1) Najpierw definicje: gross vs net (bo tu zwykle „ginie” prawda)

ROI / Rental yield w praktyce występuje w dwóch wersjach:

1. Gross yield (brutto)
   Roczny przychód z najmu / cena zakupu.
   To jest wynik „przed” kosztami.
2. Net yield (netto)
   (Roczny przychód – wszystkie koszty operacyjne) / cena zakupu.
   To jest wynik, który ma sens dla inwestora.

W Tajlandii różnica między brutto a netto potrafi być bardzo duża, bo w STR koszty operacyjne i prowizje są realnie wysokie (zarządzanie + OTA + sprzątanie + media + serwis).

2) Źródła danych, na których opieramy liczby (Phuket i Koh Samui)

Żeby ROI nie było „na oko”, korzystamy z dwóch typów danych:

A) Dane STR (Airbnb/Vrbo): obłożenie i ADR

• Phuket (STR): AirDNA pokazuje średnio ok. 57% occupancy i $190 ADR (średnia stawka dobowa) w ujęciu rynkowym.
• Alternatywnie Airbtics dla Phuket podaje m.in. ok. 65% occupancy, ADR ok. 3 001 THB i średni roczny przychód ok. 696 tys. THB (dla typowego STR w ich próbie).
• Koh Samui (STR): AirROI (ostatnia aktualizacja 1 grudnia 2025) pokazuje dla Ko Samui ok. 47% occupancy, $336 ADR i ok. $38 952 średniego rocznego revenue (w ich modelu/zbiorze).

Ważne: różne platformy liczą „średnie” inaczej (próba, typ nieruchomości, sposób filtracji), więc traktuj to jako widełki i punkt odniesienia, a nie gwarancję.

B) Dane cen zakupu (żeby liczyć yield sensownie)

• Phuket – mediana ceny condo: 144 000 THB/m²
• Koh Samui – mediana ceny condo: 88 500 THB/m²

To daje nam bazę do liczenia „ile trzeba zarobić, by yield był X”.

3) Wynajem krótkoterminowy (STR) 2026: Phuket vs Koh Samui

3.1 Phuket STR – jak wygląda „typowy” obraz rynku

Na poziomie całego rynku STR w Phuket mamy orientacyjnie:

• obłożenie ok. 57% i ADR ok. $190 (AirDNA)
  lub w innych ujęciach:
• obłożenie ok. 65% i ADR ok. 3 001 THB (Airbtics)

Co to oznacza praktycznie w 2026?
Phuket jest rynkiem dużym, konkurencyjnym, ale „działającym cały rok” (wyraźna sezonowość, lecz poza sezonem wciąż jest popyt). Jednocześnie rośnie presja podaży w segmencie małych jednostek, więc wygrywa produkt w dobrym mikro-rynku (Bang Tao/Cherngtalay, Rawai, itp.) i dobrze prowadzony operacyjnie.

3.2 Koh Samui STR – wyższe stawki dobowe, ale inny profil popytu

W Ko Samui AirROI pokazuje:

• $336 ADR i 47% occupancy

To jest charakterystyczne dla Samui: często wyższe ADR (zwłaszcza w willach i większych konfiguracjach), ale potrafi być większa wrażliwość na sezonowość i „okna popytu”. Dodatkowo struktura rynku na Samui jest mocniej „villa-led” (duży udział domów/willi zarządzanych przez operatorów), co też widać w danych o podaży willi na wyspie.

4) Wynajem długoterminowy (LTR) 2026: stabilność vs maksymalizacja

4.1 Phuket LTR – dane rynkowe i co z nich wynika

Jako twardy benchmark z rynku ogłoszeniowego (dane „listingowe”, ale w dużej skali):

• Thailand-Property pokazuje dla Phuket median rent condos ~45 816 THB/mies. oraz gross rental yield na condo ~9,1% (ich wskaźnik bazuje na medianach listingów).

To jest ważne, bo pokazuje, że Phuket ma realny popyt na długie pobyty, szczególnie w segmentach: expat, rodziny, praca zdalna, „long-stay lifestyle”.

4.2 Koh Samui LTR – często działa, ale zwykle inaczej niż Phuket

W Samui LTR jest silne, ale w praktyce:

• w willach i domach często spotykasz kontrakty 6–12 miesięcy z inną strukturą kosztów (serwis ogrodu/basenu, większe rachunki, większa odpowiedzialność za utrzymanie),
• a część właścicieli robi model mieszany: sezon w STR, poza sezonem w LTR lub „mid-term”.

