ROI w Phuket: jak policzyć realny zwrot z apartamentów i condo (bez marketingu)

Dlaczego ROI w Phuket trzeba liczyć matematycznie, a nie „folderowo”

Inwestowanie w apartamenty i condo w Phuket jest jednym z najczęściej źle policzonych modeli nieruchomościowych w Azji. Powód jest prosty: ROI bardzo rzadko przegrywa na cenie zakupu, a niemal zawsze przegrywa później – na kosztach operacyjnych, sezonowości i nierealnych założeniach obłożenia.

Phuket to rynek dojrzały, turystyczny i mocno konkurencyjny. To oznacza, że stawki są widoczne, koszty przewidywalne, a błędy… powtarzalne. Ten artykuł pokazuje prosty, powtarzalny model liczenia ROI, który można zastosować do każdego apartamentu lub condo – bez obietnic „gwarantowanego najmu”.

Phuket w 30 sekund: ROI – najważniejszy fakt

Najważniejszy fakt o ROI w Phuket jest jeden:

wysoki przychód brutto nie oznacza wysokiego ROI netto.

Model ROI – co liczymy, a czego nie wolno pomijać

Realny model ROI w Phuket składa się z pięciu elementów:

kapitał wejścia (CAPEX),
przychód brutto,
sezonowość i obłożenie,
koszty stałe (OPEX),
rezerwa na pustostany i zużycie.

Każdy model, który pomija którykolwiek z tych punktów, nie jest modelem inwestycyjnym, tylko kalkulatorem sprzedażowym.

CAPEX: realny koszt wejścia, a nie cena z ogłoszenia

Typowy błąd polega na liczeniu ROI od samej ceny zakupu. Tymczasem realny kapitał wejścia w apartament lub condo w Phuket obejmuje:

cenę nieruchomości,
podatki i opłaty transferowe,
koszty prawne i due diligence,
umeblowanie i start operacyjny.

Przykładowe widełki (condo 1BR):

cena zakupu: 4 500 000 – 7 000 000 THB,
opłaty transakcyjne: 3–5% (135 000 – 350 000 THB),
koszty prawne i DD: 40 000 – 80 000 THB,
umeblowanie + start: 180 000 – 350 000 THB.

CAPEX łącznie: bardzo często +7–10% ponad cenę zakupu.

Przychód brutto – gdzie inwestorzy zawyżają liczby

Phuket ma wyraźną sezonowość. Średnie stawki dobowej nie można mnożyć przez 365 dni.

Realistyczne widełki (condo 1BR):

high season (listopad–marzec):
2 800 – 4 500 THB / noc,
low + shoulder season:
1 600 – 2 500 THB / noc.

Średnie roczne obłożenie dla dobrze położonych condo:

konserwatywnie: 45–50%,
agresywnie: 55–60%.

Każde założenie powyżej 65% wymaga bardzo mocnego uzasadnienia.

Przykład przychodu brutto – wariant realistyczny

Założenia:

średnia stawka roczna: 2 600 THB,
obłożenie: 52% (190 nocy).

Przychód brutto:

2 600 × 190 = 494 000 THB / rok

To jest liczba, od której dopiero zaczyna się prawdziwe liczenie ROI.

OPEX: koszty, które „zjadają” wynik

Koszty operacyjne w Phuket są powtarzalne i przewidywalne, ale często niedoszacowane.

Typowy OPEX (rocznie):

zarządzanie najmem: 20–30% przychodu (99 000 – 148 000 THB),
opłaty wspólnoty (HOA): 40–70 THB/m²/mies. (25 000 – 45 000 THB),
prąd, woda, internet: 30 000 – 45 000 THB,
serwis / drobne naprawy: 25 000 – 40 000 THB,
ubezpieczenie: 5 000 – 10 000 THB.

OPEX łącznie: bardzo często 170 000 – 260 000 THB rocznie.

Rezerwa na pustostany i zużycie – element, który decyduje o stabilności

Profesjonalny model ROI zawsze zakłada:

rezerwę pustostanów: 5–8% przychodu,
rezerwę zużycia / odświeżenia: 20 000 – 40 000 THB / rok.

Bez tej rezerwy ROI wygląda dobrze tylko na papierze.

ROI netto – przykład pełnego liczenia

Założenia:

CAPEX: 6 200 000 THB,
przychód brutto: 494 000 THB,
OPEX + rezerwy: 260 000 THB.

Wynik netto:

234 000 THB / rok

ROI netto:

~3,8%

To jest uczciwy, konserwatywny wynik dla standardowego condo w Phuket.

Jak dojść do 6–8% ROI – co realnie robi różnicę

Wyższe ROI w Phuket nie bierze się z magii, tylko z kombinacji czterech czynników:

dobra lokalizacja (popyt poza high season),
rozsądny CAPEX (bez przepłacania za design),
miks short + mid-term,
kontrola kosztów zarządzania.

Dobrze zoptymalizowane projekty osiągają 6–8% ROI netto, ale nie są to oferty masowe.

Najczęstszy mit o ROI w Phuket

„Jak jest turystyka, to zawsze się wynajmie”.

Rynek wynajmuje produkt funkcjonalny, nie sam adres.

3 fakty, które musisz znać: ROI w Phuket

ROI przegrywa na kosztach, nie na stawkach.
Sezonowość decyduje o stabilności wyniku.
Najlepsze ROI mają projekty „nudne”, nie lifestyle’owe.

Checklista inwestora: ROI w Phuket (5 punktów)

Czy ROI liczone jest netto, nie brutto?
Czy obłożenie jest realne poza sezonem?
Czy CAPEX da się obronić czynszem?
Czy OPEX uwzględnia zarządzanie i rezerwy?
Czy projekt obroni się przy słabszym rynku?

Jeżeli na jedno pytanie nie masz odpowiedzi – ROI nie jest policzone.

Podsumowanie: ROI w Phuket to dyscyplina, nie obietnica

Phuket pozwala zarabiać na apartamentach i condo, ale tylko tym inwestorom, którzy liczą bez złudzeń. Realny zwrot nie wynika z prezentacji sprzedażowej, tylko z kontroli kosztów, sezonowości i kapitału wejścia.

ROI nie „wychodzi samo”.

ROI się projektuje.