Koszty zakupu condo Phuket 2026: opłaty i podatki

W Tajlandii kupujący pokrywa niemal wszystkie koszty transakcyjne. Przy zakupie condo na Phuket za 5 mln THB (ok. 560 tys. PLN) łączne opłaty i podatki pochłoną od 6 do 8 % wartości nieruchomości. To więcej niż w Kambodży, ale mniej niż w Singapurze czy Hongkongu. Polskiego inwestora czeka dodatkowo obowiązek rozliczenia dochodu z najmu w kraju.

Dla cudzoziemca zakup jednostki condominialnej w pełnej własności (freehold) jest legalny, o ile zagraniczny udział w budynku nie przekracza 49 %. Koszty transakcji rozkładają się na trzy momenty: podpisanie umowy rezerwacyjnej, przeniesienie własności w Land Office oraz coroczne rozliczenie podatkowe.

Szybka odpowiedź

Transfer fee (opłata transferowa): 2 % wartości wycenionej przez urząd, zwyczajowo dzielona po połowie między kupującego i sprzedającego
Specific Business Tax: 3,3 % od ceny sprzedaży, gdy sprzedający posiada nieruchomość krócej niż 5 lat; płaci sprzedający
Opłata skarbowa (stamp duty): 0,5 % - pobierana tylko wtedy, gdy nie nalicza się Specific Business Tax
Withholding tax (podatek u źródła): 1 % od ceny lub wartości urzędowej (wyższej z dwóch) przy sprzedaży przez osobę prawną; progresywna skala przy osobie fizycznej - obciąża sprzedającego
Sinking fund (fundusz remontowy): jednorazowa wpłata 400-800 THB/m², płaci kupujący
CAM fee (opłata za zarządzanie): 40-100 THB/m²/miesiąc, pierwszy rok z góry przy odbiorze kluczy
Podatek od najmu w Tajlandii: progresywna skala 0-35 % dla osób fizycznych, 20 % CIT dla spółek tajlandzkich

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: Zakup condo od dewelopera (rynek pierwotny)

Deweloper sprzedaje jednostkę po raz pierwszy, więc posiada ją krócej niż 5 lat. To oznacza, że naliczany jest Specific Business Tax 3,3 % zamiast stamp duty. W praktyce deweloper bardzo często przerzuca transfer fee w całości na kupującego, wpisując to do umowy sprzedaży. Polak kupujący studio 35 m² za 4 mln THB (ok. 450 tys. PLN po kursie 1 THB = 0,1125 PLN) powinien przygotować:

Transfer fee: 2 % = 80 000 THB (w umowie sprawdź, czy dzielona 50/50)
Sinking fund: 600 THB × 35 m² = 21 000 THB
CAM fee za pierwszy rok: 60 THB × 35 m² × 12 = 25 200 THB
Opłata za licznik prądu i wody: ok. 15 000 THB
Razem koszty kupującego: ok. 141 200 THB, czyli 3,5 % ceny zakupu

Do tego dochodzi ewentualna prowizja prawnika (0,5-1 % ceny) oraz koszt przelania środków z zagranicy przez kanał SWIFT z wystawieniem formularza Thor Tor 3 (FET - Foreign Exchange Transaction Form). Bez tego dokumentu Land Office nie zarejestruje własności na cudzoziemca.

Scenariusz 2: Zakup condo z rynku wtórnego (od osoby fizycznej)

Gdy sprzedający trzymał nieruchomość ponad 5 lat, Specific Business Tax nie obowiązuje. Zamiast tego naliczana jest opłata skarbowa 0,5 %. Withholding tax sprzedającego jest kalkulowany progresywnie - im wyższy zysk, tym wyższa efektywna stawka. Na rynku wtórnym negocjacje podziału kosztów są bardziej elastyczne.

