ROI w Sihanoukville: jak policzyć realny zwrot z apartamentów i condo (bez marketingu)

Wprowadzenie: dlaczego ROI w Sihanoukville trzeba liczyć inaczej niż na Phuket czy Phnom Penh

Sihanoukville to rynek cykliczny, infrastrukturalny i silnie zależny od czynników zewnętrznych. Nie jest to stabilna stolica administracyjna jak Phnom Penh ani dojrzały kurort turystyczny jak Phuket. To oznacza jedno: ROI z apartamentów i condo nie wynika tu z ceny zakupu, tylko z odporności projektu na wahania popytu.

W praktyce oznacza to, że:

• ta sama cena za m² może dawać diametralnie różny wynik netto,
• obłożenie nie jest stałe w skali roku,
• koszty operacyjne „zjadają” ROI szybciej niż inwestorzy zakładają na papierze.

Ten artykuł pokazuje realny, powtarzalny model liczenia ROI, który można zastosować do każdego projektu w Sihanoukville, bez marketingowych skrótów myślowych.

Sihanoukville w 30 sekund: ROI, najważniejszy fakt

ROI w Sihanoukville nie przegrywa na stawce najmu, tylko:

• na pustostanach,
• na kosztach stałych,
• na złych założeniach sezonowości.

Jeśli nie liczysz wariantu słabszego roku, to nie liczysz ROI, liczysz życzenie.

Najczęstszy mit o ROI w Sihanoukville, obalam

Mit: „Sihanoukville się odbudowuje, więc ROI samo przyjdzie”.

Rzeczywistość:

Odbudowa rynku nie gwarantuje równomiernego popytu. Kapitał i najem wracają selektywnie: do projektów z dobrą lokalizacją, sensownym metrażem i kontrolowanymi kosztami.

ROI nie wynika z narracji, tylko z cashflow.

Krok 1: cena zakupu i realny CAPEX (punkt startowy ROI)

Cena zakupu (rynek 2025/2026, widełki realne):

• condo w projektach użytkowych: 1 200-1 800 USD/m²
• projekty premium przy plaży: 2 000-2 800 USD/m²

Przykład bazowy do dalszych obliczeń:

• apartament 1BR, 52 m²
• cena: 1 500 USD/m²
• wartość zakupu: 78 000 USD

Koszty transakcyjne (Kambodża):

• podatek od przeniesienia własności: 4% wartości → 3 120 USD
• notariusz + rejestr: 300-600 USD
• due diligence prawne (zalecane): 800-1 500 USD

CAPEX wejścia (bez wyposażenia):

≈ 82 500-83 200 USD

Krok 2: koszt wykończenia i umeblowania pod wynajem

To jeden z kluczowych elementów ROI w Sihanoukville.

Standard użytkowy (nie showroom):

• wykończenie + meble: 350-550 USD/m²
• dla 52 m²: 18 000-28 000 USD

Dlaczego nie taniej?

Bo tanie materiały:

• szybciej się zużywają (klimat morski),
• generują częstsze naprawy,
• obniżają stawkę najmu szybciej niż oszczędność na starcie.

Nowy CAPEX łącznie:

≈ 100 000-111 000 USD

Krok 3: model najmu, short-term vs mid-term vs long-term

W Sihanoukville czysty short-term rzadko wygrywa stabilnością.

Short-term (turystyczny):

• stawka: 45-70 USD/noc
• realne obłożenie roczne: 35-50%
• wysoka sezonowość

Mid-term (1-6 miesięcy):

• stawka: 800-1 100 USD/miesiąc
• obłożenie: 65-80%
• mniejsza rotacja

Long-term (12 miesięcy):

• stawka: 600-850 USD/miesiąc
• obłożenie: 85-95%
• najniższe koszty operacyjne

W praktyce najlepszy ROI daje miks mid + long-term, a nie agresywny short-term.

Krok 4: przychód brutto, liczony realistycznie

Scenariusz mieszany (bez optymizmu):

• 6 miesięcy mid-term: 950 USD × 6 = 5 700 USD
• 6 miesięcy short-term (40% obłożenia):
• 60 USD × 180 dni × 40% = 4 320 USD

Przychód brutto roczny:

≈ 10 020 USD

Krok 5: koszty operacyjne (OPEX), które decydują o ROI

Zarządzanie najmem:

• przyjmijmy konserwatywnie: 2 200 USD/rok

Opłaty budynkowe (maintenance):

• 0,8-1,5 USD/m²/miesiąc
• 52 m² → 500-900 USD/rok

Media (prąd, woda, internet):

• 900-1 200 USD/rok

Serwis, drobne naprawy, rezerwa:

• 1 000-1 500 USD/rok

OPEX łącznie:

≈ 5 600-6 800 USD/rok

Wynik netto (część 1, bez emocji)

Przychód brutto: ~10 020 USD

OPEX: ~6 200 USD (środek widełek)

Dochód netto:

≈ 3 800 USD rocznie

Przy CAPEX ~105 000 USD daje to:

ROI netto ≈ 3,6%

I to jest uczciwy punkt wyjścia, nie marketing.

