Rozliczenie podatku z najmu w Tajlandii: 7 kroków dla polskiego inwestora

Polak wynajmujący kondominium w Bangkoku płaci podatek dwa razy: raz w Tajlandii, raz w Polsce. To nie pomyłka, lecz konsekwencja braku bilateralnej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Warszawą a Bangkokiem. W 2026 roku ta luka kosztuje inwestorów realnie od 3 do 12 punktów procentowych dodatkowego obciążenia fiskalnego, jeśli nie zaplanują struktury odpowiednio wcześnie.

Dochód z najmu nieruchomości w Tajlandii podlega opodatkowaniu w obu jurysdykcjach. Tajlandia pobiera podatek u źródła lub wymaga rozliczenia rocznego od nierezydentów. Polska, jako kraj rezydencji podatkowej, żąda wykazania globalnych dochodów w zeznaniu PIT. Bez umowy DTT (Double Tax Treaty) jedyną ulgą pozostaje art. 27g ustawy o PIT, czyli tzw. metoda proporcjonalnego odliczenia.

Poniżej rozkładam cały proces na czynniki pierwsze: od momentu podpisania umowy najmu w Tajlandii po złożenie PIT-36 w polskim urzędzie skarbowym.

Szybka odpowiedź

• Polska i Tajlandia nie mają umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania - dochód z najmu jest opodatkowany w obu krajach
• W Tajlandii podatek dochodowy od najmu dla nierezydentów wynosi 15% potrącane u źródła (withholding tax) przy wypłacie przez najemcę-firmę lub pośrednika
• Osoby fizyczne-najemcy w Tajlandii nie potrącają WHT - wówczas obowiązek rozliczenia spoczywa na właścicielu (skala 5-35%)
• W Polsce dochód z najmu prywatnego rozlicza się ryczałtem 8,5% (do 100 000 PLN przychodu) i 12,5% powyżej tej kwoty, lub na zasadach ogólnych (skala 12-32%)
• Podatek zapłacony w Tajlandii można odliczyć w Polsce metodą proporcjonalnego odliczenia (art. 27g ustawy o PIT)
• Przy zakupie nieruchomości w Tajlandii opłaty transakcyjne (transfer fee, specific business tax, opłata skarbowa) wynoszą łącznie ok. 1,1-6,3% ceny

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: Wynajem kondominium w Bangkoku za 30 000 THB miesięcznie

Przyjmijmy cenę zakupu 3 000 000 THB (ok. 340 000 PLN przy kursie 1 THB = 0,113 PLN) i miesięczny czynsz najmu 30 000 THB (ok. 3 390 PLN). Roczny przychód brutto to 360 000 THB (ok. 40 680 PLN).

Strona tajlandzka:

• Jeśli najemcą jest firma, potrąci 15% WHT przy każdej płatności - rocznie 54 000 THB (ok. 6 102 PLN)
• Jeśli najemcą jest osoba fizyczna, WHT nie jest potrącany; właściciel powinien złożyć roczne zeznanie podatkowe w Tajlandii, lecz w praktyce wielu nierezydentów tego nie robi (ryzyko po stronie inwestora)

Strona polska (wariant ryczałtowy):

• Roczny przychód: 40 680 PLN
• Ryczałt 8,5%: 3 458 PLN
• Odliczenie podatku zapłaconego w Tajlandii (proporcjonalnie): do 3 458 PLN (nie więcej niż polski podatek przypadający na ten dochód)
• Przy WHT 15% zapłaconym w Tajlandii (6 102 PLN) - odliczenie pokrywa cały polski ryczałt, efektywnie 0 PLN dopłaty w Polsce

Strona polska (skala podatkowa 12%):

• Dochód po odliczeniu kosztów (np. amortyzacja, zarządzanie): załóżmy 28 000 PLN
• Podatek 12%: 3 360 PLN
• Odliczenie WHT tajlandzkiego: do 3 360 PLN
• Dopłata w Polsce: prawdopodobnie 0 PLN, ale zależy od łącznej podstawy opodatkowania

Scenariusz 2: Wynajem willi na Phuket za 80 000 THB miesięcznie

Cena zakupu 12 000 000 THB, czynsz roczny 960 000 THB (ok. 108 480 PLN).

