Podwójne opodatkowanie Polska Tajlandia 2026

Polak kupujący kondominium w Bangkoku za 5 mln THB zapłaci w sumie od 8 do 12 różnych opłat i podatków - część w Tajlandii, część w Polsce, a niektóre w obu krajach jednocześnie. Brak umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Tajlandią sprawia, że temat jest bardziej skomplikowany niż w przypadku inwestycji np. w Hiszpanii czy Portugalii.

Dla polskiego rezydenta podatkowego oznacza to jedno: każdy baht dochodu z najmu i każdy zysk ze sprzedaży nieruchomości w Tajlandii trzeba wykazać w polskim PIT. Bez bilateralnej konwencji podatkowej jedyną ulgą jest tzw. metoda proporcjonalnego odliczenia wynikająca z polskiej ustawy o PIT (art. 27 ust. 9). Poniżej rozkładam temat na czynniki pierwsze.

Szybka odpowiedź

Brak umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Tajlandią (stan na 2026 r.). Tajlandia nie figuruje na liście krajów, z którymi Polska podpisała taką konwencję.
Transfer fee w Tajlandii wynosi 2% wartości wyceny urzędowej (appraised value) i zwyczajowo jest dzielony po połowie między kupującego i sprzedającego.
Withholding tax przy sprzedaży nieruchomości w Tajlandii zależy od okresu posiadania i ceny - dla osób fizycznych kalkulowany jest progresywnie według skali podatkowej PIT.
Specific Business Tax (SBT) wynosi 3,3% i obowiązuje, gdy sprzedaż następuje w ciągu 5 lat od nabycia (liczone według dat w księdze wieczystej).
Stamp duty - 0,5% wartości transakcji, ale pobierany tylko wtedy, gdy nie naliczono SBT.
W Polsce dochód z tajlandzkiego najmu rozliczasz ryczałtem 8,5% (do 100 tys. PLN przychodu) lub 12,5% powyżej tego progu, z możliwością odliczenia podatku zapłaconego w Tajlandii metodą proporcjonalną.

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: Zakup kondominium w Bangkoku za 5 mln THB (ok. 570 tys. PLN)

Kupujący ponosi:

Transfer fee (połowa): 1% od wyceny urzędowej, czyli ok. 50 000 THB
Opłaty prawne i due diligence: ok. 30 000-80 000 THB
Wpłata do funduszu remontowego (sinking fund): jednorazowo ok. 500-800 THB/m²
Common area fee (opłata miesięczna, nie podatek): 40-80 THB/m²/miesiąc

Sprzedający ponosi:

Transfer fee (połowa): 1% - ok. 50 000 THB
Withholding tax: kalkulowany progresywnie, przy 5 mln THB i 3-letnim posiadaniu orientacyjnie 75 000-150 000 THB
SBT 3,3% (jeśli sprzedaż przed upływem 5 lat): 165 000 THB, LUB
Stamp duty 0,5% (jeśli sprzedaż po 5 latach): 25 000 THB

Scenariusz 2: Dochód z najmu - 25 000 THB/miesiąc

Roczny przychód: 300 000 THB (ok. 34 200 PLN przy kursie 1 THB = 0,114 PLN).

W Tajlandii: Dochód z najmu podlega opodatkowaniu według skali PIT (5-35%). Obcokrajowiec, który przebywa w Tajlandii mniej niż 180 dni, formalnie nie jest rezydentem podatkowym Tajlandii. Od 2024 r. Tajlandia zmieniła zasady opodatkowania dochodów zagranicznych - ale dochód z najmu nieruchomości położonej w Tajlandii jest dochodem ze źródła tajlandzkiego niezależnie od statusu rezydenta. Najemcy komercyjni mogą być zobowiązani do pobrania withholding tax 5% u źródła.

