ROI w Wietnamie vs Tajlandia – liczby, koszty i realny zwrot z nieruchomości

Wprowadzenie: dlaczego ROI trzeba liczyć, a nie „czuć”

Inwestowanie w nieruchomości w Azji bardzo często sprzedawane jest narracją: „turystyka”, „expaci”, „rozwój kraju”, „druga Tajlandia”. Problem w tym, że ROI nie wynika z opowieści, tylko z konkretnego równania.

ROI = (przychód – koszty) / kapitał wejścia

W tym artykule porówniam Wietnam i Tajlandię wyłącznie na liczbach:

– ceny zakupu

– czynsze

– koszty stałe

– podatki

– realne, a nie deklarowane obłożenie

Bez opinii. Bez emocji.

Punkty wspólne obu rynków – czego NIE porównujemy

Żeby porównanie było uczciwe, wyłączamy zmienne miękkie, takie jak:

• styl życia
• jedzenie
• kultura
• „feeling miejsca”

Interesuje nas wyłącznie matematyka inwestora.

Cena wejścia – Wietnam vs Tajlandia (kapitał startowy)

Wietnam (Da Nang / Ho Chi Minh / Hanoi)

Średnie ceny nowych apartamentów (2024–2025):

• Da Nang: 2 200–3 200 USD/m²
• Ho Chi Minh City: 3 000–5 500 USD/m²
• Hanoi: 2 800–4 800 USD/m²

Apartament inwestycyjny 45–55 m²:

• 110 000 – 180 000 USD

Tajlandia (Bangkok / Phuket)

Średnie ceny:

• Bangkok: 3 200–6 000 USD/m²
• Phuket: 4 500–8 000 USD/m²

Apartament inwestycyjny 45–55 m²:

• 180 000 – 350 000 USD

Wniosek:

Wietnam wymaga 30–50% niższego kapitału wejścia.

Koszty transakcyjne – twarde liczby

Wietnam

• VAT deweloperski: 10% (wliczony w cenę)
• Notariusz + rejestracja: 0,5–1%
• Brak podatku PCC
• Prowizja agencji: zazwyczaj 0% (płaci sprzedający)

Tajlandia

• Transfer fee: 2%
• Stamp duty: 0,5%
• Withholding tax: 1%
• Sinking fund: 500–1 000 THB/m²
• Maintenance fee z góry: 40–80 THB/m²/mies.

Wniosek:

Koszt wejścia procentowo jest niższy w Wietnamie, a struktura prostsza.

Przychód z najmu – ile realnie da się wynająć

Wietnam – najem długoterminowy (dominujący model)

• Da Nang 1BR: 550–900 USD/mies.
• HCMC 1BR: 700–1 200 USD/mies.

Najem krótkoterminowy:

• mocno regulowany lokalnie
• często nieoptymalny dla ROI
• realne obłożenie: 50–65%

Tajlandia – najem krótkoterminowy

• Phuket 1BR: 60–120 USD/doba
• Realne obłożenie roczne: 55–70%
• Sezonowość wysoka

Najem długoterminowy:

• Phuket: 700–1 100 USD/mies.
• Bangkok: 800–1 300 USD/mies.

Koszty operacyjne – tu ROI „ucieka”

Wietnam (średnio miesięcznie)

• Maintenance: 0,5–1 USD/m²
• Property management: 5–8%
• Media: 80–120 USD
• Podatek od najmu: 5–10%

Tajlandia

• Maintenance: 1,2–2,5 USD/m²
• Property management: 15–30% (short-term)
• Media + internet: 120–180 USD
• Podatek od najmu: ~15% efektywnie

Wniosek:

Tajlandia generuje znacznie wyższe koszty bieżące, szczególnie przy najmie krótkoterminowym.

Przykładowe ROI – liczby na stole

Wietnam – Da Nang (długoterminowy)

• Cena zakupu: 140 000 USD
• Przychód roczny: 9 600 USD
• Koszty: 2 400 USD
• Zysk netto: 7 200 USD

➡ ROI netto: ~5,1%

Tajlandia – Phuket (krótkoterminowy)

• Cena zakupu: 260 000 USD
• Przychód brutto: 17 000 USD
• Koszty: 8 500 USD
• Zysk netto: 8 500 USD

➡ ROI netto: ~3,3%

Co mówią liczby (bez interpretacji)

• Wietnam = niższy próg wejścia
• Tajlandia = wyższe koszty operacyjne
• ROI netto w praktyce:
• Wietnam: 4,5–6%
• Tajlandia: 3–5%

Źródła danych

• https://www.savills.com.vn
• https://www.knightfrank.com/research
• https://www.bangkokpost.com/property
• https://www.vietnam-briefing.com
• https://www.globalpropertyguide.com

Ryzyko regulacyjne – gdzie prawo bardziej zagraża ROI

Wietnam – ryzyko regulacyjne

Wietnam dopuszcza własność lokali przez cudzoziemców, ale w ograniczonym zakresie. Najważniejsze ryzyka:

• limit 30% lokali w budynku dla obcokrajowców,
• prawo użytkowania czasowego (zwykle 50 lat z możliwością przedłużenia),
• lokalne interpretacje przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego.