Scenariusz 3: Porównanie z Kambodżą (Phnom Penh, Sihanoukville)

W Kambodży cudzoziemiec może kupić lokal od pierwszego piętra wzwyż (tzw. strata title). Podatek od przeniesienia własności wynosi 4 % wartości rynkowej i obciąża kupującego. Roczny podatek od nieruchomości to 0,1 % wartości powyżej 100 mln KHR (ok. 25 000 USD). Brak Specific Business Tax i brak withholding tax przy transferze od osoby fizycznej. Dochód z najmu opodatkowany jest stawką 10 % dla nierezydentów, zgodnie z kambodżańskim prawem podatkowym.

Tabela porównawcza

Parametr	Tajlandia - rynek pierwotny	Tajlandia - rynek wtórny	Kambodża - strata title
Opłata transferowa	2 % (zwykle dzielona lub cała na kupującym)	2 % (negocjowalna)	4 % (kupujący)
Specific Business Tax	3,3 % (sprzedający)	Brak (ponad 5 lat)	Brak
Opłata skarbowa	Brak (gdy SBT)	0,5 % (sprzedający)	Brak odpowiednika
Withholding tax	1 % (sprzedający - os. prawna)	Progresywny (sprzedający - os. fiz.)	Brak (os. fizyczna)
Sinking fund	400-800 THB/m² (kupujący)	Zazwyczaj brak (już wpłacony)	0-500 USD jednorazowo
CAM fee (roczna)	40-100 THB/m²/mies.	40-100 THB/m²/mies.	0,50-1,50 USD/m²/mies.
Roczny podatek od nieruchomości	0,02-0,1 % (od 2020 r.)	0,02-0,1 %	0,1 % (pow. 100 mln KHR)
Łączny koszt transakcji (kupujący)	Ok. 3,5-6 %	Ok. 2-4 %	Ok. 4,5-6 %

Podwójne opodatkowanie a polski rezydent podatkowy

Polska i Tajlandia mają obowiązującą umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (DTT) z 1978 r. Dochód z najmu nieruchomości położonej w Tajlandii podlega opodatkowaniu w Tajlandii, ale polski rezydent musi go również wykazać w rocznym zeznaniu PIT w Polsce. Zastosowanie ma metoda proporcjonalnego odliczenia (credit method) - podatek zapłacony w Tajlandii odlicza się od polskiego zobowiązania, ale różnicę trzeba dopłacić.

Kambodża nie ma podpisanej DTT z Polską (stan na 2026 r.). To oznacza, że podatek zapłacony w Kambodży nie może być automatycznie odliczony. Polski inwestor może spróbować zastosować art. 27g ustawy o PIT (ulga abolicyjna), lecz jej zakres jest ograniczony od 2021 r. do kwoty 1360 PLN. Konsekwencja: dochód z najmu w Kambodży może być efektywnie opodatkowany podwójnie. Konsultacja z polskim doradcą podatkowym jest tu konieczna.

Ryzyka i błędy

Brak formularza Thor Tor 3: bez udokumentowania transferu walutowego z zagranicy rejestracja własności na cudzoziemca jest niemożliwa. Pieniądze muszą wejść na tajlandzkie konto bankowe jako przelew w walucie obcej i zostać przewalutowane na THB w banku w Tajlandii.
Akceptacja umowy z przerzuceniem 100 % opłat na kupującego: deweloperzy na Phuket standardowo wpisują, że transfer fee pokrywa kupujący. To negocjowalne, szczególnie przy zakupie kilku jednostek.
Ignorowanie CAM fee przy kalkulacji rentowności: opłata za zarządzanie 60-80 THB/m²/miesiąc przy 50-metrowym condo to 36 000-48 000 THB rocznie (ok. 4 000-5 400 PLN). To obniża yield netto o 1-1,5 punktu procentowego.
Pomijanie obowiązku raportowania w Polsce: od 2024 r. polski fiskus automatycznie wymienia informacje z wieloma jurysdykcjami. Niezgłoszenie dochodu z najmu w Tajlandii grozi karą skarbową.
Kupno udziału powyżej 49 % zagranicznej kwoty: deweloper może obiecać 'nominee structure' - to nielegalne i grozi utratą nieruchomości.
Niedoszacowanie kosztów prawnika: weryfikacja tytułu własności (due diligence) przez niezależnego prawnika kosztuje 30 000-50 000 THB, ale chroni przed wadami prawnymi gruntu.