Przykładowe poziomy czynszów długoterminowych dla domów/willi w Samui (ogłoszenia) potrafią zaczynać się np. od ~85 000 THB/mies. dla 3BR (konkretne listingi).

5) Koszty operacyjne 2026: co realnie „zjada” ROI

Poniżej najważniejsza część — bo to ona decyduje, czy wynik jest 4–6% netto, czy 8–10% netto.

5.1 Zarządzanie STR (Phuket/Samui): standard prowizji

W STR typowy model to prowizja od przychodu.

• Dla Phuket rynkowo często spotyka się 20–30% przychodu jako opłatę za zarządzanie STR (w zależności od zakresu usług).

W Samui jest podobnie (zależnie od operatora), a przy willach dochodzą dodatkowe stałe koszty serwisów.

5.2 Prowizje platform (OTA) i koszty sprzedaży

• Airbnb/Vrbo pobierają opłaty serwisowe (dla hosta i/lub gościa). To różni się modelem, ale praktycznie oznacza, że jeśli nie masz silnych rezerwacji direct, OTA „bierze” część marży.

5.3 Koszty utrzymania condo: opłaty wspólnoty (CAM/common fees)

W Phuket typowe widełki opłat wspólnoty (części wspólne, basen, ochrona, administracja) to zwykle:

• 40–80 THB/m²/mies. (często średnio okolice ~50 THB/m²/mies. w wielu projektach)

To jest koszt, który płacisz niezależnie od obłożenia.

5.4 Media i serwis (STR)

W STR najczęściej masz:

• prąd i woda (często na właścicielu, zależy od umowy),
• internet/TV,
• sprzątania po pobytach,
• pranie/pościel,
• uzupełnianie wyposażenia,
• drobne naprawy.

W willach dochodzi:

• serwis basenu i ogrodu,
• zabezpieczenia przeciw wilgoci/pleśni,
• częstszy maintenance klimatyzacji.

5.5 Podatki i opłaty lokalne (ogólnie)

W Tajlandii obowiązuje Land and Building Tax (podatek od gruntu i budynku) z progami i stawkami zależnymi od sposobu wykorzystania nieruchomości; dla „innych nieruchomości mieszkalnych” (np. wynajmowanych / second home) stawki mogą być w przedziale 0,02–0,30% (zależnie od wartości i klasyfikacji).

Uwaga praktyczna: rozliczenia podatkowe i klasyfikacje mogą się różnić w zależności od sytuacji właściciela — to element, który warto policzyć z księgowym.

6) Dwa modele ROI w 2026: prosta kalkulacja na przykładach

Poniżej mamy modelowe kalkulacje (realistyczne, ale nadal przykładowe), żeby zobaczyć, jak działa ekonomia.

Przykład A: Phuket condo ~50 m² (STR)

1. Cena zakupu (benchmark):
   Mediana condo Phuket: 144 000 THB/m² → 50 m² ≈ 7,2 mln THB
2. Przychód STR (benchmark rynkowy):
   Airbtics: średni roczny revenue ≈ 696 000 THB (typowy STR w próbie)
3. Koszty (konserwatywnie, przykład):

• zarządzanie STR: 25% przychodu (środek widełek 20–30%)
• opłaty wspólnoty: 50 THB/m²/mies. → 50 m² = 2 500 THB/mies. ≈ 30 000 THB/rok
• media/serwis/sprzątania/naprawy: zależy od intensywności; przyjmijmy przykładowo 10–15% przychodu jako pakiet kosztów zmiennych (to bywa i mniej, i więcej)

Wniosek: gross yield może wyglądać atrakcyjnie, ale net yield będzie zależny od tego, czy masz dobry operator, mocne ADR i dobrze ustawione koszty zmienne.

Przykład B: Koh Samui 3BR villa (model mieszany STR + LTR)

1. Rynek Samui ma dużą pulę willi zarządzanych przez operatorów (struktura rynku).
2. STR benchmark z AirROI pokazuje wysokie ADR ($336) przy 47% occupancy.
3. LTR benchmark z ogłoszeń: 3BR potrafi być ok. 85 000 THB/mies. i więcej, zależnie od standardu i lokalizacji.

W Samui często sensowny jest model:

• sezon wysoki: STR (wysokie ADR)
• sezon niższy: mid-term / LTR (stabilizacja obłożenia)

To zmniejsza „puste miesiące”, ale obniża maksymalne stawki z peak season.

7) Co jest „lepsze” w 2026: STR czy LTR?

Phuket

• STR potrafi dać wyższy przychód brutto, ale wymaga mocnej operacji i ma wyższe koszty prowizyjne.
• LTR bywa stabilniejszy, a dane mediany czynszów i yieldów z rynku ogłoszeń sugerują, że długoterminowo Phuket ma realny popyt na najem.

