Zysk z wynajmu apartamentu na Phuket: 5 dzielnic pod lupą w 2026

Na Phuket w sezonie wysokim (listopad-kwiecień) apartament w Bangla Road generuje 3 200 THB za noc. Ten sam lokal w lipcu schodzi do 1 400 THB. Różnica wynosi 56%, a mimo to roczna stopa zwrotu brutto sięga 7-9%. Dla polskiego inwestora, który płaci za 45-metrowe studio około 3,8-5,5 mln THB (420-610 tys. PLN po kursie z maja 2026), to wynik trudny do powtórzenia na Costa del Sol czy w Trójmieście.

Phuket przyciąga 12,3 mln turystów rocznie (dane TAT za 2025). Lotnisko obsługuje bezpośrednie połączenia z 38 krajów. Rynek najmu krótkoterminowego na wyspie urósł o 14% rok do roku według AirDNA. To nie abstrakcja - to konkretny popyt, który napędza czynsze.

Szybka odpowiedź

• Średnia stopa zwrotu brutto z najmu na Phuket w 2026 roku wynosi 6,5-8,5% rocznie, w zależności od dzielnicy i standardu.
• Najwyższe stawki za noc osiągają apartamenty w Patong i Surin - odpowiednio 2 800-3 500 THB i 3 000-4 200 THB w sezonie.
• Obłożenie w sezonie wysokim (6 miesięcy) sięga 80-92%, w niskim spada do 45-60%.
• Koszty wejścia (opłaty transferowe, podatek, prawnik) to łącznie ok. 6-7% ceny zakupu przy rynku wtórnym, ok. 1,5-2% przy zakupie od dewelopera.
• Aprecjacja wartości nieruchomości na Phuket w ostatnich 5 latach to średnio 4-6% rocznie (CBRE Thailand).
• Polski inwestor zapłaci w Polsce 19% podatku od dochodów zagranicznych (ryczałt od najmu prywatnego) lub rozliczy się według skali PIT.

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: Studio 45 m² w Patong - najem krótkoterminowy

Cena zakupu: 4,2 mln THB (ok. 470 tys. PLN). Zarządzanie przez hotel pool lub firmę property management - prowizja 20-30% od przychodu. Średnie obłożenie roczne: 68%. Przychód brutto: ok. 370 000 THB rocznie. Po kosztach zarządzania, utrzymania (common fee ok. 45-60 THB/m²/mies.) i drobnych napraw zostaje ok. 240 000 THB netto przed podatkiem, czyli 5,7% netto od ceny zakupu.

W scenariuszu pięcioletnim przy aprecjacji 5% rocznie wartość rośnie do 5,36 mln THB. Łączny zysk (najem + aprecjacja): ok. 2,36 mln THB (260 tys. PLN). Realny IRR po uwzględnieniu polskiego podatku dochodowego: ok. 9-10% rocznie.

Scenariusz 2: Apartament 65 m² w Rawai - najem długoterminowy dla ekspatów

Cena zakupu: 5,5 mln THB (610 tys. PLN). Najem roczny: 25 000-30 000 THB miesięcznie. Obłożenie: 90-95% (kontrakty roczne). Przychód brutto: ok. 310 000 THB. Koszty utrzymania niższe niż w Patong (brak zarządzania hotelowego). Netto: ok. 260 000 THB, stopa 4,7%. Stabilniejszy cash flow, niższe ryzyko pustostanów, ale słabsza dynamika wzrostu czynszów.

Scenariusz 3: Luksusowe studio 50 m² w Surin/Bangtao - segment premium

Cena: 7,5 mln THB (830 tys. PLN). Stawka za noc w sezonie: 4 000-5 500 THB. Obłożenie roczne: 60-65% (wyższy próg cenowy). Przychód brutto: ok. 580 000 THB. Po prowizji zarządcy (25%) i kosztach: netto 370 000 THB, stopa 4,9%. Główna przewaga to silna aprecjacja - segment luksusowy na zachodnim wybrzeżu rośnie o 7-9% rocznie według Knight Frank Thailand.