Koszt prawny (notariusz + doradca):

• 500–1 200 USD jednorazowo

W praktyce ryzyko dotyczy głównie:

• projektów „na granicy” limitu 30%,
• nielegalnego short-term w budynkach mieszkalnych.

Tajlandia – ryzyko regulacyjne

W Tajlandii prawo jest stabilniejsze, ale bardziej restrykcyjne:

• limit 49% foreign quota w condo,
• najmu krótkoterminowego formalnie nie wolno w budynkach bez licencji hotelowej,
• realne ryzyko kontroli w popularnych lokalizacjach (Bangkok, Phuket).

Koszt prawny:

• 800–1 500 USD

Wniosek:

Wietnam = większa elastyczność, ale więcej lokalnych niuansów.

Tajlandia = prawo stabilne, ale bardziej ryzykowny short-term.

Płynność wyjścia – komu łatwiej sprzedać lokal

Wietnam

Rynek wtórny:

• kupujący: lokalni klienci + expaci + inwestorzy regionalni,
• czas sprzedaży: 3–9 miesięcy,
• presja cenowa umiarkowana.

Typowe dyskonto przy szybkiej sprzedaży:

• 5–10%

Tajlandia

Rynek wtórny:

• bardzo konkurencyjny,
• dużo identycznych lokali w jednym projekcie,
• często walka ceną.

Czas sprzedaży:

• 6–18 miesięcy

Typowe dyskonto:

• 10–20%

Wniosek:

Tajlandia ma większy rynek, ale niższą płynność pojedynczego lokalu.

Wietnam sprzedaje się szybciej przy sensownej wycenie.

Wzrost wartości vs cashflow – co faktycznie napędza ROI

Wietnam – model wzrostowy

• urbanizacja,
• infrastruktura,
• wzrost klasy średniej,
• relokacja firm produkcyjnych.

Średni wzrost cen (2018–2024):

• 6–10% rocznie w topowych miastach.

Cashflow:

• umiarkowany,
• stabilny,
• przewidywalny.

Tajlandia – model dochodowy

• turystyka,
• najem krótkoterminowy,
• sezonowość.

Wzrost cen:

• 2–5% rocznie (Bangkok),
• lokalnie stagnacja (Phuket condo oversupply).

Cashflow:

• potencjalnie wysoki,
• ale bardzo wrażliwy na:
• sezon,
• regulacje,
• koszty operacyjne.

Tabela decyzyjna – Wietnam vs Tajlandia

Kapitał startowy

Wietnam: niższy

Tajlandia: wyższy

Koszty stałe

Wietnam: niskie

Tajlandia: wysokie

ROI netto (realne)

Wietnam: 4,5–6%

Tajlandia: 3–5%

Ryzyko regulacyjne

Wietnam: średnie

Tajlandia: niskie (ale short-term ryzykowny)

Płynność wyjścia

Wietnam: dobra

Tajlandia: przeciętna

Dla kogo?

Wietnam: inwestor długoterminowy

Tajlandia: inwestor operacyjny

Najczęstszy błąd inwestorów

Kupowanie Tajlandii „bo turystyka”

Kupowanie Wietnamu „bo tanio”

ROI nie wynika z kraju.

ROI wynika z:

• modelu najmu,
• kosztów operacyjnych,
• strategii wyjścia.

Kiedy Wietnam wygrywa

• kapitał do 200 000 USD,
• strategia buy & hold,
• nacisk na wzrost wartości,
• długoterminowy najem.

Kiedy Tajlandia MA sens

• kapitał 300 000 USD+,
• gotowość do operacyjnego zarządzania,
• legalny short-term (projekty hotelowe),
• akceptacja sezonowości.

Podsumowanie – liczby, nie opinie

Wietnam częściej daje lepsze ROI netto przy mniejszym ryzyku kosztowym.

Tajlandia może dać wyższy przychód brutto, ale zjada go operacja.

Jeśli liczysz ROI kalkulatorem, a nie Instagramem —

Wietnam wygrywa częściej, niż się mówi.

Źródła

• https://www.savills.com.vn
• https://www.knightfrank.com/research
• https://www.globalpropertyguide.com
• https://www.vietnam-briefing.com
• https://www.bangkokpost.com/property