Dlaczego to NIE jest zły wynik (i gdzie inwestorzy popełniają błąd)

ROI w Sihanoukville:

• nie jest rynkiem „flipowym”,
• jest rynkiem cyklicznym,
• wymaga kontroli kosztów, nie gonienia stawki.

Większość rozczarowań bierze się z:

• ignorowania pustostanów,
• zaniżania kosztów zarządzania,
• liczenia ROI „z najlepszego miesiąca”.

Źródła (do dalszej weryfikacji)

• https://cdc.gov.kh/investment-statistics
• https://www.cbre.com.kh/insights
• https://www.knightfrank.com/research
• https://www.phnompenhpost.com/business
• https://data.worldbank.org/country/cambodia

Krok 6: jak realnie PODNIEŚĆ ROI w Sihanoukville (bez zwiększania ryzyka)

Podnoszenie ROI w Sihanoukville nie polega na podnoszeniu stawki dobowej, tylko na optymalizacji trzech elementów: obłożenia, kosztów stałych i struktury najmu.

1. Przesunięcie ciężaru z short-term na mid-term

Najem 1-6 miesięcy (pracownicy projektów infrastrukturalnych, menedżerowie, kontraktorzy) pozwala:

• zmniejszyć prowizję zarządzania,
• ograniczyć rotację i koszty sprzątania,
• ustabilizować cashflow.

W praktyce:

• short-term: 25-30% kosztów operacyjnych,
• mid-term: 15-20% kosztów operacyjnych.

To różnica, która podnosi ROI netto o 0,8-1,2 pp bez zmiany ceny zakupu.

2. Redukcja pustostanów zamiast walki o stawkę

Zamiast 70 USD/noc i 30% obłożenia:

• 55-60 USD/noc,
• 45-50% obłożenia.

Matematyka jest bezlitosna, obłożenie wygrywa ze stawką.

3. Kontrola kosztów budynkowych

Różnice w maintenance fee w Sihanoukville są ogromne:

• projekty efektywne: 0,8-1,0 USD/m²/mies.
• projekty „wizualne”: 1,5-2,2 USD/m²/mies.

Przy 52 m² to:

• ~500 USD/rok vs ~1 300 USD/rok
• czyli 0,7-0,8% ROI różnicy przy tym samym czynszu.

Skorygowany scenariusz ROI (realny, do obrony)

Po korektach:

• większy udział mid-term,
• lepsze obłożenie,
• niższy OPEX.

Nowe liczby:

• przychód brutto: 10 800-11 200 USD
• OPEX: 5 300-5 700 USD
• dochód netto: ~5 000-5 500 USD

Przy CAPEX ~105 000 USD:

ROI netto: 4,7-5,2%

To jest realny, powtarzalny wynik, który da się obronić w słabszym roku.

Dlaczego 8% ROI w Sihanoukville to sygnał ostrzegawczy

Jeśli w ofercie widzisz:

• „ROI 8-10% gwarantowane”,
• „pełne obłożenie przez cały rok”,
• „bezobsługowy dochód pasywny”,

to nie jest model inwestycyjny, tylko projekcja marketingowa.

Aby osiągnąć 8% netto przy 105 000 USD CAPEX:

• dochód netto musiałby wynosić ~8 400 USD/rok,
• co przy realnych kosztach oznacza nierealne obłożenie albo zaniżone OPEX.

W praktyce takie projekty:

• działają tylko w pierwszym roku,
• potem „rozjeżdżają się” na kosztach i pustostanach.

3 fakty, które musisz znać: ROI w Sihanoukville

Fakt 1: ROI to funkcja odporności projektu, nie jego ceny

Tańsze condo w złej lokalizacji może dać gorszy wynik niż droższe, ale stabilne.

Fakt 2: Najem średnioterminowy jest kręgosłupem rynku

Turystyka wraca falami. Kontrakty 3-6 miesięcy stabilizują wynik.

Fakt 3: Koszty stałe decydują o przetrwaniu słabego roku

Najczęstszy błąd inwestora w Sihanoukville

Liczenie ROI:

• z najlepszego miesiąca,
• bez pustostanów,
• bez rezerwy serwisowej.

To nie jest analiza, to optymistyczna narracja.

Checklista inwestora: ROI w Sihanoukville (5 punktów weryfikacji)

1. Czy ROI jest liczone NETTO, po wszystkich kosztach?

Jeśli nie, wynik jest bezużyteczny.

2. Czy obłożenie poza sezonem jest realne?

Sprawdź 6-8 najsłabszych miesięcy, nie najlepsze 3.

3. Czy maintenance fee mieści się poniżej 1,2 USD/m²?

Powyżej tej granicy ROI szybko topnieje.

4. Czy model zakłada mid-term, a nie tylko short-term?

Brak mid-term = brak stabilności.

5.

Jeśli nie, ryzyko jest po Twojej stronie.

Podsumowanie: kiedy ROI w Sihanoukville ma sens

ROI w Sihanoukville nie jest dla każdego.

To rynek dla inwestorów, którzy:

• liczą konserwatywnie,
• akceptują cykliczność,
• kontrolują koszty zamiast gonić narrację.

Jeśli liczysz realnie, wynik się broni.

Jeśli liczysz „jak w folderze”, rynek to zweryfikuje.