Strona tajlandzka:

• WHT 15%: 144 000 THB (ok. 16 272 PLN)
• Lub progresywna skala PIT (5-35%) przy samodzielnym rozliczeniu

Strona polska (ryczałt):

• Do 100 000 PLN: 8,5% = 8 500 PLN
• Powyżej 100 000 PLN (8 480 PLN): 12,5% = 1 060 PLN
• Łączny ryczałt: 9 560 PLN
• Odliczenie WHT tajlandzkiego (16 272 PLN) - pokrywa cały ryczałt, dopłata 0 PLN

Scenariusz 3: Kambodża dla porównania

Kambodża ma z Polską taki sam problem - brak umowy DTT. Podatek od dochodu z najmu dla nierezydentów w Kambodży wynosi 14% (WHT). Roczny podatek od nieruchomości to 0,1% wartości powyżej 100 000 000 KHR (ok. 25 000 USD). Metoda rozliczenia w Polsce jest identyczna: art. 27g, proporcjonalne odliczenie.

Tabela porównawcza

Parametr	Tajlandia	Kambodża	Polska (obowiązek rezydenta)
WHT od najmu (nierezydent)	15%	14%	n/d
Skala PIT	5-35%	0-20% (rezydenci)	12-32% lub ryczałt 8,5/12,5%
Opłata transferowa (transfer fee)	2% wartości urzędowej	4% wartości rynkowej	n/d
Specific Business Tax	3,3% (sprzedaż przed 5 latami)	brak	n/d
Opłata skarbowa (stamp duty)	0,5% (jeśli brak SBT)	brak odrębnej	n/d
Roczny podatek od nieruchomości	0,02-0,3% (Land & Building Tax)	0,1% powyżej progu	n/d
Umowa DTT z Polską	brak	brak	n/d
Metoda unikania podwójnego opodatkowania	art. 27g PIT (proporcjonalne odliczenie)	art. 27g PIT (proporcjonalne odliczenie)	n/d
Kto płaci transfer fee	zwyczajowo 50/50 kupujący-sprzedający	kupujący	n/d

Ryzyka i błędy

1. Założenie, że WHT tajlandzki 'załatwia sprawę' i nie trzeba składać PIT w Polsce. To najczęstszy błąd. Polski rezydent podatkowy ma obowiązek wykazania globalnych dochodów niezależnie od tego, czy podatek za granicą był wyższy. Niezłożenie PIT-36/PIT-28 z załącznikiem PIT/ZG grozi sankcjami do 720 stawek dziennych kary grzywny.

2. Brak dokumentacji potrąconego WHT. Polski urząd skarbowy wymaga udokumentowania podatku zapłaconego za granicą. W Tajlandii potwierdzeniem jest formularz Por. Ngor. Dor. 3 (certyfikat potrącenia). Bez niego odliczenie może zostać zakwestionowane.

3. Pomylenie 'przychodu' z 'dochodem' przy wyborze formy opodatkowania. Ryczałt nalicza się od przychodu brutto (bez odliczenia kosztów). Skala podatkowa pozwala odliczyć koszty uzyskania przychodu (zarządzanie, naprawy, amortyzacja). Przy wysokich kosztach eksploatacyjnych skala bywa korzystniejsza mimo wyższej stawki nominalnej.

4. Nieuwzględnienie różnic kursowych. Przychód w THB przelicza się na PLN po kursie średnim NBP z dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu. Wahania THB/PLN mogą zmienić efektywne obciążenie podatkowe o kilka procent w skali roku.

5. Ignorowanie tajlandzkiego obowiązku podatkowego. Nawet jeśli WHT został pobrany u źródła, tajlandzki urząd skarbowy (Revenue Department) może zażądać złożenia rocznego zeznania PND.90 lub PND.91. Nierezydenci, którzy uzyskują dochód wyłącznie opodatkowany WHT, formalnie nie muszą składać zeznania, ale interpretacja bywa zmienna. Warto skonsultować to z tajlandzkim doradcą podatkowym.

6. Koszty transakcyjne 'ukryte' w cenie. W Tajlandii podział opłat transferowych między kupującym a sprzedającym jest kwestią negocjacji, nie prawa. Na rynku pierwotnym deweloper często pokrywa transfer fee i specific business tax, ale wlicza je w cenę jednostki. Sprawdź umowę sprzedaży paragraf po paragrafie.

FAQ

Czy Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Tajlandią?

Nie. W 2026 roku Polska nie ma obowiązującej umowy DTT z Tajlandią ani z Kambodżą. Oznacza to, że dochód z najmu podlega opodatkowaniu w obu krajach, a jedyną ulgą jest metoda proporcjonalnego odliczenia z art. 27g ustawy o PIT.

