ROI na Phuket: jak policzyć realny zwrot z apartamentów i condo (bez marketingu)
Dlaczego ROI na Phuket trzeba liczyć matematycznie, a nie „folderowo”
Inwestowanie w apartamenty i condo w Phuket jest jednym z najczęściej źle policzonych modeli nieruchomościowych w Azji. Powód jest prosty: ROI bardzo rzadko przegrywa na cenie zakupu, a niemal zawsze przegrywa później, na kosztach operacyjnych, sezonowości i nierealnych założeniach obłożenia.
Phuket to rynek dojrzały, turystyczny i mocno konkurencyjny. To oznacza, że stawki są widoczne, koszty przewidywalne, a błędy… powtarzalne. Ten artykuł pokazuje prosty, powtarzalny model liczenia ROI, który można zastosować do każdego apartamentu lub condo, bez obietnic „gwarantowanego najmu”.
Phuket w 30 sekund: ROI, najważniejszy fakt
Najważniejszy fakt o ROI na Phuket jest jeden:
wysoki przychód brutto nie oznacza wysokiego ROI netto.
Model ROI, co liczymy, a czego nie wolno pomijać
Realny model ROI na Phuket składa się z pięciu elementów:
- kapitał wejścia (CAPEX),
- przychód brutto,
- sezonowość i obłożenie,
- koszty stałe (OPEX),
- rezerwa na pustostany i zużycie.
Każdy model, który pomija którykolwiek z tych punktów, nie jest modelem inwestycyjnym, tylko kalkulatorem sprzedażowym.
CAPEX: realny koszt wejścia, a nie cena z ogłoszenia
Typowy błąd polega na liczeniu ROI od samej ceny zakupu. Tymczasem realny kapitał wejścia w apartament lub condo na Phuket obejmuje:
- cenę nieruchomości,
- podatki i opłaty transferowe,
- koszty prawne i due diligence,
- umeblowanie i start operacyjny.
Przykładowe widełki (condo 1BR):
- cena zakupu: 4 500 000-7 000 000 THB,
- opłaty transakcyjne: 3-5% (135 000-350 000 THB),
- koszty prawne i DD: 40 000-80 000 THB,
- umeblowanie + start: 180 000-350 000 THB.
CAPEX łącznie: bardzo często +7-10% ponad cenę zakupu.
Przychód brutto, gdzie inwestorzy zawyżają liczby
Phuket ma wyraźną sezonowość. Średnie stawki dobowej nie można mnożyć przez 365 dni.
Realistyczne widełki (condo 1BR):
- high season (listopad, marzec):
- 2 800-4 500 THB / noc,
- low + shoulder season:
- 1 600-2 500 THB / noc.
Średnie roczne obłożenie dla dobrze położonych condo:
- konserwatywnie: 45-50%,
- agresywnie: 55-60%.
Każde założenie powyżej 65% wymaga bardzo mocnego uzasadnienia.
Przykład przychodu brutto, wariant realistyczny
Założenia:
- średnia stawka roczna: 2 600 THB,
- obłożenie: 52% (190 nocy).
Przychód brutto:
2 600 × 190 = 494 000 THB / rok
To jest liczba, od której dopiero zaczyna się prawdziwe liczenie ROI.
OPEX: koszty, które „zjadają” wynik
Koszty operacyjne na Phuket są powtarzalne i przewidywalne, ale często niedoszacowane.
Typowy OPEX (rocznie):
- zarządzanie najmem: 20-30% przychodu (99 000-148 000 THB),
- opłaty wspólnoty (HOA): 40-70 THB/m²/mies. (25 000-45 000 THB),
- prąd, woda, internet: 30 000-45 000 THB,
- serwis / drobne naprawy: 25 000-40 000 THB,
- ubezpieczenie: 5 000-10 000 THB.
OPEX łącznie: bardzo często 170 000-260 000 THB rocznie.
Rezerwa na pustostany i zużycie, element, który decyduje o stabilności
Profesjonalny model ROI zawsze zakłada:
- rezerwę pustostanów: 5-8% przychodu,
- rezerwę zużycia / odświeżenia: 20 000-40 000 THB / rok.
Bez tej rezerwy ROI wygląda dobrze tylko na papierze.
ROI netto, przykład pełnego liczenia
Założenia:
- CAPEX: 6 200 000 THB,
- przychód brutto: 494 000 THB,
- OPEX + rezerwy: 260 000 THB.
Wynik netto:
234 000 THB / rok
ROI netto:
~3,8%
To jest uczciwy, konserwatywny wynik dla standardowego condo na Phuket.
Jak dojść do 6-8% ROI, co realnie robi różnicę
Wyższe ROI na Phuket nie bierze się z magii, tylko z kombinacji czterech czynników:
- dobra lokalizacja (popyt poza high season),
- rozsądny CAPEX (bez przepłacania za design),
- miks short + mid-term,
- kontrola kosztów zarządzania.
Dobrze zoptymalizowane projekty osiągają 6-8% ROI netto, ale nie są to oferty masowe.
Najczęstszy mit o ROI na Phuket
„Jak jest turystyka, to zawsze się wynajmie”.
Rynek wynajmuje produkt funkcjonalny, nie sam adres.
3 fakty, które musisz znać: ROI na Phuket
- ROI przegrywa na kosztach, nie na stawkach.
- Sezonowość decyduje o stabilności wyniku.
- Najlepsze ROI mają projekty „nudne”, nie lifestyle’owe.
Checklista inwestora: ROI na Phuket (5 punktów)
- Czy ROI liczone jest netto, nie brutto?
- Czy obłożenie jest realne poza sezonem?
- Czy CAPEX da się obronić czynszem?
- Czy OPEX uwzględnia zarządzanie i rezerwy?
- Czy projekt obroni się przy słabszym rynku?
Jeżeli na jedno pytanie nie masz odpowiedzi, ROI nie jest policzone.
Podsumowanie: ROI na Phuket to dyscyplina, nie obietnica
Phuket pozwala zarabiać na apartamentach i condo, ale tylko tym inwestorom, którzy liczą bez złudzeń. Realny zwrot nie wynika z prezentacji sprzedażowej, tylko z kontroli kosztów, sezonowości i kapitału wejścia.
ROI nie „wychodzi samo”.
ROI się projektuje.
ŹRÓDŁA
https://www.cbre.co.th/insights
https://www.knightfrank.co.th/research
