupującego
• Roczny podatek od nieruchomości (0,1%): naliczany od wartości powyżej 100 mln KHR (ok. 25 000 USD) - przy wartości 120 000 USD podstawa to ok. 95 000 USD, podatek ok. 95 USD rocznie
• Podatek od dochodu z najmu: 14% dla nierezydentów, pobierany u źródła przez najemcę lub zarządcę
• Polska: identyczna sytuacja jak z Tajlandią - brak UPO, obowiązek rozliczenia w Polsce, ulga abolicyjna do 1 360 PLN

Tabela porównawcza

Parametr	Tajlandia	Kambodża	Polska (obowiązki)
Transfer fee / podatek od przeniesienia	2% wartości urzędowej	4% wartości rynkowej	Brak - PCC 2% dotyczy tylko transakcji w PL
Specific business tax	3,3% (sprzedaż do 5 lat)	Nie dotyczy	Brak odpowiednika
Stamp duty / opłata skarbowa	0,5% (nie kumuluje się z SBT)	Wliczona w transfer tax	Brak
Withholding tax przy sprzedaży	1-35% (progresywny)	4% od wartości sprzedaży	PIT od zysku kapitałowego 19%
Podatek od najmu	0-35% PIT (zasada remittance)	14% dla nierezydentów	Ryczałt 8,5/12,5% lub skala 12/32%
Roczny podatek od nieruchomości	0,02-0,3% (zależnie od przeznaczenia)	0,1% powyżej progu	Brak odpowiednika
UPO z Polską	Brak	Brak	Ulga abolicyjna max 1 360 PLN
Kto płaci transfer fee	Zwyczajowo 50/50	Kupujący	Nie dotyczy

Ryzyka i błędy

1. Ignorowanie obowiązku podatkowego w Polsce. Najczęstszy błąd polskich inwestorów. Nawet jeśli dochód z najmu nie jest transferowany do Polski, polski rezydent podatkowy ma obowiązek go wykazać. Karno-skarbowe konsekwencje mogą przewyższyć sam podatek.

2. Założenie, że ulga abolicyjna eliminuje podwójne opodatkowanie. Po zmianach z 2021 r. limit 1 360 PLN sprawia, że ulga jest praktycznie symboliczna. Inwestor z rocznym dochodem z najmu 35 000 PLN zapłaci pełny podatek w Polsce minus te 1 360 PLN.

3. Pomylenie wartości urzędowej z ceną zakupu w Tajlandii. Transfer fee i specific business tax w Tajlandii są naliczane od wartości urzędowej (appraised value) lub ceny transakcyjnej - wyższej z dwóch. Wartość urzędowa bywa niższa niż rynkowa, ale Land Department może zakwestionować zaniżoną cenę.

4. Pominięcie kosztów konwersji walut. Kupujący w Tajlandii musi przelać środki z zagranicy w walucie obcej i wymienić na THB w tajlandzkim banku, uzyskując formularz FET (Foreign Exchange Transaction). Spread walutowy i prowizje bankowe potrafią dodać 1-2% do kosztu transakcji.

5. Brak planowania struktury własności. Niektórzy inwestorzy rozważają zakup przez spółkę tajlandzką - to ryzykowna ścieżka, bo tzw. nominee structures są nielegalne. W Kambodży opcja trust-like vehicle jest bardziej transparentna, ale wymaga doradztwa prawnego.

6. Nieaktualne informacje o tajlandzkim PIT dla nierezydentów. Od 1 stycznia 2024 r. Tajlandia rozszerzyła zasadę remittance - dochody zagraniczne transferowane do Tajlandii w dowolnym roku (nie tylko w roku uzyskania) podlegają opodatkowaniu. Szczegóły interpretacyjne wciąż się zmieniają.

FAQ

Czy Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Tajlandią?

Nie. W 2026 roku między Polską a Tajlandią nie obowiązuje żadna umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania. Polski inwestor musi rozliczyć dochód z tajlandzkiej nieruchomości zarówno w Tajlandii, jak i w Polsce. Jedyną ulgą jest art. 27g ustawy o PIT (ulga abolicyjna) z limitem 1 360 PLN.

Ile wynosi transfer fee przy zakupie nieruchomości w Tajlandii?

Transfer fee w Tajlandii wynosi 2% wartości urzędowej nieruchomości ustalonej przez Land Department. W praktyce rynkowej koszt ten jest zwyczajowo dzielony po połowie między kupującego i sprzedającego, choć strony mogą ustalić inny podział w umowie.

Kto płaci specific business tax w Tajlandii?

Specific business tax (3,3% od wyższej z dwóch wartości: urzędowej lub transakcyjnej) obciąża sprzedającego, jeśli zbywa nieruchomość w ciągu 5 lat od nabycia. Gdy nieruchomość jest posiadana dłużej niż 5 lat, SBT nie jest naliczany, a zamiast niego pobierana jest opłata skarbowa 0,5%.

Jak opodatkowany jest dochód z najmu w Kambodży dla polskiego inwestora?

W Kambodży dochód z najmu osiągany przez nierezydenta podlega podatkowi u źródła w wysokości 14%. Dodatkowo polski rezydent podatkowy musi wykazać ten dochód w rocznym zeznaniu podatkowym w Polsce. Brak UPO z Kambodżą oznacza analogiczną sytuację jak z Tajlandią - ulga abolicyjna do 1 360 PLN.

Czy mogę odliczyć tajlandzki podatek od polskiego PIT?

Bezpośrednie odliczenie metodą proporcjonalną jest możliwe na podstawie art. 27 ust. 9 ustawy o PIT (metoda stosowana przy braku UPO). Dodatkowo przysługuje ulga abolicyjna, ale jest ograniczona do 1 360 PLN. W praktyce efektywne podwójne opodatkowanie jest znaczące.

Jaki jest roczny podatek od nieruchomości w Kambodży?

Roczny podatek od nieruchomości w Kambodży wynosi 0,1% od wartości nieruchomości przekraczającej próg 100 mln KHR (ok. 25 000 USD). Dla mieszkania o wartości 120 000 USD roczny podatek to ok. 95 USD.

Czy muszę zgłaszać zakup nieruchomości za granicą w Polsce?

Tak. Polski rezydent podatkowy posiadający nieruchomość za granicą powinien uwzględnić ją w informacji o zagranicznych rachunkach i aktywach. Dochody z najmu lub sprzedaży wykazuje się w zeznaniu PIT-36 lub PIT-28 (ryczałt). Warto skonsultować się z doradcą podatkowym specjalizującym się w międzynarodowym prawie podatkowym.

Ile kosztuje transakcja zakupu nieruchomości w Kambodży?

Głównym kosztem jest 4% podatek od przeniesienia własności, który formalnie obciąża kupującego. Należy doliczyć opłaty prawne (ok. 1 000-3 000 USD), ewentualne prowizje agenta (zwykle 3% po stronie sprzedającego) oraz koszty due diligence. Łączny koszt transakcyjny po stronie kupującego to ok. 5-6% wartości nieruchomości.

---

Chcesz zainwestowac w nieruchomosci w Tajlandii lub Kambodzy? Zostaw zgloszenie - nasi eksperci dobiora najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj sie z nami ->