Tabela porównawcza

Parametr	Patong (studio 45 m²)	Rawai (65 m², long-term)	Surin/Bangtao (premium 50 m²)	Kata/Karon (55 m²)	Kamala (60 m²)
Cena zakupu (THB)	4 200 000	5 500 000	7 500 000	4 800 000	6 000 000
Cena za m² (THB)	93 000	84 600	150 000	87 300	100 000
Stawka/noc sezon wysoki (THB)	2 800-3 500	n/d (najem roczny)	4 000-5 500	2 200-3 000	3 000-4 000
Obłożenie roczne	68%	90-95%	60-65%	62-70%	65-72%
Stopa brutto	8,8%	5,6%	7,7%	7,2%	7,0%
Stopa netto (przed PL podatkiem)	5,7%	4,7%	4,9%	5,0%	4,8%
Aprecjacja roczna (szac.)	4-5%	3-4%	7-9%	4-5%	5-7%
Profil najemcy	Turysta, imprezowicz	Ekspat, emeryt	Cyfrowy nomada, para premium	Rodzina, turysta budżetowy	Turysta premium, emeryt
Sezonowość (wpływ na czynsz)	Wysoka	Niska	Średnia	Wysoka	Średnia

Jak Phuket wypada na tle Hiszpanii, Dubaju i Polski?

W Hiszpanii (Costa del Sol, Marbella) cena za m² apartamentu turystycznego zaczyna się od 3 500-5 000 EUR (15-22 tys. PLN/m²), stopa netto z najmu to 3,5-4,5%, a podatki dla nierezydenta UE sięgają 24% przychodu. Dubaj oferuje stopy 5-7% netto, ale cena wejścia dla porównywalnego segmentu to minimum 800 tys. PLN, a opłaty serwisowe pochłaniają 15-20 tys. AED rocznie. Polska (Trójmiasto, Zakopane) daje 4-5,5% brutto przy cenach 12-18 tys. PLN/m² i rosnących regulacjach najmu krótkoterminowego.

Phuket wygrywa kombinacją: niższa cena wejścia, wyższa stopa netto, silna aprecjacja i 12-miesięczny sezon turystyczny (w odróżnieniu od 5-6 miesięcy w Europie).

Ryzyka i błędy

1. Ograniczenie własności gruntu. Cudzoziemiec w Tajlandii nie może posiadać gruntu. Apartament w condodominium - tak, ale tylko w ramach zagranicznej kwoty 49% budynku. Przed zakupem sprawdź, czy kwota nie została wyczerpana.

2. Kurs THB/PLN. Baht tajlandzki w ciągu ostatnich 5 lat wahał się wobec złotego w przedziale 0,112-0,128 PLN. Przy transferze 5 mln THB różnica kursowa może wynieść 80 000 PLN. Używaj kantorów online z fixowaniem kursu.

3. Zarządca nieruchomości. Zły wybór firmy zarządzającej to najczęstszy błąd polskich inwestorów. Żądaj: miesięcznych raportów obłożenia, dostępu do kalendarza rezerwacji, audytowalnych rozliczeń. Prowizja poniżej 15% powinna budzić podejrzenia.

4. Koszty ukryte. Sinking fund (fundusz remontowy) - jednorazowo 500-800 THB/m² przy zakupie. Common fee - 45-80 THB/m²/mies. Ubezpieczenie, klimatyzacja, wymiana wyposażenia co 3-4 lata.

5. Podatki w Polsce. Dochód z najmu zagranicznego podlega opodatkowaniu w Polsce. Ryczałt 8,5% od przychodu do 100 tys. PLN, powyżej 12,5%. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania PL-TH pozwala odliczyć podatek zapłacony w Tajlandii (metoda proporcjonalnego odliczenia).

6. Sezonowość kontra marketing. Deweloperzy pokazują stopy zwrotu liczone od sezonu wysokiego. Realny rok ma też monsunowy maj-październik. Zawsze licz na bazie 12 miesięcy z obłożeniem 60-70%, nie 85%.

7. Gwarancje najmu (rental guarantee). Programy gwarantowanego najmu 7-8% przez 3-5 lat są wliczone w cenę apartamentu. Realna wartość nieruchomości bywa zawyżona o 15-25%. Po wygaśnięciu gwarancji stopa spada.

FAQ

Jaki jest realny zysk z wynajmu apartamentu na Phuket w 2026 roku?

