ROI w Phnom Penh: jak policzyć realny zwrot z apartamentów i condo (bez marketingu)

Dlaczego ROI w Phnom Penh trzeba liczyć „na zimno”, a nie z prezentacji

Rynek apartamentów i condo w Phnom Penh jest jednym z najczęściej źle analizowanych rynków w Azji Południowo-Wschodniej. Powód jest prosty: bardzo dużo projektów sprzedaje się narracją „wysokiego ROI”, a bardzo mało inwestorów liczy realny wynik netto po kosztach, pustostanach i czasie.

Phnom Penh nie jest rynkiem turystycznym jak Phuket ani lifestyle’owym jak Bali. To rynek użytkowy i długoterminowy, oparty o administrację, NGO, korporacje, bankowość i zagraniczne firmy operacyjne. Jeżeli ROI liczysz jak w kurorcie, wynik zawsze będzie zawyżony.

Phnom Penh w 30 sekund: najważniejszy fakt o ROI

Najważniejszy fakt jest następujący:

stabilne ROI w Phnom Penh pochodzi z najmu długoterminowego, nie z maksymalnej stawki miesięcznej.

Czym ROI w Phnom Penh różni się od Tajlandii i rynków turystycznych

W Phnom Penh:

nie ma sezonowości turystycznej w klasycznym sensie,
popyt jest bardziej stabilny, ale mniej elastyczny cenowo,
najemcy negocjują długość umów i pakiety kosztów,
pustostany wynikają z lokalizacji i standardu, nie z „braku turystów”.

To powoduje, że ROI rzadko jest spektakularne brutto, ale dobrze policzone bywa przewidywalne netto.

Model liczenia ROI – założenia bazowe (bez marketingu)

Model, którego używamy w analizach Varsovia Estate, składa się z pięciu elementów:

cena zakupu + koszty wejścia (CAPEX),
realny czynsz rynkowy,
średnie obłożenie (uwzględniające pustostany),
koszty stałe i zmienne (OPEX),
rezerwa ryzyka i amortyzacji.

Nie liczymy ROI „na najlepszym miesiącu”.

Przykładowa nieruchomość – punkt wyjścia do kalkulacji

Typ: condo 1BR

Lokalizacja: Tonle Bassac / Chamkarmon

Metraż: 55 m²

Cena zakupu: 140 000 USD

Cena za m²: ~2 550 USD

To typowy segment inwestycyjny Phnom Penh – nie premium, nie budżet.

Koszty wejścia (CAPEX) – liczby, które trzeba znać

Przy zakupie condo w Phnom Penh:

podatek transferowy: 4% wartości → 5 600 USD,
koszty prawne i rejestracyjne: 800–1 500 USD,
umeblowanie pod najem: 8 000–12 000 USD (realny standard),

Łączny kapitał początkowy:

≈ 155 000–160 000 USD

To jest baza do liczenia ROI, nie cena z oferty.

Przychód – realny czynsz rynkowy, nie „asking price”

Dla 1BR w dobrej lokalizacji:

czynsz miesięczny: 650–900 USD,
średnia rynkowa (realna): 750 USD,
umowy: 6–12 miesięcy.

Przychód brutto roczny:

≈ 9 000 USD

Obłożenie i pustostany – element najczęściej pomijany

W Phnom Penh trzeba liczyć:

średnio 1–1,5 miesiąca pustostanu rocznie,
czas na renegocjacje i relokacje najemców.

Efektywny przychód roczny:

≈ 7 900–8 300 USD

Koszty stałe (OPEX) – twarde liczby

Typowe koszty roczne:

maintenance fee: 1,5–2,2 USD / m² / miesiąc
→ 1 000–1 400 USD / rok,
zarządzanie najmem: 8–10% czynszu
→ 650–800 USD,
drobne naprawy i serwis: 400–600 USD,
rezerwa amortyzacyjna: 300–500 USD.

OPEX roczny:

≈ 2 400–3 200 USD

Wynik netto – moment prawdy

Przychód netto po pustostanach: ~8 100 USD

Minus OPEX: ~2 800 USD

Dochód netto:

≈ 5 300 USD rocznie

ROI netto – liczony poprawnie

Kapitał całkowity: ~158 000 USD

Dochód netto: ~5 300 USD

ROI netto:

≈ 3,3–3,6%

To jest realny, uczciwy wynik dla stabilnego projektu użytkowego w Phnom Penh.

Dlaczego mimo niższego ROI Phnom Penh wciąż ma sens

Bo:

brak podatku od zysków kapitałowych przy długim holdzie,
niskie koszty utrzymania vs Tajlandia,
stabilny popyt instytucjonalny,
rynek niedowartościowany narracyjnie.

ROI w Phnom Penh nie jest agresywne, ale przewidywalne.

Najczęstszy mit o ROI w Phnom Penh

„Da się wyciągnąć 7–8% bez ryzyka”.

Nie. Takie liczby wymagają:

zakupu poniżej rynku,
bardzo dobrej lokalizacji,
niskiego CAPEX,
samodzielnego zarządzania.

W innym przypadku to projekcja marketingowa.

3 fakty, które musisz znać o ROI

ROI brutto nie ma znaczenia – liczy się netto.
Pustostan to koszt, nie wyjątek.
Najlepsze inwestycje są „nudne”.

Checklista inwestora: ROI Phnom Penh (5 punktów)

Czy ROI liczone jest po wszystkich kosztach?
Czy uwzględniono pustostany?
Czy czynsz jest rynkowy, a nie ofertowy?
Czy maintenance nie wzrośnie w czasie?
Czy projekt obroni się przy zmianie najemcy?

Podsumowanie: ROI to proces, nie procent

W Phnom Penh wygrywają inwestorzy, którzy rozumieją operację, a nie ci, którzy gonią za najwyższą liczbą w Excelu. To rynek dla tych, którzy chcą kontrolować ryzyko, a nie maksymalizować narrację.