W Polsce: Przychód z najmu prywatnego rozliczasz ryczałtem: 8,5% do 100 tys. PLN przychodu, 12,5% od nadwyżki. Przy 34 200 PLN rocznego przychodu: podatek w Polsce = 2 907 PLN. Od tej kwoty odliczasz proporcjonalnie podatek zapłacony w Tajlandii (art. 27 ust. 9 ustawy o PIT), co przy 5% withholding tax (ok. 15 000 THB = 1 710 PLN) daje efektywnie do zapłaty w Polsce ok. 1 197 PLN.

Uwaga: Powyższe wyliczenie ma charakter orientacyjny. Stawki ryczałtu i metoda odliczenia mogą się różnić w zależności od indywidualnej sytuacji - skonsultuj się z doradcą podatkowym specjalizującym się w międzynarodowym prawie podatkowym.

Scenariusz 3: Kambodża jako alternatywa

Kambodża pobiera:

Podatek od przeniesienia własności: 4% wartości transakcji (płaci kupujący)
Roczny podatek od nieruchomości: 0,1% od wartości powyżej 100 mln KHR (ok. 25 000 USD)
Podatek od najmu: 10% dochodu z najmu dla nierezydentów

Polska ma podpisaną umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Kambodżą? Nie - Kambodża również nie figuruje na liście polskich umów bilateralnych. Zasady rozliczenia w Polsce są więc analogiczne: metoda proporcjonalnego odliczenia.

Tabela porównawcza

Parametr	Tajlandia	Kambodża	Uwagi dla polskiego inwestora
Transfer fee (opłata transferowa)	2% (zwykle 50/50)	4% (płaci kupujący)	W Kambodży koszt wejścia jest wyższy
Withholding tax przy sprzedaży	Progresywny (skala PIT)	20% zysku kapitałowego	W Tajlandii zależy od okresu posiadania
Specific Business Tax	3,3% (sprzedaż przed 5 latami)	Brak odpowiednika	Motywacja do trzymania min. 5 lat
Stamp duty (opłata skarbowa)	0,5% (gdy brak SBT)	0,1% na dokumentach	W Tajlandii SBT i stamp duty się wykluczają
Podatek od najmu (nierezydent)	5-15% WHT u źródła	10% ryczałt	W Polsce i tak trzeba rozliczyć PIT
Roczny podatek od nieruchomości	Maks. 0,3% (budynki mieszkalne)	0,1% powyżej progu	Tajlandia ma wyższy próg zwolnienia
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polską	Brak	Brak	Stosuje się art. 27 ust. 9 ustawy o PIT
Waluta rozliczenia	THB	USD/KHR	PLN po kursie NBP z dnia poprzedzającego

Ryzyka i błędy

1. Założenie, że podatek zapłacony w Tajlandii zwalnia z obowiązku w Polsce. To najczęstszy błąd. Bez umowy bilateralnej nie ma automatycznego zwolnienia. Polski rezydent podatkowy musi wykazać dochód w PIT i może jedynie odliczyć proporcjonalnie podatek zagraniczny.

2. Ignorowanie zmiany tajlandzkich przepisów od 2024 r. Tajlandia rozszerzyła zakres opodatkowania dochodów zagranicznych transferowanych do kraju. Jeśli jesteś rezydentem podatkowym Tajlandii (powyżej 180 dni), nowe przepisy mogą Cię dotknąć.

3. Podział transfer fee - nie jest ustawowy. Zwyczajowy podział 50/50 to kwestia negocjacji, nie prawa. Deweloperzy na rynku pierwotnym często przerzucają 100% na kupującego w drobnym druku umowy.

4. Kurs walutowy przy rozliczeniu PIT. Przychód przeliczasz po średnim kursie NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu. Błędny kurs = korekta i odsetki.

5. Brak dokumentacji withholding tax. Aby odliczyć podatek zapłacony w Tajlandii, potrzebujesz certyfikatu pobrania podatku (ภ.ง.ด.53 lub ภ.ง.ด.54). Bez tego dokumentu polski urząd skarbowy może odmówić odliczenia.