Realna stopa zwrotu netto (po kosztach zarządzania i utrzymania, przed polskim podatkiem) wynosi 4,7-5,7% rocznie w zależności od dzielnicy i modelu najmu. Dodając aprecjację wartości 4-7% rocznie, łączny zwrot sięga 9-13% rocznie w horyzoncie pięcioletnim.

Ile kosztuje apartament inwestycyjny na Phuket?

Studia 30-50 m² zaczynają się od 2,5 mln THB (280 tys. PLN) w mniej turystycznych lokalizacjach. W Patong, Surin czy Kamali realistyczny budżet to 4-7,5 mln THB (440-830 tys. PLN) za lokal w standardzie hotelowym.

Czy Polak może kupić apartament na Phuket na własność?

Tak. Cudzoziemiec może posiadać na własność (freehold) lokal w condodominium, pod warunkiem że zagraniczny udział w budynku nie przekracza 49%. Środki na zakup muszą być przelane z zagranicy w walucie obcej, co potwierdza formularz bankowy Thor Tor 3.

Jakie są koszty utrzymania apartamentu na Phuket?

Miesięczna opłata common fee to 45-80 THB za m². Dla studia 45 m² daje to 2 000-3 600 THB miesięcznie. Dochodzą: ubezpieczenie (3 000-5 000 THB/rok), serwis klimatyzacji, internet, ewentualne naprawy. Łącznie ok. 50 000-70 000 THB rocznie.

Jak rozliczyć dochód z najmu na Phuket w polskim PIT?

Dochód z najmu zagranicznego deklarujesz w PIT-36 lub rozliczasz ryczałtem (PIT-28). Stawka ryczałtu: 8,5% do 100 tys. PLN przychodu, 12,5% powyżej. Podatek zapłacony w Tajlandii (zazwyczaj potrącany u źródła przez zarządcę) odliczasz na zasadzie proporcjonalnego kredytu podatkowego.

Który район Phuket daje najwyższy zwrot z najmu?

Patong generuje najwyższą stopę brutto (do 8,8%) dzięki ogromnej bazie turystów i wysokiemu obłożeniu. Dla stabilnego cash flow lepszy jest Rawai (najem długoterminowy). Dla aprecjacji kapitału - Surin/Bangtao.

Jak wygląda sezonowość najmu na Phuket?

Sezon wysoki trwa od listopada do kwietnia - obłożenie 80-92%. Sezon niski (monsunowy) maj-październik - obłożenie 40-60%. Phuket jest jednak jednym z nielicznych rynków azjatyckich, gdzie sezon niski nadal generuje przychody dzięki rosyjskim i chińskim turystom oraz cyfrowym nomadom.

Czy opłaca się kupić apartament z gwarancją najmu?

Programy rental guarantee (5-8% przez 3-5 lat) często maskują zawyżoną cenę nieruchomości o 15-25%. Po wygaśnięciu gwarancji realna stopa może spaść do 3-4%. Lepiej kupić po uczciwej cenie i zlecić najem profesjonalnemu zarządcy.

Ile trwa lot z Polski na Phuket?

Bezpośrednich lotów z Polski nie ma. Najkrótsze połączenia (przez Doha, Dubaj lub Abu Dhabi) trwają 12-14 godzin z jedną przesiadką. Różnica czasowa: Phuket jest 5-6 godzin przed Polską (zależnie od czasu letniego).

Czy warto kupić apartament na Phuket zamiast w Hiszpanii?

Przy porównywalnym budżecie 500 tys. PLN na Phuket kupisz lokal o wyższym standardzie w lepszej lokalizacji niż na Costa del Sol. Stopa netto jest o 1-2 pp wyższa, aprecjacja porównywalna. Główna przewaga Hiszpanii to prostszy system prawny w UE i brak ograniczeń własności gruntu.

---

Phuket w 2026 roku to dojrzały, ale wciąż rosnący rynek z realnym potencjałem dla polskiego inwestora. Klucz to właściwy wybór dzielnicy, uczciwa wycena (bez gwarancji najmu wbudowanych w cenę) i profesjonalny zarządca. Przy budżecie 450-800 tys. PLN inwestor może oczekiwać łącznego zwrotu 9-13% rocznie w horyzoncie pięcioletnim - wynik, który trudno osiągnąć na europejskich rynkach przy podobnym ryzyku.

---

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->