FAQ

Ile wynoszą łączne koszty zakupu condo na Phuket dla Polaka?

Przy zakupie od dewelopera łączne koszty kupującego (transfer fee, sinking fund, CAM fee, media, prawnik) wynoszą orientacyjnie 3,5-6 % ceny nieruchomości. Przy jednostce za 5 mln THB to ok. 175 000-300 000 THB (20 000-34 000 PLN).

Kto płaci transfer fee w Tajlandii - kupujący czy sprzedający?

Prawo tajlandzkie nie narzuca, kto pokrywa transfer fee. Zwyczajowo koszt dzielony jest 50/50, ale deweloperzy często wpisują do umowy, że 100 % pokrywa kupujący. To kwestia negocjacji.

Czy dochód z najmu condo na Phuket trzeba rozliczyć w Polsce?

Tak. Polski rezydent podatkowy musi wykazać w zeznaniu PIT dochód z najmu nieruchomości w Tajlandii. Na mocy polsko-tajlandzkiej DTT stosuje się metodę proporcjonalnego odliczenia: podatek zapłacony w Tajlandii pomniejsza zobowiązanie w Polsce.

Czym jest formularz Thor Tor 3 i dlaczego jest niezbędny?

Thor Tor 3 (FET Form) to potwierdzenie transferu walutowego z zagranicy do tajlandzkiego banku. Bez tego dokumentu Land Office odmówi rejestracji własności condo na cudzoziemca. Przelew musi opiewać na co najmniej równowartość ceny zakupu.

Jakie podatki płaci się od condo w Kambodży?

Podatek od przeniesienia własności wynosi 4 % wartości rynkowej (kupujący). Roczny podatek od nieruchomości to 0,1 % wartości powyżej progu 100 mln KHR. Dochód z najmu opodatkowany jest stawką 10 % dla nierezydentów.

Czy Polska ma umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania z Kambodżą?

Nie. W 2026 r. nie obowiązuje DTT między Polską a Kambodżą. Dochód z najmu w Kambodży może być efektywnie opodatkowany podwójnie. Ulga abolicyjna (art. 27g ustawy o PIT) jest ograniczona do 1360 PLN.

Co to jest sinking fund i ile wynosi na Phuket?

Sinking fund to jednorazowa wpłata na fundusz remontowy budynku, uiszczana przy odbiorze kluczy. Na Phuket stawka wynosi typowo 400-800 THB za metr kwadratowy. Przy condo 40 m² to 16 000-32 000 THB.

Czy mogę negocjować podział kosztów z deweloperem?

Tak, szczególnie przy zakupie wielu jednostek lub w okresie niższego popytu. Deweloperzy na Phuket oferują czasem promocje pokrywające transfer fee lub sinking fund. Warto poprosić o rozbicie kosztów na piśmie przed wpłatą depozytu rezerwacyjnego.

Przed finalizacją transakcji sporządź własną listę kontrolną kosztów: transfer fee, Specific Business Tax lub stamp duty, sinking fund, CAM fee za pierwszy rok, opłaty za media, honorarium prawnika, koszt przelewu SWIFT i przewalutowania oraz roczny podatek od nieruchomości. Każdą pozycję potwierdź na piśmie z deweloperem lub sprzedającym. Rozliczenie podatkowe w Polsce skonsultuj z doradcą specjalizującym się w dochodach zagranicznych.

Chcesz zainwestować w nieruchomości w Tajlandii lub Kambodży? Zostaw zgłoszenie - nasi eksperci dobiorą najlepsze opcje dla Ciebie.

Skontaktuj się z nami ->

Koszty zakupu condo na Phuket: 7 opłat, które musisz znać w 2026