6. Pominięcie opłaty do funduszu remontowego. Sinking fund to nie podatek, ale jednorazowy koszt rzędu 40 000-100 000 THB przy zakupie condodominium, który obniża realną stopę zwrotu w pierwszym roku.

FAQ

Czy Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Tajlandią?

Nie. W 2026 r. Polska nie ma obowiązującej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Tajlandią. Polski rezydent podatkowy stosuje metodę proporcjonalnego odliczenia z art. 27 ust. 9 ustawy o PIT, co pozwala odliczyć podatek zapłacony za granicą, ale nie zwalnia z obowiązku wykazania dochodu w Polsce.

Ile wynosi transfer fee przy zakupie nieruchomości w Tajlandii?

Transfer fee w Tajlandii wynosi 2% od urzędowej wartości wyceny nieruchomości. Zwyczajowo kupujący i sprzedający dzielą ten koszt po połowie, ale jest to kwestia negocjacji - nie wymóg prawny.

Jak rozliczyć w Polsce dochód z najmu nieruchomości w Tajlandii?

Dochód z najmu prywatnego w Polsce rozliczasz ryczałtem: 8,5% przychodu do 100 tys. PLN i 12,5% od nadwyżki. Od podatku polskiego odliczasz proporcjonalnie podatek zapłacony w Tajlandii. Potrzebujesz tajlandzkiego certyfikatu pobrania podatku u źródła.

Czy w Kambodży jest umowa podatkowa z Polską?

Nie. Kambodża, podobnie jak Tajlandia, nie ma umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polską. Zasady rozliczenia w Polsce są analogiczne - metoda proporcjonalnego odliczenia.

Kto płaci Specific Business Tax w Tajlandii?

Specific Business Tax (3,3%) obciąża sprzedającego i naliczany jest, gdy nieruchomość jest sprzedawana w ciągu 5 lat od nabycia. Po upływie 5 lat zamiast SBT pobierany jest stamp duty 0,5%.

Ile wynosi podatek od nieruchomości w Kambodży?

Roczny podatek od nieruchomości w Kambodży to 0,1% wartości nieruchomości przekraczającej próg 100 mln KHR (ok. 25 000 USD). Nieruchomości poniżej tego progu są zwolnione.

Czy mogę uniknąć podwójnego opodatkowania przy inwestycji w Tajlandii?

Całkowicie uniknąć - nie, ale możesz zminimalizować obciążenie. Odliczasz podatek tajlandzki od polskiego zobowiązania metodą proporcjonalną. Kluczowe jest posiadanie dokumentacji potwierdzającej zapłatę podatku w Tajlandii.

Jakie dodatkowe opłaty ponosi kupujący condo w Tajlandii?

Poza połową transfer fee kupujący płaci zwykle: wpłatę do sinking fund (500-800 THB/m²), opłatę prawną za due diligence (30 000-80 000 THB) oraz comiesięczną opłatę za utrzymanie części wspólnych (40-80 THB/m²).

Praktyczna lista kontrolna kosztów transakcji w Tajlandii (kupujący):

Transfer fee (zwykle 1% po podziale)
Sinking fund (jednorazowo)
Common area fee (miesięcznie)
Opłata prawna / due diligence
Tłumaczenie dokumentów
Przelew walutowy z polskiego banku (koszt SWIFT + spread)
Rozliczenie PIT w Polsce (ryczałt od najmu lub podatek od zysku kapitałowego)
Certyfikat withholding tax z Tajlandii (do odliczenia w PIT)

Brak umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Tajlandią i Kambodżą to fakt, z którym polski inwestor musi się zmierzyć. Kluczowa rekomendacja: przed zakupem nieruchomości w Azji Południowo-Wschodniej skonsultuj strukturę transakcji z polskim doradcą podatkowym specjalizującym się w międzynarodowym opodatkowaniu nieruchomości. Różnica między dobrze a źle zaplanowaną strukturą może wynosić kilkanaście tysięcy złotych rocznie.

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->

Podwójne opodatkowanie Polska-Tajlandia: 7 faktów dla inwestora