Ile wynosi podatek od najmu w Tajlandii dla cudzoziemca?

Jeśli najemcą jest firma lub pośrednik zarządzający, potrąca on 15% podatku u źródła (WHT) od każdej wypłaty czynszu. Gdy najemcą jest osoba fizyczna, WHT nie jest pobierany automatycznie, a właściciel powinien samodzielnie rozliczyć dochód według progresywnej skali 5-35%.

Jak rozliczyć dochód z najmu w Tajlandii w polskim PIT?

Dochód wykazujesz w PIT-36 (skala) lub PIT-28 (ryczałt) z załącznikiem PIT/ZG. Podatek zapłacony w Tajlandii odliczasz metodą proporcjonalnego odliczenia. Potrzebujesz certyfikatu potrącenia WHT (formularz Por. Ngor. Dor. 3) lub potwierdzenia wpłaty do tajlandzkiego urzędu skarbowego.

Czy opłaca się wybrać ryczałt czy skalę podatkową przy najmie w Tajlandii?

Ryczałt (8,5/12,5%) jest prostszy i przy niskich kosztach eksploatacyjnych zazwyczaj korzystniejszy. Skala podatkowa (12-32%) opłaca się, gdy masz wysokie udokumentowane koszty (zarządzanie, remonty, amortyzacja), które obniżają podstawę opodatkowania.

Kto płaci transfer fee w Tajlandii - kupujący czy sprzedający?

Prawo tajlandzkie nie narzuca podziału. Zwyczajowo transfer fee (2% wartości urzędowej) dzielony jest po połowie. Na rynku pierwotnym deweloper często bierze tę opłatę na siebie, ale rekompensuje ją wyższą ceną jednostki. Wszystko podlega negocjacji.

Ile wynosi roczny podatek od nieruchomości w Tajlandii?

Od 2020 roku obowiązuje Land & Building Tax. Dla nieruchomości mieszkalnych stawki wynoszą od 0,02% do 0,1% wartości urzędowej. Nieruchomości komercyjne i niezagospodarowane grunty mogą być opodatkowane stawką do 0,3%. W praktyce podatek ten jest relatywnie niski.

Jakie są opłaty przy zakupie nieruchomości w Kambodży?

Podatek od przeniesienia własności w Kambodży wynosi 4% wartości rynkowej nieruchomości i obciąża kupującego. Dodatkowo roczny podatek od nieruchomości to 0,1% wartości powyżej progu 100 000 000 KHR (ok. 25 000 USD).

Czy muszę zgłaszać nabycie nieruchomości za granicą do polskiego urzędu skarbowego?

Sam zakup nieruchomości za granicą nie wymaga zgłoszenia do US, ale dochody z niej (najem, sprzedaż) musisz wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym. Jeśli wartość aktywów zagranicznych przekracza określone progi, możesz mieć obowiązek raportowania w ramach informacji o zagranicznych rachunkach i aktywach.

Jak przeliczyć przychód z THB na PLN do celów podatkowych?

Stosuj średni kurs NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień uzyskania przychodu. Dla każdej wpłaty czynszu oddzielnie. W praktyce oznacza to 12 przeliczeń rocznie przy miesięcznym najmie.

---

Praktyczna lista kontrolna kosztów transakcji przy zakupie i wynajmie nieruchomości w Tajlandii:

• Transfer fee: 2% wartości urzędowej (zwyczajowo 50/50)
• Specific Business Tax: 3,3% (gdy sprzedający posiada nieruchomość krócej niż 5 lat)
• Opłata skarbowa: 0,5% (pobierana gdy nie ma SBT)
• WHT sprzedającego: 1% wartości urzędowej lub ceny sprzedaży (wyższa z dwóch)
• Land & Building Tax (roczny): 0,02-0,3%
• WHT od najmu (potrącany przez najemcę-firmę): 15% przychodu z najmu
• Opłaty prawne i due diligence: 30 000-80 000 THB (orientacyjnie)

Kluczowa rekomendacja: przed zakupem nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży skonsultuj strukturę podatkową zarówno z polskim doradcą podatkowym specjalizującym się w dochodach zagranicznych, jak i z licencjonowanym doradcą w kraju inwestycji. Brak umowy DTT oznacza, że optymalizacja wymaga precyzyjnego planowania, a nie intuicji.

---

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->