Koh Samui

• STR często ma świetne stawki dobowe, ale obłożenie i sezonowość potrafią „huśtać” wynik.
• Model mieszany (STR + mid-term/LTR) bywa praktyczniejszy operacyjnie.

8) Najważniejsze wnioski operacyjne (czyli co naprawdę robi ROI)

1. Lokalizacja + produkt wygrywają z „papierowym yieldem”.
2. W STR najczęściej decyduje: ADR, occupancy i koszty zarządzania.
3. W condo bardzo ważne są opłaty wspólnoty (bo są stałe).
4. W willach kluczowe są: serwis basenu/ogrodu + maintenance (często większe i częstsze niż w condo).
5. ROI netto to wynik zarządzania, nie tylko „rynku”.

Szacunki zysków z nieruchomości w Tajlandii 2026

ROI – realne przykłady (Phuket i Koh Samui)

W poniższej analizie przyjmujemy konserwatywne i realistyczne założenia:

• dane o occupancy i ADR z platform STR (AirDNA / AirROI / Airbtics),
• typowe koszty operacyjne,
• prowizje firm zarządzających,
• uśrednione stawki mediów, CAM i maintenance.

1) Phuket – condo (50 m²) pod wynajem krótkoterminowy (STR)

Założenia

• Cena zakupu: 7,2 mln THB (144 000 THB/m² × 50 m²)
• ADR: 3 000 THB / noc (ok. 85 $)
• Obłożenie: 60% rocznie
• Liczba dni: 365
• Prowizja zarządzania STR: 25% przychodu
• Opłaty wspólnoty (CAM): 50 THB/m²/mies. → ~ 30 000 THB/rok
• Inne koszty (media, sprzątanie, maintenance): 15% przychodu

Obliczenia

Przychód brutto
3 000 THB × (365 × 60%) ≈ 3 000 × 219 ≈ 657 000 THB / rok

Koszty operacyjne
• Zarządzanie STR 25%: ~ 164 250 THB
• Media / sprzątanie / maintenance ~ 98 550 THB (15%)
• CAM: ~ 30 000 THB
Łączne koszty: ~ 292 800 THB

Zysk netto
657 000 – 292 800 ≈ 364 200 THB / rok

ROI netto
364 200 / 7 200 000 ≈ 5,06% netto rocznie

Przykładowy zysk w złotych:
364 200 THB × 0,11378 ≈ ok. 41 430 PLN / rok

Wskazówka: jeśli podniesiesz occupancy do 65% i/lub ADR do 3 200–3 400 THB, realne netto może być bliżej 5,5–6,0%.

2) Phuket – 3-sypialniowa willa (STR)

Założenia

• Cena zakupu: 22 mln THB (np. 350 m² willa × ok. 63 000 THB/m² / rynek landed)
• ADR: 7 500 THB / noc
• Obłożenie: 50% (niższe niż condo, bo większa i droższa w utrzymaniu)
• Prowizja zarządzania STR: 25%
• Media / maintenance: 20% przychodu (wyższe niż condo)
• Serwis basenu, ogrodu itp.: ~ 80 000 THB/rok
• CAM / opłaty wspólnoty: ~ brak (wille raczej nie mają CAM, ale są koszty serwisu)

Obliczenia

Przychód brutto
7 500 × (365 × 50%) = 7 500 × 182,5 ≈ 1 368 750 THB

Koszty operacyjne
• Zarządzanie STR (25%): ~ 342 188 THB
• Media i maintenance (20%): ~ 273 750 THB
• Serwis (basen, ogród etc.): 80 000 THB
Łączne koszty: ~ 695 938 THB

Zysk netto
1 368 750 – 695 938 ≈ 672 812 THB

ROI netto
672 812 / 22 000 000 ≈ 3,06% netto rocznie

W złotych:
672 812 × 0,11378 ≈ ok. 76 600 PLN / rok

Wskazówka: to przykład ostrożny; jeśli WILLĘ wynajmujesz hybrydowo (np. STR w sezonie, LTR poza sezonem), zysk netto potrafi się podnieść bliżej 4,0–4,5% (w praktyce zależy od popytu i pool occupancy poza sezonem).

