Kto płaci transfer fee w Tajlandii? 7 opłat, które musisz znać

W Bangkoku przy zakupie kondominium za 5 mln THB (ok. 560 tys. PLN) suma opłat transakcyjnych może sięgnąć 340 tys. THB. Kto za nie odpowiada - kupujący czy sprzedający? Odpowiedź nie jest tak oczywista, jak mogłoby się wydawać.

W Tajlandii nie istnieje jeden sztywny schemat podziału kosztów. Prawo nakłada obowiązek uiszczenia opłat, ale strony mogą swobodnie negocjować, kto faktycznie ponosi ciężar finansowy. Na rynku wtórnym panuje zwyczaj dzielenia transfer fee po połowie. Na rynku pierwotnym deweloper często przerzuca całość na kupującego, ukrywając to w cenie lub dopisując do umowy. Polski inwestor musi więc czytać kontrakt z chirurgiczną precyzją.

Szybka odpowiedź

• Transfer fee (opłata transferowa) wynosi 2% wartości wyceny rządowej lub ceny sprzedaży (wyższa z dwóch) i standardowo dzielona jest 50/50 między kupującego a sprzedającego
• Withholding tax (podatek u źródła) obciąża sprzedającego i wynosi 1% ceny sprzedaży dla firm lub jest kalkulowany progresywnie dla osób fizycznych
• Specific Business Tax (SBT) to 3,3% ceny sprzedaży lub wyceny rządowej, płaci sprzedający, jeśli posiada nieruchomość krócej niż 5 lat
• Opłata skarbowa (stamp duty) wynosi 0,5% i jest płacona tylko wtedy, gdy nie stosuje się SBT
• W Kambodży transfer tax to 4% wartości rządowej i płaci go kupujący
• Dochód z najmu w Tajlandii podlega progresywnemu PIT (do 35%), a w Polsce trzeba go rozliczyć niezależnie od zapłaconego podatku za granicą
• Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Tajlandią (obowiązuje od 1983 r.), ale nie ma takiej umowy z Kambodżą

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: Zakup nowego kondominium od dewelopera w Bangkoku

Polski inwestor kupuje studio za 3 mln THB (ok. 336 tys. PLN) w projekcie off-plan. Deweloper w umowie wpisuje, że kupujący pokrywa 100% transfer fee oraz fundusz amortyzacyjny (sinking fund) i roczne opłaty wspólnoty.

• Transfer fee: 60 000 THB (2% z 3 mln THB) - w całości po stronie kupującego
• Sinking fund: ok. 30 000-50 000 THB (jednorazowo)
• Opłata za wspólnotę: ok. 1 500-2 500 THB/miesiąc
• Withholding tax, SBT lub stamp duty: po stronie dewelopera (sprzedającego)

Łączny koszt wejścia poza cenę nieruchomości: ok. 100 000-120 000 THB (11 200-13 400 PLN).

Scenariusz 2: Zakup na rynku wtórnym w Phuket

Kupno kondominium za 8 mln THB (ok. 896 tys. PLN) od osoby fizycznej, która posiada jednostkę od 3 lat.

• Transfer fee: 160 000 THB (2%), dzielone 50/50 - kupujący płaci 80 000 THB
• Specific Business Tax: 264 000 THB (3,3%) - płaci sprzedający (własność poniżej 5 lat)
• Withholding tax: kalkulowany progresywnie od sprzedającego (szacunkowo 50 000-150 000 THB w zależności od dochodu)
• Stamp duty: nie stosuje się, bo naliczany jest SBT

Kupujący płaci efektywnie ok. 80 000 THB (9 000 PLN). Sprzedający ponosi resztę.

Scenariusz 3: Zakup mieszkania w Phnom Penh (Kambodża)

Polski inwestor kupuje jednostkę za 120 000 USD w stołecznym projekcie.

