Tajlandia: leasehold 30 lat w Phuket – co kupujesz, a czego NIE (prawa, ryzyka, koszty)
Tajlandia: leasehold (30 lat) – dlaczego ten temat decyduje o bezpieczeństwie inwestycji
Na rynku nieruchomości w Phuket leasehold nie jest „alternatywą” dla własności. Jest odrębną konstrukcją prawną, która daje określone prawa, ale równie jasno wyznacza granice tego, czego kupujący nie posiada.
Problem polega na tym, że leasehold bywa sprzedawany językiem marketingu, a nie prawa. Inwestor słyszy: „jak własność”, „dożywotnio”, „z automatycznym przedłużeniem”. Tymczasem tajskie prawo cywilne jest w tej kwestii jednoznaczne.
Ten artykuł pokazuje leasehold bez skrótów myślowych:
– co dokładnie dostajesz,
– czego nie kupujesz,
– jakie są realne koszty,
– i gdzie leżą najczęstsze pułapki umowne.
Czym jest leasehold w Tajlandii – definicja prawna, nie marketingowa
Leasehold to umowa dzierżawy, a nie forma własności. Zgodnie z tajskim Civil and Commercial Code:
- maksymalny okres leasehold wynosi 30 lat,
- umowa musi być zarejestrowana w Land Department,
- po 30 latach prawo wygasa, jeśli nie zostanie zawarta nowa umowa.
Nie istnieje w prawie pojęcie „leasehold 90 lat” ani „gwarantowanego przedłużenia”.
Co faktycznie kupujesz w leasehold (a czego nie)
Kupując leasehold w Phuket, nabywasz:
- prawo użytkowania nieruchomości przez maks. 30 lat,
- możliwość wynajmu lokalu (o ile umowa tego nie ogranicza),
- możliwość sprzedaży pozostałego okresu leasehold,
- wpis do ksiąg gruntowych jako dzierżawca.
Nie kupujesz natomiast:
- gruntu,
- prawa własności,
- gwarancji przedłużenia po 30 latach,
- automatycznego dziedziczenia (chyba że umowa to dopuszcza).
Phuket w 30 sekund – najważniejszy fakt o leasehold
Leasehold w Tajlandii zawsze ma datę końcową.
Wszystko, co wykracza poza 30 lat, jest obietnicą umowną, nie prawem.
Typowe konstrukcje leasehold spotykane w Phuket
Leasehold prosty (30 lat)
- jednorazowa opłata z góry,
- brak zapisów o przedłużeniu,
- najczystsza forma prawna.
Leasehold + opcja przedłużenia
- klauzula „option to renew”,
- brak prawnej gwarancji,
- zależność od właściciela gruntu.
Leasehold kaskadowy (30+30+30)
- najczęściej marketing,
- kolejne okresy wymagają nowej umowy,
- brak możliwości egzekwowania z góry.
Realne koszty leasehold przy zakupie condo w Phuket
Opłata rejestracyjna
- 1,1% wartości umowy leasehold
- płatna w Land Department
Przykład:
Leasehold wyceniony na 5 000 000 THB → 55 000 THB
Opłaty prawne
- standardowa obsługa: 40 000 – 80 000 THB
- due diligence rozszerzone: 80 000 – 150 000 THB
Podatek i opłaty lokalne
- stamp duty: 0,1%
- withholding tax – zależny od struktury
Leasehold a ROI – jak wpływa na wycenę inwestycji
Leasehold:
- obniża cenę wejścia (zwykle 15–30% vs freehold),
- obniża wartość rezydualną wraz z upływem czasu,
- wymaga amortyzacji okresu dzierżawy w kalkulacji ROI.
Przy założonym ROI na poziomie ~8% brutto, inwestor musi brać pod uwagę, że:
- po 10–15 latach atrakcyjność sprzedaży spada,
- banki i fundusze nie traktują leasehold jak pełnego aktywa,
- końcówka okresu leasehold to presja cenowa.
Najczęstszy mit o leasehold w Phuket
„Przedłużenie jest gwarantowane, bo tak mówią deweloperzy.”
Nie.
Prawo nie zna pojęcia gwarantowanego przedłużenia leasehold.
Klauzule, na które MUSISZ uważać w umowie
- brak zapisu o dziedziczeniu,
- brak możliwości cesji umowy,
- kary za wcześniejsze rozwiązanie,
- ograniczenia w wynajmie,
- brak jasnej procedury renegocjacji.
Leasehold vs freehold – różnice inwestycyjne
Leasehold:
- niższy CAPEX,
- wyższe ryzyko długoterminowe,
- ograniczona płynność po latach.
Freehold:
- wyższa cena wejścia,
- stabilniejsza wartość,
- większe bezpieczeństwo prawne.
3 fakty, które musisz znać o leasehold w Tajlandii
- 30 lat to maksimum zapisane w prawie.
- Przedłużenie nie jest prawem, tylko opcją.
- Leasehold traci na wartości wraz z czasem.
Checklista inwestora – leasehold w Phuket (5 punktów)
- Czy umowa jest zarejestrowana w Land Department?
- Czy masz prawo sprzedaży leasehold?
- Czy umowa dopuszcza dziedziczenie?
- Jak liczysz ROI po 10–20 latach?
- Czy cena uwzględnia utratę wartości czasu?
Podsumowanie: leasehold to narzędzie, nie własność
Leasehold w Phuket może mieć sens inwestycyjny, ale tylko wtedy, gdy:
- jest właściwie wyceniony,
- jego ograniczenia są zrozumiane,
- ROI liczone jest realistycznie,
- a umowa przeszła pełne due diligence.
Największe straty ponoszą nie ci, którzy wybierają leasehold,
ale ci, którzy myślą, że kupują własność.
ŹRÓDŁA
https://benoit-partners.com/thailand-30-years-lease-agreements/
https://www.thailandlawonline.com/real-estate/leasehold-property-in-thailand
Otrzymaj spersonalizowane oferty nieruchomości
Nasz doradca przygotuje podborke nieruchomości dopasowanych do Twoich kryteriów i budżetu.
- 3-5 wybranych nieruchomości dopasowanych do Twoich kryteriów
- Pełna analiza kosztów i potencjału inwestycyjnego
- Bezpłatna konsultacja z dedykowanym doradcą