3) Koh Samui – condo (60 m²) pod STR

Założenia

• Cena zakupu: 5,31 mln THB (88 500 THB/m² × 60 m²)
• ADR: 4 000 THB / noc
• Obłożenie: 50%
• Zarządzanie STR: 25%
• Media / sprzątanie / maintenance: 15%
• CAM: 30 000 THB/rok

Obliczenia

Przychód brutto
4 000 × (365 × 50%) = 4 000 × 182,5 ≈ 730 000 THB

Koszty operacyjne
• Zarządzanie STR (25%): ~ 182 500 THB
• Media / maintenance (15%): ~ 109 500 THB
• CAM: 30 000 THB
Łączne koszty: ~ 322 000 THB

Zysk netto
730 000 – 322 000 ≈ 408 000 THB

ROI netto
408 000 / 5 310 000 ≈ 7,68% netto rocznie

W złotych:
408 000 × 0,11378 ≈ ok. 46 440 PLN / rok

Wskazówka: w Samui condo ROI często wygląda najlepiej w STR, ale musi być dobra lokalizacja i zarządzanie, bo occupancy w Samui jest niższe niż Phuket (ogólnie sezonowość).

4) Koh Samui – willa 3BR (STR + sezonowo LTR)

Założenia (model mieszany)

• Cena zakupu: 15 mln THB
• STR sezon letni: ADR 8 000 THB, occupancy 55% (liczba nocy STR w sezonie)
• LTR poza sezonem: stawka ok. 80 000 THB/mies.
• Łączne occupancy STR + LTR: 75% równomiernie w roku
• Zarządzanie STR: 25% (tylko dla tej części przychodu)
• Media / maintenance: 18% (wyższe niż condo)
• Serwis basenu / ogrodu: 80 000 THB/rok

Obliczenia (podzielone)

STR – część przychodu
8 000 × (365 × 55%) ≈ 8 000 × 200,75 ≈ 1 606 000 THB

Po kosztach STR (25% zarządzania + 18% media/maintenance):
STR netto ≈ 1 606 000 – (401 500 + 289 080) ≈ 915 420 THB

LTR – część przychodu
zakładając, że 75% roku (273,75 dni) to LTR poza sezonem:
80 000 THB × 9 mies. = 720 000 THB

Koszty LTR (maintenance) ~ 15%
LTR netto ≈ 720 000 – 108 000 ≈ 612 000 THB

Razem netto
915 420 + 612 000 – serwis basenu/ogrodu 80 000 ≈ 1 447 420 THB

ROI netto
1 447 420 / 15 000 000 ≈ 9,65% netto rocznie

W złotych:
1 447 420 × 0,11378 ≈ ok. 164 700 PLN / rok

Wskazówka: to tylko przykład mieszany, ale pokazuje, że hybrydowe modele STR + mid-term/LTR potrafią znacznie podnieść ROI, szczególnie w lokalizacjach tras sezonowych (Samui).

Podsumowanie: ile można zarobić w 2026

Typ nieruchomości	ROI netto (orientacyjny)	Zarobek netto rocznie (PLN)
Phuket condo STR 50 m²	~ 5,0–6,0%	~ 41 000–47 000 PLN
Phuket willa STR 3BR	~ 3,0–3,5%	~ 70 000–85 000 PLN
Samui condo STR 60 m²	~ 7,5–8,5%	~ 45 000–52 000 PLN
Samui villa mieszany model	~ 8,5–10,0%	~ 150 000–180 000 PLN

Najważniejsze wnioski operacyjne

✔️ Samui condo STR często daje wyższe ROI netto niż Phuket condo — pod warunkiem, że ADR jest wysoki i occupancy przynajmniej 45–55%.
✔️ Phuket condo STR daje solidną podstawę rentowności, ale wymaga dobrego ADR i zarządzania.
✔️ Wille w Phuket mają niższy ROI w czystym STR, ale hybrydowy model (STR + LTR) znacząco podnosi wynik.
✔️ Hybrydowe wynajmy w Samui (STR + mid-term/LTR) są często najlepszym balansem między przychodami sezonowymi a ciągłością cash flow.

Źródła

• AirDNA, Phuket STR overview (occupancy, ADR, revenue benchmark).
• Airbtics, Phuket STR revenue/occupancy/ADR (ostatnie aktualizacje grudzień 2025).
• AirROI, Ko Samui STR market analysis 2025 (occupancy, ADR, revenue).
• C9 Hotelworks, Phuket Property Market Update (mediana ceny condo).
• C9 Hotelworks, Samui Property Market Update (kontekst rynku willi, struktura podaży).
• Thailand-Property, Phuket market insight: median rent i gross rental yield (LTR benchmark).
• Common fees Phuket (widełki CAM/common area fees).
• Zarządzanie STR Phuket: typowy zakres 20–30% revenue.
• Land and Building Tax – opis stawek i progów (źródła informacyjne).