• Transfer tax: 4% wartości rządowej wyceny - płaci kupujący. Przy wycenie 100 000 USD (często niższej od ceny rynkowej) to 4 000 USD
• Roczny podatek od nieruchomości: 0,1% wartości powyżej progu 100 mln KHR (ok. 25 000 USD). Przy wartości 120 000 USD roczny podatek wyniesie ok. 95 USD
• Podatek od zysku kapitałowego: w 2026 r. Kambodża formalnie wprowadziła 20% podatek od capital gains, choć egzekwowanie dla cudzoziemców wciąż budzi wątpliwości - skonsultuj się z lokalnym doradcą

Tabela porównawcza

Parametr	Tajlandia - rynek pierwotny	Tajlandia - rynek wtórny	Kambodża
Transfer fee / tax	2% (zwykle kupujący)	2% (zwykle 50/50)	4% (kupujący)
Withholding tax	1% firmy / progres. os. fiz. (sprzedający)	1% firmy / progres. os. fiz. (sprzedający)	brak dedykowanego
Specific Business Tax	3,3% jeśli < 5 lat (sprzedający)	3,3% jeśli < 5 lat (sprzedający)	nie dotyczy
Stamp duty	0,5% gdy brak SBT (sprzedający)	0,5% gdy brak SBT (sprzedający)	wliczona w transfer tax
Roczny podatek od nieruchomości	0,02-0,3% wg kategorii	0,02-0,3% wg kategorii	0,1% powyżej progu
PIT od najmu	do 35% progresywnie	do 35% progresywnie	10-14% (zryczałtowany)
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania z Polską	TAK (1983)	TAK (1983)	NIE

Opodatkowanie dochodu z najmu a polskie przepisy

Tajlandia

Dochód z wynajmu kondominium w Tajlandii podlega tajskiemu PIT według stawek progresywnych od 0% do 35%. Cudzoziemiec-nierezydent podatkowy Tajlandii płaci podatek tylko od dochodów uzyskanych na terytorium Tajlandii. Istnieje możliwość odliczenia kosztów ryczałtowo (30% przychodu z najmu) lub na podstawie faktycznych wydatków.

Dzięki polsko-tajskiej umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania z 1983 roku, polski rezydent podatkowy stosuje metodę proporcjonalnego odliczenia. Oznacza to, że dochód z najmu deklarujesz w polskim PIT, ale odliczasz podatek zapłacony w Tajlandii. Jeśli tajski podatek jest niższy od polskiego, dopłacasz różnicę polskiemu fiskusowi.

Kambodża

Brak umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Kambodżą oznacza realne ryzyko podwójnego opodatkowania. Dochód z najmu opodatkowany jest w Kambodży (stawka ryczałtowa ok. 10-14%), a następnie musi zostać wykazany w polskim PIT. Możesz skorzystać z odliczenia podatku zapłaconego za granicą na podstawie art. 27g ustawy o PIT (tzw. ulga abolicyjna), ale jej zakres po nowelizacjach jest ograniczony - maksymalna kwota odliczenia to 1 360 PLN rocznie. Przy większych dochodach z najmu w Kambodży efektywne obciążenie podatkowe może być znacząco wyższe niż w przypadku Tajlandii.

Ryzyka i błędy

• Nieczytelne umowy deweloperskie: Na rynku pierwotnym deweloperzy w Tajlandii często wpisują klauzulę, że kupujący pokrywa 'all government fees'. Zawsze żądaj szczegółowego rozbicia kosztów przed podpisaniem
• Zaniżona wycena rządowa: W Tajlandii transfer fee liczony jest od wyceny rządowej lub ceny sprzedaży - bierze się pod uwagę wyższą kwotę. Nie zakładaj, że wycena rządowa będzie niska
• Brak rezydencji podatkowej w Tajlandii: Od 2024 r. Tajlandia zmieniła zasady opodatkowania dochodów zagranicznych transferowanych do kraju. Jeśli przebywasz w Tajlandii ponad 180 dni, możesz nabyć rezydencję podatkową i podlegać szerszemu opodatkowaniu
• Ignorowanie obowiązku rozliczenia w Polsce: Polscy rezydenci podatkowi mają obowiązek deklarować dochody z całego świata. Brak deklaracji dochodu z najmu w Tajlandii lub Kambodży naraża na sankcje karnoskarbowe
• Założenie, że Kambodża jest 'tańsza podatkowo': Transfer tax 4% w Kambodży to podwójna stawka w porównaniu z Tajlandią. Brak umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania dodatkowo podnosi efektywny koszt
• Pominięcie kosztów prawnika: Honorarium prawnika w Tajlandii to ok. 30 000-80 000 THB. W Kambodży 500-2 000 USD. To konieczny wydatek, a nie opcjonalny

Praktyczna lista kontrolna kosztów transakcji

1. Cena nieruchomości (sprawdź wycenę rządową)
2. Transfer fee / transfer tax
3. Withholding tax (Tajlandia) lub capital gains tax (Kambodża)
4. Specific Business Tax lub stamp duty (Tajlandia)
5. Sinking fund i opłata za wspólnotę (Tajlandia - condo)
6. Honorarium prawnika
7. Koszt tłumaczenia przysięgłego dokumentów
8. Opłata za pełnomocnictwo (jeśli nie jesteś obecny)
9. Roczny podatek od nieruchomości
10. Podatek od najmu (w kraju inwestycji + Polska)

FAQ

Kto płaci transfer fee w Tajlandii - kupujący czy sprzedający?

Prawo tajskie nie narzuca jednoznacznie, kto ponosi transfer fee. Na rynku wtórnym panuje zwyczaj podziału 50/50 między kupującego i sprzedającego. Na rynku pierwotnym deweloper zazwyczaj przerzuca całość (2%) na kupującego.

Ile wynosi transfer fee w Tajlandii w 2026 roku?

Transfer fee wynosi 2% od wyceny rządowej lub ceny sprzedaży, w zależności od tego, która kwota jest wyższa.

Czy w Kambodży transfer tax jest wyższy niż w Tajlandii?

Tak. Transfer tax w Kambodży wynosi 4% i obciąża kupującego. To dwukrotnie więcej niż tajskie 2% transfer fee.

Czy muszę płacić podatek od najmu w Tajlandii w Polsce?

Tak. Polski rezydent podatkowy musi wykazać dochód z najmu w Tajlandii w polskim PIT. Dzięki umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania możesz odliczyć podatek zapłacony w Tajlandii metodą proporcjonalnego odliczenia.

Jaka jest stawka Specific Business Tax w Tajlandii?

Specific Business Tax wynosi 3,3% (3% plus 10% podatek lokalny) i obowiązuje, gdy sprzedający posiada nieruchomość krócej niż 5 lat. Płaci go sprzedający.

Czy Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Kambodżą?

Nie. Brak takiej umowy oznacza ryzyko podwójnego opodatkowania. Ulga abolicyjna jest ograniczona do 1 360 PLN rocznie.

Jakie dodatkowe opłaty ponoszę przy zakupie condo w Tajlandii?

Poza transfer fee kupujący zwykle płaci sinking fund (jednorazowo ok. 500-800 THB/m2), miesięczną opłatę za wspólnotę (40-80 THB/m2) oraz honorarium prawnika (30 000-80 000 THB).

Czy mogę negocjować podział opłat z deweloperem w Tajlandii?

Tak. Wszystkie opłaty rządowe w Tajlandii podlegają negocjacji między stronami. Na rynku pierwotnym masz mniejszą siłę przetargową, ale warto próbować - szczególnie przy zakupie wielu jednostek.

Ile wynosi roczny podatek od nieruchomości w Kambodży?

Roczny podatek od nieruchomości w Kambodży wynosi 0,1% wartości nieruchomości powyżej progu 100 mln KHR (ok. 25 000 USD). Przy typowym mieszkaniu za 120 000 USD to ok. 95 USD rocznie.

---

Kluczowa rekomendacja: Przed każdą transakcją w Tajlandii lub Kambodży poproś prawnika o sporządzenie szczegółowej kalkulacji wszystkich opłat transferowych i podatkowych. Koszt takiej opinii (500-2 000 USD) to ułamek kwot, które możesz stracić przez źle wynegocjowany podział opłat lub nierozliczony podatek w Polsce.

---

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->